쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보고 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고, 최초의 임차인도 쟁점오피스텔에서 의류 통신판매업을 영위한 것으로 나타나는 점, 처분청 조사시 청구인이 제출하였던 사진에 의하면 쟁점오피스텔이 사무용 책상과 의자, 쇼파, 회의 및 작업용 테이블, 사무용 파티션 등이 있었고, 임차인

○○○

과의 임대차계약서의 특약사항에는 용도를 사무실로 하고 부가가치세는 별도로 지급한다고 정하고 있는 점, 임차인

○○○

도 “쟁점오피스텔에서 공예품 사업 등을 영위하여 사업장 용도로 사용하였다”고 확인한 점 등으로 보아 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도는 업무시설로 되어 있고, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 20**년부터 20**년까지 주택이 아닌 “건축물”로 재산세를 납부한 것으로 나타나며, 20**.*.*.부터 20**.*.*.까지 쟁점오피스텔의 주민등록 전출입내역은 존재하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 보고 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.10.30. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO에게 OOO양도한 다음, 쟁점아파트가 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당하는 것으로 보고 양도차익 및 장기보유특별공제액을 「소득세법 시행령」 제160조 제1항에 따라 계산하여 2014.11.28. 2014년 귀속 양도소득세 OOO신고·납부하였다.

나. 처분청은 2015.6.22.부터 2015.7.11.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 청구인의 배우자 OOO2006.3.31. 취득하여 보유하고 있던 OOO오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)이 주거용으로 사용되었다 하여 쟁점아파트를 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 2015.8.7. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인의 배우자 OOO취득 당시부터 쟁점오피스텔을 “업무용시설”로 임대하고자 2005.6.5. 일반사업자(부동산/임대)로 사업자등록을 하였던 점, 임차인 OOO(임차기간 2006.2.18. ～ 2007.2.17.)은 쟁점오피스텔에서 사업자등록을 하고 의류 통신판매업을 영위하였고 쟁점오피스텔에 주소를 둔 사실이 없으며, 임차인 OOO(임차기간 2012.11.2. ～ 2013.11.1.)은 임대차계약서의 특약사항에서 쟁점오피스텔의 용도를 사무실로 하고 부가가치세는 별도로 지급한다고 정하였고 임차 당시 서울특별시 양천구 목동에 따로 주소를 두고 있었으며, 임차인 OOO(임차기간 2014.6.27 ～ 2015.6.27.)는 확인서에서 “주소는 다른 곳에 두었고, 쟁점오피스텔에서 공예품 사업 등을 영위하여 사업장 용도로 사용하였다”고 확인하는 등 임차인들은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였고 쟁점오피스텔에는 주소를 두지 아니한 점, 쟁점오피스텔의 관리사무소는 해당 오피스텔 84세대 중 전기요금 부과시 OOO규정에 의하여 주택용 67세대, 업무용 17세대로 구분하여 전기요금을 징수하고 있고 쟁점오피스텔의 전기요금을 업무용으로 관리하여 왔다고 확인하여 준 점, 쟁점오피스텔에 대하여 2012년부터 2015년까지 주택이 아닌 “건축물(사무실, 상가 등)”로 재산세를 납부한 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 쟁점아파트 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 임차인들이 임차기간 내 별도의 주소지를 두고 있었다고 주장하나, 임차인들은 해당 주소지에 주민등록전입만 하였을뿐 실제 거주하지는 아니한 것으로 조사된 점, 청구인은 OOO쟁점오피스텔에서 악세사리업을 영위하였고, OOO쟁점오피스텔에서 피부관리업을 영위하였다고 주장하나, 국세청 국세통합정보시스템에 따르면 OOO2010.6.8. ～ 2012.6.30. 기간동안 OOO에서 화장품, 도소매업을 하는 OOO컨설턴트를 운영한 것으로 확인되고, 2012 ～ 2014년도 종합소득세 신고내역을 보면 OOO은 OOO로부터 발생한 사업소득을 신고한 것으로 확인되며, OOO2013.2.1. ～ 2013.12.31.까지 OOO에서 커피, 샌드위치 음식점인 까페 OOO운영한 것으로 확인되고, 그 외 다른 사업내역은 확인되지 아니하는 점, 처분청 담당자가 2015.4.16. 쟁점오피스텔이 소재한 OOO관리소장과 통화하여 쟁점오피스텔은 검침프로그램상 2014년 5월부터 2015년 4월 현재까지 주거용으로 전기료가 부과되고 있음을 확인받았고, OOO관리사무소에 방문하여 OOO관리사무소장에게 문의하여 쟁점오피스텔은 주거용으로 전기요금이 부과되고 있다는 답변을 받은 점, 쟁점오피스텔이 소재한 OOO오피스텔은 방 2～3개로 구성된 주거겸용오피스텔로, 다수의 부동산 중개업소에서 이를 주거용 오피스텔로 소개하고 있으며, 쟁점오피스텔 역시 계약면적 141㎡형(전용 72.44㎡)으로 방 3개, 욕실 1개, 거실 및 주방으로 구성되어 있는 점 등에 비추어 쟁점아파트 양도일 현재 청구인의 배우자가 소유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 쟁점아파트 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 의하면 면적은 141㎡(전용 72.44㎡)이고 주용도는 “업무시설(오피스텔)”이며, 처분청 조사 결과에 의하면 쟁점오피스텔을 사업장으로 한 사업자등록 내역은 청구인의 배우자 OOO2003.6.2. 부동산임대업을 업종으로 하여 2005.4.1. 개업한 것과, 임차인 OOO의류 도소매업을 업종으로 하여 2006.4.17. 개업하였다가 2006.5.14. 폐업하였고, 2005.5.6.부터 2015.2.9.까지 쟁점오피스텔에 주민등록 전출입내역은 없는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 OOO간 임대차계약서 작성시 특약사항으로 쟁점오피스텔의 용도를 사무실로 하고 부가가치세는 별도로 지급하기로 정하였고, 임차인 OOO쟁점오피스텔을 사업장 용도로 사용하였음을 확인하였으며, 쟁점오피스텔의 관리사무소에서 쟁점오피스텔은 전기요금 부과시 업무용으로 관리되었음을 확인하였고, 쟁점오피스텔에 대하여 2012년부터 2015년까지 주택이 아닌 “건축물(사무실, 상가 등)”로 재산세를 납부하는 등 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었음이 확인된다고 하면서 OOO2012.10.19. 작성한 임대차계약서, 임차인 OOO확인서(2015.7.7.), OOO관리사무소장의 확인서(2015.10.16.), 재산세 과세증명서 내역, 지방세 세목별 과세증명서, 재산세 고지서를 각각 제출하였다.

(3) 처분청은 OOO2005.4.1. 부동산임대업 개업 이후 조사일 현재(2015.6.22. ～ 2015.7.11.)까지 세금계산서를 교부한 내역이 없는 것으로 확인되고, 임차인들은 별도 주소지에 주민등록전입만 하였을뿐 실제 거주하지는 아니한 것으로 조사되었으며, 쟁점오피스텔은 검침프로그램상 2014년 5월부터 2015년 4월 현재까지 주거용으로 전기료가 부과되고 있음을 확인받는 등 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었음이 확인된다고 하면서 쟁점오피스텔 임대 관련 부가가치세 신고 내역, 청구인에 대한 양도소득세 조사종결 보고서, 주민등록표 등·초본OOO혼인관계 증명서OOO등기사항전부증명서, 주민등록 전입세대 열람 및 확정일자 신청내용 요청에 대한 회신, 임대차계약 체결 등 확인서OOO작성된 부동산 임대차(월세) 계약서, 가족관계 증명서(OOO), 전기사용료 부과내역 확인 공문 및 통화기록 내용, 임대사항 명세서의 입주자에 대한 사업자등록 내역 및 소득신고내역 확인(국세통합전산망 자료) 등을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」상 1세대 1주택 여부를 판단함에 있어 해당 물건이 주택인지 아니면 업무용인지는 사실상 현황에 따라 판단하는 것이고, 그 사실관계가 불분명한 경우에는 공부상 현황에 따라 판단하는 것인바(조심 2010서3293, 2011.8.12., 같은 뜻임), OOO쟁점오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고, 최초의 임차인 OOO쟁점오피스텔에서 사업자등록을 하고 의류 통신판매업을 영위한 것으로 나타나는 점, 처분청 조사시 청구인이 제출하였던 사진에 의하면 쟁점오피스텔이 사무용 책상과 의자, 쇼파, 회의 및 작업용 테이블, 사무용 파티션 등이 있었던 점, 임차인 OOO과의 임대차계약서의 특약사항에는 용도를 사무실로 하고 부가가치세는 별도로 지급한다고 정하고 있고, 임차인 OOO도 “쟁점오피스텔의 구조는 원래 사무실 용도라서 가정용으로 사용하기는 시설환경 등이 지극히 불편하여, 주소를 다른 곳에 두었고, 쟁점오피스텔에서 공예품 사업 등을 영위하여 사업장 용도로 사용하였다”고 확인한 점 등으로 보아 처분청이 제시한 임차인들의 사업내역 및 거주지 관련 조사결과 등의 증빙만으로는 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔 관리소장은 쟁점오피스텔의 전기요금을 업무용으로 관리하여 왔다고 확인서를 작성해준 점, 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있고, 쟁점오피스텔에 대한 재산세 과세증명서 내역, 지방세 세목별 과세증명서, 재산세 고지서에 의하면 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 2012년부터 2015년까지 주택이 아닌 “건축물(사무실, 상가 등)”로 재산세를 납부한 것으로 나타나는 점, 2005.5.6.부터 2015.2.9.까지 쟁점오피스텔에 주민등록 전출입내역은 존재하지

아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법 제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다(＜표 1＞, ＜표 2＞ 생략).

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.