쟁점주택의 취득가액으로 매매사례가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

청구인이 산정한 매매사례가액의 기준이 되는 비교대상 주택들은 쟁점주택 인근에 위치하고 전용면적이

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ㅇ㎡미만 이라는 점만 동일할 뿐, 지번이나 층수 및 건축연도가 상이한 주택이 포함되어 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 취득가액을 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속으로 취득한 후 2013.10.16. 양도하였고, 양도소득세 예정신고시 쟁점주택의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법을 적용하여 공동주택 공시가격인 OOO원으로 신고하였다.

나. 청구인은 2014.1.9. 쟁점주택 인근의 다세대·연립주택들의 거래가액OOO을 적용한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 기납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2014.2.24. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 OOO에 위치한 연립주택으로서 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 검색조건을 65㎡ 이하, 거래금액을 OOO원으로 하여 쟁점주택 상속개시일인 2007.11.9. 전후 6개월간의 유사매매사례를 조회하면 총 거래건수는 OOO 평균 거래금액은 OOO원이다. 동 금액을 쟁점주택의 면적에 곱하면 상속개시일 당시 쟁점주택의 평가액은 약 OOO원 정도가 된다.2007년은 우리나라의 부동산 거래금액이 최고 상승치에 근접한 연도로 유사매매사례가액의 표본수는 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 적용하기에 충분하다고 할 것임에도 불구하고 처분청은 이를 인정하지 않았다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 이는 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 조회가 가능하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 비교대상 주택들은 쟁점주택과 OOO에 소재한다는 사실만 같을 뿐, 대지 및 건물 면적, 전체 층수, 신축연도, 기준시가, 접근성 등에서 차이가 있어 서로 유사하지 않으므로 청구인이 제시하는 가액을 시가로 인정하기 어려운바, 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액으로 유사매매사례가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경정청구서에 따르면 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 신고하였고, 다음 <표1>과 같이 국토교통부 실거래가 시스템OOO상 실지거래가액이 OOO원이고 전용면적이 65㎡ 미만인 OOO 소재 다세대·연립주택들의 전용면적 1㎡당 평균 거래가액을 OOO원으로 산정하였으며, 동 거래가액 OOO원을 쟁점주택의 면적 56.68㎡에 곱한 근사값인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 한 후, 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 한 것으로 나타난다.

<표1>

(2) 처분청의 ‘양도소득세 경정청구 처리결과 통지’ 공문OOO에 따르면 처분청은 ‘청구인이 주장하는 쟁점주택 취득가액의 산정방법은「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제5항에 의거, 정당하지 않으므로 경정청구를 거부한다’고 통지한 것으로 나타난다.

(3) 국토교통부 실거래가 시스템 조회내역OOO상 OOO에 소재한 전용면적 65㎡ 미만 다세대·연립주택의 거래금액별 전용면적, 건축연도 및 층수는 다음 <표2>와 같고, 동 주택들의 지번은 쟁점주택과 다른 것으로 나타난다.

<표2>

(4) 국토교통부의 공동주택가격 열람 시스템에 따르면 쟁점주택의 공동주택 공시가격은 2007.1.1. 기준 OOO원으로 나타나고, 쟁점주택의 건축연도와 관련되는 쟁점주택의 등기사항전부증명서의 내역은 다음 <표3>과 같다.

<표3>

(5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 산정한 유사매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 산정한 유사매매사례가액의 기준이 되는 비교대상 주택들은 쟁점주택과 OOO에 위치하고 전용면적이 65㎡미만 이라는 점만 동일할 뿐, 지번이나 층수 및 건축연도가 상이한 주택이 포함되어 있고, 청구인이 임의로 비교대상 주택들의 선정기준을 ‘실지거래가액 OOO원’으로 한 것은 합리적이지 않으므로 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 산정한 유사매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련 법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것)제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것)제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각 호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것)제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만，개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것)제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.