신축임대주택 감면대상에 해당하는지 여부(취소)

분양권을 구입하여 취득한 주택을 5년 이상 임대한 경우 신축임대주택 감면대상에 해당되는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.7.6. 취득한경기도 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 임대사업에 사용한 후 2008.6.2. 박OOO에게 111,500,000원에 양도하고, 2008.8.29. 2008년 귀속 양도소득세 2,901,880원을 예정신고 납부하였다.

나. 2009.8.3. 청구인은 쟁점주택의 양도는「조세특례제한법」제97조의2규정의 신축임대주택 감면대상에 해당된다 하여, 처분청에 기납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으며,2009.9.23. 처분청은 청구인이 분양권을 구입하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에는 양도소득세 감면대상 신축임대주택에 포함되지 아니한다 하여, 청구인에게 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.6. 이의신청을 거쳐 2010.1.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택 양도에 따른 2008년 귀속 양도소득세 신고시 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득한 임대주택은 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례(「조세특례제한법」제97조의2)가 적용되지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 신고·납부하였으나,2009.5.14. 선고된 대법원판례OOO에 따르면 분양권 매입을 통하여 취득하였다는 이유로 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 본 처분은 위법하다고 판시하고 있어, 쟁점주택은 신축임대주택에 해당한다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도는 감면대상 신축임대주택에 포함되지 아니한다 하여 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「조세특례제한법」제97조의2제1항 신축임대주택 양도소득세 면제조항은 미분양해소 등을 통한 주택경기의 활성화 등에 그 목적이 있는 것으로, 분양권을 구입하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우는 신축임대주택 감면대상에 해당하지 아니하므로, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

타인으로부터 분양권을 구입하여 취득한 쟁점주택을 5년 이상 임대하고 양도소득세를 신고·납부한 후, 쟁점주택은「조세특례제한법」제97조의2규정의 신축임대주택 감면대상에 해당된다 하여 기납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)조세특례제한법제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택②「소득세법」제89조제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는임대주택법에 의한 건설임대주택가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택나. 제1호 나목에 해당하는 주택②제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이「소득세법」 제89조제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(괄호생략). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

②「소득세법」제89조제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(2) 조세특례제한법 시행령(2006.12.30. 대통령령 제19811호로 개정되기 전의 것)제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

다. 사실관계및 판단

(1) 쟁점주택에 대한 건물등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점주택을 2000.7.6. 취득하고, 2008.6.2. 양도하여 그 보유기간이 7년 11개월에 해당하는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 2008.8.29. 2008년 귀속 양도소득세 2,901,880원을 신고·납부하였다가, 2009.7.23. 쟁점주택의 양도는 신축임대주택의 양도에 해당한다면서 기납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 한 것으로 나타나고,이에 대하여 처분청은 2009.9.23.「조세특례제한법」제97조의2제1항 신축임대주택 양도소득세 감면조항은, 분양권을 구입하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에는 감면대상 신축임대주택에 해당하지 아니한다 하여 청구인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(3) 2000.5.13. 경기도 OOO가 발급한 청구인의 임대사업자 등록증을 보면, 청구인은 쟁점주택을「임대주택법」제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 것으로 되어 있고,2000.5.26. OOO세무서장이 발급한 사업자등록증을 보면, 청구인은 쟁점주택 소재지를 사업장으로 하고, 2000.5.16. 개업일로 하여, 주택임대업을 영위하는 것으로 되어 있다.

(4) 청구인이 취득한 쟁점주택에 대한 취득내용을 보면, 1997.11.20. OOO와 김OOO 사이에 분양계약을 체결한 것으로 나타나고, 2000.5.9. 청구인이 김OOO로부터 분양계약에 대한 권리의무 일체를 승계받은 것으로 나타나고 있어, 청구인은 쟁점주택을 분양권을 구입하여 취득한 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 쟁점주택을 임대한 내용을 보면, 다음 <표>와 같은 것으로 나타난다.OOO(6)「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항 제2호에서,「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.～2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것으로 규정하고 있다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 7년 11개월 여동안 보유하고 5년 이상「임대주택법」에 의한 임대사업에 사용한 것으로 나타나며, 처분청은 주택건설업자로부터 취득한 것이 아닌 분양권을 구입하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에는 양도소득세 감면대상 신축임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보고 있으나,「조세특례제한법」제97조의2는 침체된 주택경기의 활성화를 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모하기 위한다는데 주된 입법취지가 있는 점, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로,「조세특례제한법」제97조의2의 법문상 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 엄격히 해석하여야 할 것인데OOO, 여기에서 ‘매매계약의 체결’ 및 ‘계약금의 지급’의 상대방을 ‘주택건설업자’로 한정하거나 ‘매매계약’을 ‘최초의 매매계약’으로 한정하고 있지 아니한 점, ‘주택건설업자’와 ‘최초로’ 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우로 규정하여 분양권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는 같은 법 제99조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면) 등 다른 감면규정과는 규정방식에서 차이를 보이는 점 등을 종합하면, 같은 법 제97조의2의 신축임대주택 요건에서 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 한정하여 해석할 것은 아니라 할 것이다OOO.

따라서, 쟁점주택은「조세특례제한법」제97조의2제1항 제2호의 규정에 따른 매입임대주택에 해당하는 것으로 판단되므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못인 것으로 판단된다OOO.

4. 결론

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.