일괄양도한 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

토지와 건물가액 비율도 기준시가는 4.5:5.5인데 반해 감정가액은 3:7로 나타나고, OOO에 거래된 쟁점부동산의 감정평가액이 OOO이어서 평가의 공정성이 담보된 합당한 가액이라고 보기 어려우며, 지리적 위치의 가치는 토지 가격에 주로 반영되는 것이 사회통념과 거래관행상 합리적임에도 건물 값에 많이 반영되었다는 것은 설득력이 부족하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 2011.5.17. OOO 593-11외 1필지의토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)을 OOO원에 일괄양도후 2011.7.29. 토지가액 OOO원과 건물가액 OOO원으로임의 안분하여 산출된 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

나. 그 후 청구인은 2011.9.27.(작성일자) 감정평가액으로 쟁점부동산의 양도가액을 안분(토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원)하여2011.10.28. 양도소득세 수정신고시 양도소득세 OOO원을 추가 납부하였다.

다.처분청은 소급감정평가액으로 안분하여 산출된 양도소득세를 부인하고 양도가액 OOO원을 기준시가로 안분하여 토지가액 OOO원과 건물가액 OOO원으로 양도차익을 산정하여2011년 귀속분 양도소득세 OOO원중 자진납부세액 OOO원을 차감한 OOO원을 2012.2.22. 청구인에게 추가 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)토지와 건물을 일괄하여 양도하는 경우 실지거래가액을 안분하여 토지가액과 건물가액 산정시 적용되는 감정평가액의 적용시기에 대한소득세법시행령 제166조제6항 규정(부가가치세법시행령 제48조의2제4항 규정 준용)은 매매계약이 언제냐에 따라 납세자의 선택권이 제한을 받는다는 점에서 공정, 공평과세의 원칙에 배치되고,조세심판원 심판례(국심 2001중2273, 2001.12.20.)와 대법원의 판례(대법 98두2102, 1998.5.26.)와 같이 소급감정평가한 금액이라 하더라도 감정평가액이 객관성과 합리성이 있는 경우에는 소급감정한 가액에 의하여 안분한 가액을 용인한 사례가 있으며,감정평가액은 비록 소급감정평가한 금액이나 매매계약일로부터 6개월 이내의 감정평가액으로 그 기간동안 환경적·정책적·기타 등의 사유로 지가 또는 건물가액이 급등하거나 급락하는 지역이 아니므로 기준시가보다는 감정평가액이 쟁점자산의 실질가치를 충실히 반영한 것이다.

(2) 계약서상 토지, 건물가액이 명확히 구분되고 토지가액은 실제 취득가액을 기준으로 산정하였으며 쟁점부동산의 매매금액이 주변 부동산 시세보다 높은 가액으로 거래된 주된 이유가 쟁점부동산 주변에 약국이 들어설 건물이 없고 조선대학교병원 처방전을 독점(연간 매출이 OOO원)하고 있는 OOO약국에 조제약을 공급하는 ㈜OOO약품 대표 김OOO의 배우자 최OOO가 매수인으로서 ㈜OOO약품과 OOO약국간의 납품계약을 유리한 조건으로 하기 위해 매매가 이루어진 것으로 계약서상 건물가액에서 주택시설 및 약국인테리어 등 동산 금액을 차감하면 감정가액에 의해 구분된 금액과 유사하여 매매계약서상 구분된 금액이 시가를 반영한합리적인 가액임을 알 수 있으므로 이를 임의적 안분으로 보아 기준시가에따라 안분계산하여 경정고지한 처분은 취소함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 감정평가액은 과세관청이 예정신고서 검토시 임의안분한 양도가액의 합당한 근거를 유선통화로 소명 요구시 제시하지 못하고 이후에 평가된 것으로, 감정평가액이 기준시가 대비 토지가액 146%, 건물가액 275%로 객관적인 시가를 반영하였다 할 수 없다.

(2) 국세청은 원칙적으로부가가치세법 시행령 제48조의2제4항의 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액으로 명시되어 있으므로 소급감정 가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 당초의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점일괄양도된토지와 건물의 양도가액구분이 불분명하다고보아 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정한 것이 정당한지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도시 작성한 매매계약서를 살펴보면 매도인 청구인은 매수인 최OOO 등에게 거래금액 OOO원에 양도하기로 하고 매매물건에 부속하는 수목·정원·문·담장 등 기타건물에 부속물·시설일체를 인도하여야 하며 특약사항으로 대지값OOO원, 건물값 OOO원으로 약정되어 있다.

(2) 청구인이 제시한 ㈜OOO감정평가법인의 감정평가서는 가격시점이 2011.3.30.이고 작성일자는 2011.9.27.로써 소급 감정평가한 것이며 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원(토지가격 : OOO원, 건물가격 OOO원)으로 토지와 건물가격은 30:70의 비율이고, 양도가액 OOO천원을 기준시가로 안분하면 토지가액은 OOO원, 건물가액은 OOO원으로 45:55의 비율로 나타난다.

(3) 청구인(청구인의 배우자 한OOO, 불복 대리인 권OOO 세무사)은 2012.8.14. 이 건 심리시 조세심판관회의에 참석하여 쟁점부동산의 매수인이㈜OOO약품 대표의 배우자로서 쟁점부동산에 입주하고 있는OO약국과 매월처방의약품 구매액의 70%이상을 ㈜OOO약품 또는 ㈜OOO약품이 지정하는 업체로부터 구매하기로 하고 계약기간 종료후 임료산정은 월조제료 증감에 따라 조정하기로 하는 등의 별도 계약을 체결하였으며 OOO약국은OO대학교병원의 정문에 위치하고 있고 근처에 약국을 할만한 건물이 없어 OOO대학교병원 처방전의 대부분을 처리하고 있고 매수인은 임대수익외에 ㈜OOO약품의 OOO약국에 조제약 납품으로 인한 수익이 상당하여 쟁점부동산의 건물가격이 높다는 취지로 의견진술을 하였다.

(4)「소득세법」제100조제2항(양도차익의 산정)은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하며,「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 제1호는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산내 OOO약국이 OOO대병원 처방전의 대부분을 독점하여 상가건물 가액을 높이 평가했고쟁점부동산의 매수자가㈜OOO약품 대표의 배우자로서 OOO약국에 조제약납품으로 인한 수익이 상당하여 건물 가액을높이 평가하여 시가를 반영한 합리적 가액이라고 주장하지만, 약국이 병원처방전을 독점할 수 있는 등 지리적 위치라는 것은 토지 값에 많이 반영되는 것이 사회통념과 거래관행상 합리적인데도 건물 값에 많이 반영되었다는 것은 설득력이 부족하고토지와 건물가액 비율도 기준시가는 45% : 55%인데 반해 감정가액은 30% : 70% 이고 기준시가 대비 감정가액은 146% : 275%로 나타나며, OOO원에 거래된 쟁점부동산의 감정평가액이 OOO원인 점 등을 보면 평가의 공정성이 담보된 합당한 가액이라고 볼 수 없으므로처분청의 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.