소급감정가액을 취득가액으로 하여 신고한 것에 대하여 기준시가로 경정하여 과세한 처분의 당부

청구인이 제시한 감정가액평가서는 작성시기가 증여일로부터 12년 2개월이 경과한 후에 작성되어 평가기준일 전후 3개월을 충족하지 점, 거래를 통한 다른 교환가격 등이 확인되지 않는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점부동산 취득당시의 기준시가를 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.9.9. 배우자로부터 OOO 토지 239.4㎡ 및 건물 427.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여로 취득하여 2002.3.14. 4층 51.65㎡를 증축(이하 “증축건물”이라 하고, 쟁점부동산을 합하여 이하 “양도부동산”이라 한다)하여 보유하다가 2012.10.25. 매매를 원인으로 양도하고, 2012.12.11. 양도가액을 실거래가액인 OOO, 취득가액은 쟁점부동산에 대하여는 감정평가액인 OOO으로, 증축건물은 환산가액인 OOO으로 하는 등으로 양도부동산의 취득가액 합계액을 OOO으로 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 평가하는 등으로 양도부동산의 취득가액을 OOO으로 결정하여 2014.1.13. 청구인에게2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미 하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가격이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결, 같은 뜻임), 청구인은 2000.9.9. 증여로 취득한 쟁점부동산을 2012.10.25 매매로 양도하면서 취득시 기준시가가 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조에 따른 시가를 정확히 반영하지 못한다고 판단하여 2012년 11월 공신력 있는 감정평가기관 2곳에 감정을 의뢰하여 평균 감정평가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 대법원의 일관된 판례에 반하는 부당한 처분이므로 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제97조제1항에 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하고 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 한다고 규정하고 있고,상증법 제60조제1항에 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제60조 제2항에 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이며, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함 한다고 규정하면서 같은 법 제60조 제3항에 시가를 산정하기 어려운 경우에는상증법 제61조제1항에서 규정한 보충적 평가방법을 적용한다고 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 감정평가서는 작성시기가 증여일로부터 12년 2개월이 경과한 후에 작성되어상증법 시행령 제49조제1항 규정(평가기준일 전후 3개월)을 충족하지 못하는 소급감정에 해당하고, 감정평가법인이 비교표준지로 선정한 토지의 2000.6.30.개별공시지가는 ㎡당 OOO으로 쟁점부동산 토지의 ㎡당 OOO과는 상당한 차이가 있고, 쟁점부동산 토지와 이용 상황 등이 유사하다고 보기도 어려우므로 처분청이 감정가액을 부인하고 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소급감정가액을 취득가액으로 하여 신고한 것에 대하여 기준시가로 경정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가.제94조 제1항각 호의 자산 취득에 든실지거래가액. 다만,제96조제2항각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여법 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과제164조 제5항내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(2) 상속세 및 증여세법제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여제61조부터제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여대통령령으로 정하는방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서대통령령으로 정하는지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

2. 당해 재산(법 제63조제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의기획재정부령이 정하는공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조및 법제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내용은 <표1>과 같다.

<표1>

신고 및 경정 내용

(2) 쟁점부동산 토지의 공시지가 변동내역은 <표2>와 같다.

<표2>

쟁점부동산 토지의 공시지가 변동내역

(3) 청구인이 제시한 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산에 대한 감정평가시기는 2012년 11월이고, 감정평가액은 주식회사 OOO이 OOO으로, 주식회사 OOO이 OOO으로 평가한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 증여 당시 기준시가와 감정가액은 <표3>과 같다.

<표3>

증여 당시 기준시가와 감정가액

(5) 살피건대, 청구인은 감정가액을 취득당시의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액평가서는 작성시기가 증여일로부터 12년 2개월이 경과한 후에 작성되어상증법 시행령 제49조제1항 규정(평가기준일 전후 3개월)을 충족하지 못하는 소급감정에 해당하는 점, 감정평가법인이 비교표준지로 선정한 토지의 2000.6.30. 개별공시지가는 ㎡당 OOO으로 쟁점부동산 토지의 ㎡당 OOO과는 상당한 차이가 있어 쟁점부동산 토지와 유사하다고 보기 어려운 점, 거래를 통한 다른 교환가격 등이 확인되지 않는 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점부동산의 취득당시의 기준시가를 시가로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.