쟁점주택의 양도를 주택신축판매업의 사업소득으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 쟁점주택을 신축하여 약 2개월 만에 양도하였고, 쟁점주택에 거주하지도 아니하였으며, 06년 및 11년에 쟁점주택 외 다가구주택을 신축하여 양도한 사실도 있으므로, 당초 과세는 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.9.9. OOO 대지 231.7㎡를 취득하여 2010.2.5. 그 지상에 단독(다중)주택(3층으로서 연면적은 329.28㎡이며 15호로 구성됨, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후 5호를 임대하다가 2010.4.2. 양도하고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 주택신축판매업자로 종합소득세 과세대상에 해당한다 하여 위 쟁점주택의 양도가액과 근로소득을 합산하고 단순경비율을 적용하여 2012.10.9. 청구인에게 2010년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 무주택자(OOO에서 월세로 거주)로서 다중주택을 지어 청구인이 일부 거주하면서 나머지는 임대를 하려고 쟁점주택을 신축하고 쟁점주택 중 201호(2010.2.26.계약, 보증금 OOO원, 월세 OOO원), 202호(2010.3.6. 계약, 전세금 OOO원), 203호(2010.1.28. 계약, 보증금 OOO원, 월세 OOO원), 303호(2010.2.2. 계약, 보증금 OOO원, 월세 OOO원), 304호(2010.3.8. 계약, 전세금 OOO원)를 임대하던 중 부득이 한 사정이 있어 청구인이 쟁점주택에 이사를 하지 못하고 양도하게 된 것이다.

(2) 청구인은 2010년 5월 쟁점주택에 대한 양도소득세를 신고한 후에 2011년 2월 주택을 신축하여 판매할 의사를 가지고 OOO 및 같은 동 1275의 토지를 취득하였고, 2011.5.13. 주택신축판매업으로 사업자등록을 하여 사업소득으로 신고하였다.

(3) 청구인은 위와 같이 2011.5.13. 주택신축판매업으로 사업자등록한 사실과 2009년에 건물 신축판매와 관련하여 세무조사를 받은 사실이 있기 때문에 당초 쟁점주택을 사업목적으로 신축하여 매매하였다면 당연히 사업소득으로 신고하였을 것이나, 순전히 주거를 목적으로 쟁점주택을 신축하여 부득이 양도하면서 발생한 소득이므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 신고한 것이다.

(4) 주택의 신축양도가 건설업에 해당하는지 여부는 사업의 속성인 영리목적성과 계속.반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 본다고 하는 등 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 행위의 사업성 유무는 주택의 신축동기나 구조, 판매형태나 판매 전.후의 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 하는바, 청구인은 오랫동안 무주택자였고 실제로 쟁점주택을 청구인이 202호 및 304호의 경우 임대기간을 2년으로 하여 임대차계약하였으며, 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록한 사실이 없고, 소유권보존등기를 마친 다음 여러 호실을 임대하였고, 쟁점주택의 양도 후 처분청에 양도소득세 신고를 하여 스스로 사업목적없이 부동산거래를 한 사실이 나타나는 점 등으로 보아 쟁점주택은 주택판매사업의 재고자산이 아닌 양도소득세 과세대상인 주택에 해당한다고 보아야 하므로 처분청 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

단 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 보고 있는 점, 사업소득 여부판단은 실지 주택신축판매 여부가 기준이 되는 것이지 사업자등록여부가 절대적인 기준은 아니고 비록 대외적으로 표방한 사실이 없었다고 하더라도 실지 주택신축판매업을 영위하였다면 사업소득으로 보는 것이므로 청구인을 주택신축판매업자로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아야 하는지 아니면 주택신축판매업의 사업소득으로 보아야 하는지 여부

나. 관련법령

소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것) 제4조 [소득의 구분]

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

1. 종합소득이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것다. 사업소득

3. 양도소득자산의 양도로 발생하는 소득제19조 [사업소득]

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득제94조 [양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.9.28.부터 일반건축공사 건설업 법인인 주식회사 OOO의 대표이사로 재직중에 있고, 주택신축판매업을 2011.5.9. 개업하여 2011.11.30. 폐업한 것으로 나타나며, 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록한 사실이나 부동산임대사업자로 등록한 사실은 없고, 청구인의 사업이력은 다음과 같다.OOO

(2) 청구인이 쟁점주택을 신축하여 2010.2.5. 사용승인을 받아 그중 아래와 같이 5호를 임대하다가 2010.4.6. 쟁점주택 전부(15호)를 양도한 것으로 나타난다.OOO

(3) 처분청 심리자료에 의하면 청구인은 OOO의 다가구주택을 2005.10.12. 사용승인받아 2006.4.28. 일괄 양도하였고, OOO 대지 442㎡의 지상에 다가구주택(4층 19호)을 신축하여 2011.8.5. 사용승인을 받아 2011.9.16. 동 주택을 일괄 양도한 것으로 나타나며, 같은 동 1275 대지 420.4㎡의 지상에 다가구주택(4층 17호)을 신축하여 2011.8.18. 사용승인을 받아 2011.9.30. 동 주택을 일괄 양도한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점주택이 주택판매사업의 재고자산이 아닌 양도소득세 과세대상인 주택에 해당한다고 주장하면서 청구인의 거주 관련 부동산임대차계약서와 쟁점주택의 임대와 관련한 계약서 등을 제시하고 있다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인바(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 참조),이 건의 경우 청구인이 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업이나 부동산임대사업으로 사업자 등록한 사실은 없으나, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 약 2개월 만에 양도한 사실과 청구인이 쟁점주택에 거주하지 아니한 사실, 2006년 및 2011년에 다가구주택을 신축하여 양도한 사실 등을 종합하여 볼 때 처분청이 청구인을 주택신축판매업자로 보고 쟁점주택의 양도를 사업소득에 해당되는 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.