쟁점공사대금을 필요경비에 산입하지 아니하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점공사대금이 소득세 법령이 규정한 ①용도변경이나 내용연수 증가 등의 결과를 가져올 정도의 공사를 위한 비용에 해당하는지 여부를 확인하기 어렵다고 하겠음. 나아가 청구인이 쟁점공사대금을 지급하였다고 주장하는 거래처인 AAA는 이 건 부동산을 청구인에게 양도한 BBB가 대표로 있는 업체인데, ②AAA가 쟁점공사대금과 관련하여 발급한 세금계산서에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점공사대금을 BBB 명의의 계좌로 이체한 사실까지 확인되어 청구인이 BBB 명의의 계좌에 이체한 ③쟁점공사대금이 실제 이 건 부동산에 관한 공사대금 명목인지 아니면 이 건 부동산이 매매대금 명목인지 명확하게 확인하기도 어려우므로, 청구인이 쟁점공사대금을 이 건 부동산과 관련된 시설공사의 대가로 지급한 사실 역시 객관적인 증빙에 의하여 확인된다고 보기 어렵다 하겠음

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.7.1. AAA와 OOO 소재 토지 436㎡와 지상 건물 135.39㎡ 및 같은 리 OOO 토지 20㎡(각 토지와 건물을 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 관한 매매예약(매매대금 : OOO원)을 하고, 2019.7.2. 이 건 부동산에 매매예약 가등기를 경료하였으며, 2021.3.8. 위 가등기에 의한 소유권이전에 관한 본등기를 경료하여 이 건 부동산을 취득한 후, 2021.6.21. BBB에게 이 건 부동산을 OOO원에 양도하였다.

나. 청구인은 2021.8.30. 처분청에 이 건 부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(취득세 OOO원 포함), 기타 필요경비를 OOO원(공사대금 OOO원, 중개수수료 등 OOO원)으로 하여 양도차익 OOO원을 산정한 후, 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 공사대금 OOO원(이하 “쟁점공사대금”이라 한다)이 실제 지출된 사실 및 자본적 지출 등의 용도로 사용되었는지 여부가 확인되지 아니하는 경비에 해당한다고 보아 필요경비를 부인하여, 2022.1.20. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다(이하 “이 건 처분”이라 한다).

라. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 이 건 부동산의 전 소유자인 AAA가 운영하는 CCC(이하 “CCC”라 한다)로부터 이 건 부동산에 관한 내부시설(칸막이, 창문개설, 씽크대 시설 등) 등을 설치받고, 그에 대한 공사비로 쟁점공사대금 OOO원을 실제 지출하였으므로 이는 필요경비로 인정되어야 한다.(가) 청구인은 2019.7.1. AAA와 이 건 부동산을 OOO원에 매매하기로 하면서 매매예약을 체결하였으나, 그 다음 날 AAA가 공사중이었던 이 건 부동산에 관한 가격 산정 등의 변동 원인이 발생하였다고 보아, 쟁점공사대금 OOO원을 추가하기로 합의하는 공사계약을 체결하였다.(나) 그 후 청구인과 AAA는 매매예약만 한 다음 소유권 이전에 관하여 신경을 쓰지 않고 있다가, 이 건 부동산을 매수하겠다는 매수인(BBB)이 나타나자, 청구인은 2021.3.8. AAA와 이 건 부동산(매매대금 : OOO원)에 관한 본계약을 체결하였고, 이후 2021.6.21. BBB에게 이 건 부동산을 OOO원에 양도하였다.(다) 청구인이 AAA에게 이 건 부동산의 매매대금을 지급한 방법은, 청구인의 AAA에 대한 채권(2018.4.24. OOO원, 2019.4.16. OOO원)과 매매대금 채무를 상계하고, 2019.7.1. 2회에 걸쳐 AAA 명의의 계좌로 OOO원, OOO원을 입금하였으며, AAA의 OOO에 대한 부채 중 OOO원을 승계하여 총 OOO원을 매매대금 OOO원의 지급에 갈음하였다.

(2) 처분청은 이 건 부동산에 대하여 실제 공사가 진행되었는지 여부가 확인되지 아니하고, CCC가 그에 대한 부가가치세 신고를 하지 않았다는 이유로 쟁점공사대금을 필요경비로 인정하지 아니한다는 의견이나, 청구인은 2019.7.3. AAA에게 위 쟁점공사대금 중 OOO원을 계좌이체한 후 세금계산서도 발급받았고, 나머지 OOO원은 현금으로 지불하고 영수증을 교부받은 사실이 명확하게 인정됨에도 불구하고, 처분청이 쟁점공사대금을 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아 한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점공사대금을 필요경비로 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 부족하므로, 이를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인이 양도소득세를 신고할 당시 제출한 이 건 부동산에 관한 매매계약서를 보면 이 건 부동산의 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 이 건 부동산의 거래가액 역시 OOO원으로 확인되므로, 청구인과 AAA 사이에 쟁점부동산의 매매대금을 OOO원으로 약정하였다고 볼 수밖에 없다.

(2) 또한, 청구인과 AAA가 작성한 이 건 부동산에 관한 매매계약서 등을 보면, 특약사항에 쟁점공사대금에 관한 내용을 확인할 수 없고, 청구인이 주장하는 칸막이, 창문개설, 씽크대 시설은 내부 시설이어서 외부적으로는 확인이 어려우므로, 인건비, 자재내역 등 세부적인 공사내역 등이 확인되어야 필요경비로 인정할 수 있으나, 청구인은 이에 대한 객관적인 증빙을 제시한 바가 없다.

(3) 게다가 공사를 진행하였다는 CCC는 청구인에게 종이세금계산서를 발급하였으나, 이를 매출로 신고하지 아니하여 부가가치세를 누락하였고, 세금계산서와 영수증에 기재된 공급대가의 합계가 OOO원이어서 부가가치세 역시 누락되어 있는 등 신빙하기 어렵다. 나아가 청구인은 2019.7.3. CCC에게 쟁점공사대금 중 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 영수증 발급일이 2019.12.17.이고, 공사 완료 여부와 상관없이 공사대금을 전액 지급하였다는 점 역시 믿기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점공사대금을 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점공사대금을 필요경비에 산입하지 아니하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인과 AAA 사이의 이 건 부동산에 관한 매매예약서(2019.7.1.)를 보면, 청구인과 AAA는 이 건 부동산의 매매대금을 OOO원으로 하여 매매예약을 하고, 매매예약 완결일을 2019.12.31.로 하되, 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다는 내용이 나타난다. (나) AAA가 서명한 채무확인서(2019.7.1.)에 의하면 AAA는 청구인에 대한 2018.4.24.자 OOO원 및 2019.4.16.자 OOO원의 각 채무를 인정한다는 내용이 기재되어 있고, 청구인은 AAA에 대한 위 채권을 그에게 지급할 이 건 부동산의 매매대금 중 일부와 상계한 것으로 확인된다. (다) 청구인과 AAA 사이의 합의각서(2019.7.2.)를 보면, 이 건 부동산에 관한 매매예약금액을 OOO원에서 OOO원으로 변경하기로 합의하는 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인과 CCC 사이의 공사계약서(2019.7.3.)에 의하면, 청구인은 2019.7.3. AAA가 대표로 있는 CCC와 이 건 부동산에 대한 아래와 같은 내용의 시설공사에 관한 계약(공사대금 OOO원, 부가가치세 별도)을 체결한 사실 및 쟁점공사대금을 2019.7.3. CCC가 지정한 은행계좌로 이체하고, 잔금 OOO원은 준공과 동시에 지급한다는 내용이 확인된다.OOO(마) CCC가 청구인에게 발급한 세금계산서(2019.7.3.)을 보면, 위 공사계약서(2019.7.3.)의 내용과 달리 CCC가 2019.7.3. 청구인으로부터 공급가액 및 부가가치세 합계 OOO원을 지급받았다는 사실이 나타난다. (바) AAA 명의의 OOO은행 계좌 내역을 보면, 청구인이 2019.7.3. AAA에게 OOO원을 이체한 사실이 확인된다.

(사) CCC가 청구인에게 이 건 부동산 시설공사에 관하여 발급한 영수증(2019.12.27.)에 의하면, CCC는 2019.12.27. 청구인에게 공급대가 총액 OOO원의 영수증을 발급하였는데, 부가가치세에 관한 내용은 기재되어 있지 아니하다. (아) 청구인과 AAA 사이의 이 건 부동산에 관한 매매계약서(2021.3.8.)에 의하면, 위 합의각서(2019.7.2.)의 내용과 달리 이 건 부동산의 매매대금은 OOO원이고, 그 외 특약사항은 기재되어 있지 아니한 것으로 확인된다. (자) 청구인과 BBB 사이의 이 건 부동산에 관한 매매계약서(2021.5.25.)를 보면, 청구인은 2021.5.25. 공인중개사(중개사 사무소의 상호만 기재되어 있을 뿐, 대표자 등 공인중개사의 성명과 날인은 기재되어 있지 아니함)의 중개에 따라, BBB에게 이 건 부동산을 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (차) 국세청 전산자료에 의하면, AAA는 2016.11.1. OOO에 시설물 유지보수 건설업을 영위하는 CCC를 개업하였으나 2021.4.9. 사업부진을 이유로 하여 폐업을 신고하였으나, CCC는 2019.7.3. 체결한 이 건 부동산에 관한 공사계약 관련 매출 세금계산서(작성일 : 2019.7.3., 공급대가 OOO원)와 영수증(작성일 : 2019.12.27., 공급대가 OOO원)에 관한 부가가치세 매출을 신고하지 아니한 것으로 나타난다. (카) 청구인은 2021.8.30. 이 건 부동산에 관한 양도소득세 신고를 하였는데, 청구인의 신고내역과 처분청의 경정내역은 아래 ＜표＞과 같다.＜표＞ 청구인의 신고내역과 처분청의 경정내역OOO(타) 그 외 청구인은 이 건 부동산에 관한 시설물 공사를 진행하였다고 주장하며, 이 건 부동산의 내부 사진 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 부동산에 대한 시설공사를 실제 진행하였으므로 쟁점공사대금이 이 건 부동산의 양도차익 산정에 반영되어야 하는 필요경비에 해당한다고 주장하나, 아래와 같은 이유로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (가)「소득세법」 제97조제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액(제1호), 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서 ‘양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’을 자본적 지출액 등의 하나로 규정하고 있으며, 공사비용이 자본적 지출인 필요경비로 인정받으려면 공사계약서 및 공사대금의 지급증빙 등 객관적 자료를 통하여 양도자산에 실제 소요된 비용으로서 양도자산의 용도변경이나 내용연수증가 등의 결과를 가져올 정도의 공사비용이었다는 사실이 명확하게 확인되어야 한다 하겠다(조심 2020서1440, 2020.9.23., 대법원 2015.5.28. 선고 2015두37990 판결, 같은 뜻임).

(나) 청구인은 쟁점공사대금이 실제 제출된 이 건 부동산의 자본적 지출액에 해당한다는 사실을 입증하기 위하여 세금계산서, 영수증, 계좌이체내역, 이 건 부동산의 내부 사진 등을 제시하였으나, 쟁점공사대금이 자본적 지출액으로 인정되기 위해서는 관련 공사의 결과로 인하여 이 건 부동산이 단순히 유지·보수된 것이 아니라 용도가 변경되었거나 내용연수가 증가되는 등 실질적인 가치가 증가되었다는 사실이 명확하게 확인되어야 할 것인바, 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점공사대금이 소득세법령이 규정한 용도변경이나 내용연수 증가 등의 결과를 가져올 정도의 공사를 위한 비용에 해당하는지 여부를 확인하기 어렵다고 하겠다. (다) 나아가 청구인이 쟁점공사대금을 지급하였다고 주장하는 거래처인 CCC는 이 건 부동산을 청구인에게 양도한 AAA가 대표로 있는 업체인데, CCC가 쟁점공사대금과 관련하여 발급한 세금계산서에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점공사대금을 AAA 명의의 계좌로 이체한 사실까지 확인되어 청구인이 AAA 명의의 계좌에 이체한 쟁점공사대금이 실제 이 건 부동산에 관한 공사대금 명목인지 아니면 이 건 부동산의 매매대금 명목인지 명확하게 확인하기도 어려우므로, 청구인이 쟁점공사대금을 이 건 부동산과 관련된 시설공사의 대가로 지급한 사실 역시 객관적인 증빙에 의하여 확인된다고 보기 어렵다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (단서 및 각 목 생략)

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.제94조[양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득제96조[양도가액]

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2)소득세법 시행령 제67조[즉시상각의 의제]

② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것제163조[양도자산의 필요경비]

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)