쟁점토지의 자산양도차익을 기준시가로 계산하지 아니하고 실지거래가액으로 결정한 처분이 타당한지 여부(기각)

청구인은 취득등기를 하기전 미등기상태에서 청구외 (주)OO건설에 매도계약을 체결하고 양도한 사실이 있어 투기성거래에 해당하지 않는다고도 보기 어려워 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 데는 타당함

1. 원처분개요 청구인은 경상남도 고성군 회화면 OO리 OOOOOOO 소재 답 1,996㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1993.6.5(등기접수일) 청구외 OOO로부터 취득하여 1993.7.8(등기접수일) 청구외 (주)OO주택에 양도하고 취득가액 276,360,000원, 양도가액 289,753,333원의 기준시가로 양도차익을 계산하여 자산양도차익 확정신고를 하였는 바, 처분청은 당초 신고내용을 시인하여 양도소득세 3,398,736원을 결정하였다가 1995년 부산지방국세청 감사지적에 따라 쟁점토지를 잔금청산일인 1992.12.1 청구외 OOO로부터 378,900,000원에 취득하고 쟁점토지 잔금지급 약정일인 1993.4.8일에 500,000,000원에 청구외 (주)OO주택에 양도한 것으로 보아 1995.4.17 청구인에게 1993년도분 양도소득세 38,447,090원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.16 이의신청, 1995.8.24 심사청구를 거쳐 1995.10.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 휴게소 및 식당 용도로 사용하기 위하여 1991.6.22 청구외 OOO로부터 355,800,000원에 취득하기로 매매계약을 체결한후 계약금으로 30,000,000원을 지급하고 1991.8.21 중도금으로 150,000,000원을 지급하였으나, 나머지 잔금 175,800,000원은 청구인의 자금사정으로 지불 약정일(1991.10.22)의 3일후인 25일에야 63,900,000원만을 지급하고 잔여액은 소비대차로 전환, 원금 및 이자를 포함한 동 대금이 완불되면, 소유권이전등기를 해주는 조건으로 거래를 한 뒤, 1993.5.25에야 이를 완불하고 다음 달인 6월 5일 소유권이전등기를 하였다. 그런데 자금난 등으로 당초 취득목적과 달리 이를 1993.3.9 청구외 주식회사 OO건설에 아파트 신축부지로 500,000,000원에 양도한 후 같은 해 7월 8일에 소유권을 이전해 주고, 이듬 해인 1994.5월말에 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 확정신고를 이행하였는 바, 쟁점토지의 취득 및 양도가 1년이내 단기에 이루어져 투기성 거래에 해당됨에도, 공정과세위원회의 자문도 없이 「투기성이 없는 것」으로 보아 기준시가로 과세함은 부당하다고 실지거래가액으로 전시세액을 부과하였으나, 쟁점부동산의 경우 취득경위·양도사유·주위사정 등으로 볼 때 투기거래에 해당하지 아니하므로 기준시가로 결정함이 타당하다.

나. 국세청장 의견 관련규정에 의하면 양도·취득가액의 결정은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 원칙이지만, 대통령령이 정하는 투기성 있는 거래는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 결정한다. 이는 투기성 있는 거래에 대하여 기준시가에 의한 과세의 경우보다 일반적으로 세부담이 많게 되는 실지거래가액에 의한 과세를 하겠다는 취지이므로, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 단서규정에서 정하고 있는 바, 이 건의 경우 전시법률이 정한 1년이내의 단기양도 거래로써 투기성 거래에 해당되므로, 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하지 않는 한, 재산제세사무처리규정이 정하는 현지조사 방법 등에 의하여 적극적으로 조사 확인한 실지거래가액에 의거 결정함이 타당하다 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 자산양도차익을 기준시가로 계산하지 아니하고 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에 의하면 자산의 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하도록 하고 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 그리고 같은법시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고, 같은항 제2호에서는 「다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하면서 그 제(다)목에서 「부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우」를 열거하고 있다.

다. 심리 및 판단 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 1992.12.1 잔금 137,000,000원을 지급하여 378,900,000원에 취득하였음이 청구외 OOO의 대금영수증에 의하여 확인되며, 청구인과 청구외 (주)OO건설과의 1993.3.9일자 쟁점토지 매매계약서 및 1993.3.11일자 공증인증서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 총매매대금 500,000,000원으로 하고 잔금지급은 1993.4.8자로 하여 쟁점토지를 (주)OO건설에 양도하였음을 확인할 수 있다. 청구인은 휴게소 및 식당을 운영하고자 쟁점토지를 취득하였으나 자금사정 악화로 당초 계획했던 사업시행이 어려워 청구외 (주)OO건설에 아파트 신축용지로 쟁점토지를 양도한 것으로 투기성거래가 아니라고 주장하고 있으나,

① 쟁점토지는 1년이내 단기 양도한 것으로 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목에 해당하며 따라서 같은조 제9항의 규정에 의거 투기성이 없는 것으로 공정과세자문위원회에서 결정하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하지 않는한 처분청의 처분은 정당하고,

② 더군다나 청구인은 취득등기(1993.6.5)를 하기전 미등기상태에서 청구외 (주)OO건설에 1993.3.9 매도계약을 체결하고 양도한 사실이 있어 투기성거래에 해당하지 않는다고도 보기 어려워 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 데는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.