아파트 저가양수에 따른 증여세 과세(기각)

갑이 실제로 을에게 자금을 언제 얼마나 대여하였는지가 금융증빙 자료 또는 차용증서 등으로 확인되지 아니하므로 갑이 아파트를 저가양수 하였다 하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인의 누나 OOO은 2008.2.28. OOOOO OOOO OOO O O OOOOOOO OOOOOOO( 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인에게 매 매를 원인으로 양도하고 양도가액을 340백만원으로 하여 양도소득 세 과세표준을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 양도에 대한 실지조사를 실시한 결과, 청구인과 OOO이 매매가액을 340백만원으로 하는 매매계약서를 작 성하였으나 2007.12.5. 거래 된 쟁 점 아파트와 같은 단지 내의 같은 규 모 아파트인 102동 405호의 매매사 례가액 4억 5,000만원을 시가로 보아 OOO에게 양도소득세를 경정 고지하는 한편, 청구인이 실제 지급한 대금은 2억원이라 하여 「상속세 및 증여세 법」제35조에 의거 저가양도에 따 른 이익을 청구인이 증여받은 것으로 보아 2010.2.13. 청구인에게 2008.2.28. 증여분 증여세 16,502,400원을 결정·고 지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.19. 이 건 심판청구를 제기하였 다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트의 매매가액 340백만원에서 청구인이 OOO에게 실제 지급 한 금액은 2억원으로서 계약금 140백만원에 대해서는 현재 관련 증빙서류가 없으나, 청구인은 가정불화로 갈곳이 없는 누나 OOO을 위하여 OOO 이 OOOOO OOO OOOO OOOOO에 거주할 전세자금으로 170백만원을 대여하였고, OOO이 2003년 10월 대여금 170백만원을 포함한 3억원으로 쟁점아파트를 취득한 이후인 2006년 1월에 대여금 170백만원을 담보받기 위하여 쟁점부동산에 매매예약 가등기를 한 것이며, 2008년 1월에 OOO이 청구인에게 쟁점아파트를 양도하면서 계약금 140백만원과 대여금 170백만원을 대체처리하였던 것인 바, 청 구인이 OOO에게 대여하였음이 청구인의 통장계좌의 출 금 등으로 나타나는데도 처분청이 청구인과 OOO간의 실 지급 대 금을 2억원으로 보아 저가양수에 의한 증여세를 부과한 이 건 처분 은 부당하다.

나. 처분청 의견

OOO이 1998～2003년 기간동안 OOOOO OOO OOOO O OOOO에 거주할 당시 청구인이 빌려주었다는 170백만원에 대한 전세계 약서 및 차용증 서·거래대금에 관한 증빙서류를 제시하지 못하고 있 고, 청구인이 제시하는 통장계좌의 출금액이 OOO에게 대여한 자금으 로서 쟁점아파트의 매 매대금의 일부라는 단서를 인정할 수 없으며, 청구인이 쟁점아파트 를 취득하면서 지급한 대금은 쟁점아파트의 대출금을 승계한 중도금 150백만원과 잔금 50백만원, 합계 200백만원으로 나타나는 바, 청구인이 OOO에게 대여하였다는 170백만원에 대한 금융자료 등을 제시하지 못하는 이 건에 대해 저가양수에 따른 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점아파트의 계약금을 특수관계자인 양도자에게 대여한 금원과 상계처리하였으므로 저가양수에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증 여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양 도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령 이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재 산의 양도자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재 산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가 보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양 도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증 여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세 가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공 매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이 익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등

2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권선물거래소에 상장되어 있는 법인 의 주식 및 출자지분으로서 유가증권시장 또는 코스닥시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한 다)

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가 에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시 가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등" 이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다.

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일" 이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가 격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ 경 매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또 는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부 터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 누나 OOO은 청구인에게 쟁점아파트를 양도하면서 2008.1.26. 매매 대금 340백만원(계약금 140백만원, 2008.2.4. 중도금 150백만원, 2008.2.28. 잔금 50백만원, 특약사항 : 중도금 150백만원은 은행대출금으로 한다)의 매매계약서를 작성하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 양도소득세 과세표준 신고(양도가액 340백만원, 취득가액 3억원)에 대해 매매사례가액을 적용하여 양도 가 액을 450백만원으로 하고 OOO의 양도소득세를 경정·고지하는 한 편 청 구인이 OOO에게 지급한 대금은 쟁점아파트의 대출금을 승계한 중도금 150백만원과 현금으로 지급한 잔금 50백만원, 합계 2억원으로 조사하고 청구인이 쟁점아파트를 저가양수하였다 하여 「상속세 및 증여세법」제35조 에 따라 115백만원〔=｛ 450백만원 -(450백만원*30%)｝- 200백만원〕을 청구인이 증여받은 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것으 로 나타난다.

(3) 쟁점아파트의 등기부등본 (전용면적 111.13㎡)을 보면, OOO은 2003.10.24. 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하면서 OOO을 채무자 로 하여 OOOO O OOO 에 1억 7,040만원의 근저당권을 설정하였고, 2006.1.27. 매매예약 에 의해 청구인 명의로 소유권이전청구권 가등기를 하였다가 2008.2.28. 청 구인에게 소유권을 이전하였으며, 청구인은 2008.3.7. 덕양새마을금고에 338백만원의 근저당권을 설 정하여 2008.3.11. 위 OOO의 근저당권 설정등기를 말소한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 처분청이 적용한 매매사례가액에 대해서는 다투지 아니하나, OOO이 OOOOO OOO OOOO OOOOO에 거주 할 당시 OOO에게 전세자금으로 170백만원을 대여한 적이 있고 OOO은 대여금 과 다른 자금을 함께하여 쟁점아파트를 취득하였으며, 청구인이 쟁점 아 파트를 양수하면서 청구인이 대여한 금액과 쟁점아파트의 계약금 140 백만원을 상계처리하고 중도금과 잔금을 지급하였음을 주장하고 있으며, 증빙자료 로 청구인의 대 한투자신탁 통장계좌 사본(1998.10.26. 102,942,946원 출금) 및 청구인의 O OOOOO 통장계좌 사본(2000.5.2. 현금출금 2,000만원, 2000.6.15. 5,000만 원 출금, 2000.9.22. 500만원 출금, 2000.12.20. 1,500만원 출금 등)을 제시 하고 있다. 한편, OOO은 1998.7.6.～2000.6.14. 기간동안 OOOOO O OOO OOO OOOOO OOOOOOO에, 2000.6.15.～2003.10.10. 기간동안 O OOOO OOOO OOO OOOOO OOOOOO에, 2003.10.11.～2008.3.2. 기 간동안은 쟁점아파트에 주소를 두고 있었음이 주민등록표에 의하여 확인된다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 계약금 140백만원을 청구인 이 OOO에게 대여하였던 170백만원과 상계처리를 함으로써 쟁점아파트 를 340백만원에 취득하였다는 주장을 하고 있으나, 청구인이 실제로 OOO 에게 자금을 언제 얼마나 대여하였는지가 금융증빙 자료 또는 차 용 증서 등으로 확인되지 아니하여 청구인이 제시하는 청구인의 통장 계좌 출금내 역만으로 청구인이 OOO에게 대여한 사실이 있다고 인 정 하기가 어렵다고 할 것이다. 또한, OOO이 대여금을 포함한 금원으 로 쟁점아파트를 취 득하였는지 여부도 구체적으로 확인되지 아니한다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 실거래대금을 2억원으로 보 아 청구인이 쟁점아파트를 저가양수하였다 하여 증여세 를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기 본 법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다.