실제로 받지 못한 금액이 있다하여 이를 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부(기각)

실지양도가액이라 함은 자산의 양도대가로서 양도자가 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계이므로 청구인이 양도하기로 한 금액 중 실제로 받지 못한 금액이 있다 하여 이를 양도가액에서 공제할 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인의 장모 윤OOO 명의로 소유권 이전한 상태에서 2007.5.31. 청구인의 처 박OOO에게 소유권이전되었고, 쟁점③부동산은 미등기 상태에서 2008.12.19. 변OOO에게 소유권이전되었다.

나. 처분청은 청구인이 장모 윤OOO을 대리하여 쟁점②부동산을 쟁점①부동산과 교환으로 5억원에 취득한 후 쟁점②부동산을 미등기상태에서 쟁점③부동산과 교환계약을 체결하여 쟁점③부동산을 7억 4,700만원에 미등기전매한 사실을 확인하여 2010.1.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 218,632,050원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 처 박OOO와 쟁점②부동산에 대한 소유권이전등기를 하기 위하여 교환계약을 체결한 후 법무사 사무실에 등기이전을 위임하였으나 제세금을 포함한 등기 수수료가 총 7,100만원으로 당초 예상한 금액보다 3배나 많이 나온다고 하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있던 중 쟁점③부동산을 담보로 한 대출금 3억원에 대한 이자를 감당할 능력이 없어 부득이 쟁점③부동산을 변해정에게 매도한 것인 바, 이 건 부동산 교환과정에 청구인이 관여한 것은 청구인의 장모가 고령이고, 부동산 거래에 대하여 잘 알지 못하여 청구인이 도와준 것일 뿐, 청구인이 쟁점③부동산을 실지로 취득하거나 처분한 것은 아니므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점③부동산을 변OOO에게 7억 4,700만원에게 양도하기로 계약을 하였지만 이 중 538,000,000원(대출금 승계 3억원, 임대차보증금 승계 3,000만원, 현금수령 2억 800만원)만 수령하였고, 나머지 2억 900만원을 지급받지 못하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①부동산의 등기부등본에 의하면, 당초 청구인 지분은 8/9, 청구인의 처 박OOO 등에 의하면, 쟁점③부동산의 실지 소유자인 청구인이 쟁점③부동산을 미등기전매한 사실을 확인하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 실지양도가액이라 함은 당해 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것으로 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점③부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점③부동산의 매매대금 중 2억 900만원을 지급받지 못하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 장모 윤OOO 소유의 쟁점②부동산을 장모 소유의 쟁점①부동산과 교환으로 5억원에 취득한 후 쟁점②부동산을 미등기한 상태에서 쟁점③부동산과 교환계약을 체결하여 7억 4,700만원에 변OOO에게 미등기전매한 사실을 확인하여 2010.1.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 218,632,050원을 결정.고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 이 건 부동산 교환과정에 청구인의 장모가 고령이고, 부동산 거래에 대하여 잘 알지 못하여 청구인이 도와준 것일 뿐, 청구인이 쟁점③부동산을 실지로 취득하거나 처분한 것은 아니므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 박OOO명의로 쟁점③부동산을 쟁점②부동산과 교환거래로 계약하자고 하여 5억원에 양도하기로 하였고, 청구인에게 등기이전하여 갈 것을 수차례 독촉하였으나 차일피일 미루다가 2008년 12월경 쟁점③부동산의 명의이전을 청구인의 처제인 변OOO(사실은 처제 아닌 것으로 보임)에게 한다고 하여 청구인에게 등기이전에 필요한 서류를 건네주었다고 확인하고 있다. (나) 변OOO는 얼굴을 본 사실이 없으며, 청구인으로부터 7억 9,700만원에 취득한 사실을 확인하고 있다. (다) 쟁점③부동산의 매매계약서(2007.5.31.)에 의하면, 청구인의 처 박OOO로부터 5억원에 취득한 것으로 나타난다. (라) 김OOO로부터 매수하여 등기이전을 하지 않은 상태에서 8억원(중개수수료 5,000만원 포함)에 전매하였다고 확인하고 있다. (마) 청구인의 문답서(2009.11.18.)에 의하면, 쟁점③부동산을 미등기 전매한 사유가 실제 매매가액 5억원에 비하여 기준시가가 14억원 정도로 너무 높아 취. 등록세 비용이 많아 박OOO에게 절반 정도 부담할 것을 요청하였으나 이에 응하지 아니하여 등기이전을 할 수 없었으며, 쟁점③부동산의 양도금액은 7억 4,700만원임을 확인하고 있다.

(사) 살피건대, 쟁점①부동산의 등기부등본에 의하면, 당초 청구인과 처 박OOO에게 절반 정도 부담할 것을 요청하였으나 이에 응하지 아니하여 등기이전을 할 수 없었고, 쟁점③부동산의 양도금액은 7억 4,700만원임을 확인하고 있는 점 등에 비추어 보아 청구인이 쟁점③부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점③부동산을 변OOO에게 7억 4,700만원에 양도하기로 계약을 하였지만 이 중 5억 3,800만원(대출금 승계 3억원, 임대보증금 승계 3,000만원, 현금수령 2억 800만원)만 수령하고 나머지 2억 900만원을 지급받지 못하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생할 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무확정주의를 채택하고 있고, 실지양도가액이라 함은 자산의 양도대가로서 양도자가 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계인 바, 당초에 약정된 매매가액이 상황변경으로 변경계약이 이루어진 경우에는 수정된 가액을 양도가액으로 할 것이나, 이 건은 이에 해당하지 아니하므로 청구인이 쟁점③부동산을 7억 4,700만원에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.