쟁점상가 분양수입금액 누락여부 등

쟁점상가의 분양업무를 담당한 소

ㅇ

ㅇ

ㅇ의 특수관계인들을 포함한 일부 취득자들이 세무조사 당시 확인금액을 번복하고, 청구법인 신고금액이 실제 금액이라고 확인하고 있는 점, 쟁점상가 분양자 중 상당수가 청구법인의 신고금액이 실제 분양금액이라고 확인하고 있는 점 등으로 볼 때, 분양수입금액이 누락되었다고 보기 어려우며, 법원에서 쟁점임대수입금액 중 일부금액은 부당이득 등에 해당한다고 판결한 바, 위 판결에 따라 임대수입금액을 재계산함이 타당하고, 법령에 따른 의무의 불이행 등 위반에 대한 제재로서 부과되는 공과금은 손금산입 대상에서 제외하는 것으로 규정하고 있는 바, 무단 용도변경과 관련하여 부과된 쟁점이행강제금액은 손금산입 대상으로 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구법인은 2000년부터 2003년까지 청구법인의 실사주인 김OOO이 신축·분양하던 서울특별시 OOO 소재 OOO의 점포 247개(일명 OOO”, 이하 “쟁점상가”라고 한다)를 경락받아 쟁점상가 중 2001사업연도에는 35개를 각 OOO원에, 2002사업연도에는 131개를 각 OOO원에, 2004사업연도에는 4개를 각 OOO원에, 2005사업연도에는 61개를 각 OOO원에, 2009사업연도에는 5개를 각 OOO원에 분양한 것으로 하고, 쟁점상가의 외곽점포 임의용도 변경과 관련하여 2005～2008사업연도 기간 동안 지출한 건축이행강제금 OOO원(이하 “쟁점이행강제금액”이라 한다)을 손금에 산입하여 법인세 등을 신고하였다.

나. 처분청은 청구법인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 2001～2009사업연도 기간 동안 쟁점상가를 분양한 242건 중 117건이 청구법인의 신고내용과 점포 취득자들이 확인한 내용이 서로 달라 위 117건의 차이금액 OOO원을 해당 사업연도 익금 등에 산입하고,청구법인이 쟁점상가의 지하층 기계실 및 주차장 등을 임의 용도변경하여 설치한 외곽점포를 임대하고 월 임대료 및 임대보증금을 수취하였음에도 관련 법인세 등을 신고하지 아니한 것으로 보아 임대수입금액 OOO원(이하 “쟁점임대수입금액”이라 한다)을 익금 등에 산입하고,청구법인이 당초 손금 등으로 계상한 쟁점이행강제금액을 손금불산입하여 2011.7.6. 청구법인에게 법인세 2001～2009사업연도 합계OOO원 및 부가가치세 2001년 제2기～2009년 제1기 합계 OOO원을 경정고지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2011.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인의 금융자료, 부동산등기부등본 및 확인서 등의 내용을 종합하면, 청구법인이 당초 신고한 내용대로 쟁점상가를 분양한 사실이 확인되는 반면, 처분청이 과세자료로 제시하는 소OOO과 그 관련자들의 확인서 등을 보면 분양대금의 일부를 임대보증금으로 갈음한다고 되어 있는데 당시 청구법인은 임대인의 지위에 있지 아니하여 상계할 보증금이 없을 뿐만 아니라 청구법인과 이해관계가 일치하지 아니한 자들로서 소득금액 등이 자신들에게 귀속될 것을 우려하여 허위진술을 하였을 개연성이 있어 신빙성 있는 자료로 보기 어렵고, 일부 허위진술자들의 경우 2007년 이후 양도한 가액이 오히려 취득가액이라고 주장하는 가액보다 낮은 점 등을 볼 때, 처분청이 분양수입금액을 누락한 것으로 보아 과세한 처분은 근거과세원칙 등에 위반한 부당한 처분이다.

(2) 설령, 분양수입금액 등을 신고누락하였다 하더라도 청구법인은 쟁점상가와 관련하여 작성한 계약서는 검인계약서만이 유일하고 달리 이중계약서를 작성한 사실이 없어 단순 과소신고에 불과하므로 이 건 과세처분 중 2001～2005사업연도 과세분은 5년의 국세부과제척기간이 경과한 처분이므로 취소되어야 한다.

(3) 또한, 쟁점임대수입금액 중 일부 금액은 부당이득반환 소송 등에 의하여 반환되어야 하는 금액이므로 이를 익금에서 제외되어야 한다.

(4) 마지막으로, 쟁점이행강제금액은 필요경비로서 손금으로 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청이 확인한 바에 의하면, 취득자들은 임대보증금과 대출금 등으로 분양대금 일부를 충당하였다고 하는데 확인된 임대보증금 및 대출금액만 하더라도 매매대금이 OOO원 이상으로 청구법인의 신고 금액을 초과하고 있는 점, 청구법인은 소OOO에게 상가매매 알선 총괄업무를 위임하였는데 소OOO의 사무실과 청구법인의 사무실이 서로 인접하고 있는 상황에서 소OOO이 취득자로부터 추가로 대금을 수령한 사실 등을 알지 못하였다는 주장은 납득하기 어려운 점 등을 볼 때 분양수입금액을 누락한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 청구법인은 실제 매매금액에 의한 계약서 등을 처음부터 작성하지 아니하고 매매금액이 사실과 다르게 기재된 검인계약서만으로 법인세 등을 신고한 것은 사기 기타 부정한 적극적인 행위에 해당한다 할 것이므로 10년의 국세부과제척기간 적용대상에 해당한다.

(3) 처분청은 민사판결서 별지1 부당이득 청구내역표에 의하여 쟁점임대수입금액을 계상하여 과세하였고, 현재 청구법인의 항소 등에 의하여 판결이 확정되지 아니하였으므로 당초 처분은 정당하다.

(4)「법인세법」제21조에 의하면 벌금, 과료, 과태료, 가산금 및 체납처분비는 손금에 산입하지 아니한다고 규정되어 있으므로 시정명령 미이행에 따른 쟁점이행강제금액은 손금산입 대상에 해당하지 아니하므로 이에 대한 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점상가에 대한 분양수입금액을 과소신고하였는지 여부

② 사기 기타 부정한 행위에 해당하여 10년의 국세부과제척기간 적용 대상인지 여부

③ 청구법인이 쟁점임대수입금액을 누락한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

④ 위법건축물 이행강제금을 손금에 산입할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.(가) 처분청 조사담당 공무원의 보충조서 등을 포함한 심리자료에 의하면 청구법인에 대한 세무조사 내용은 아래와 같다.

1) 쟁점상가는 청구법인의 실사주인 김OOO(OOO)이 신축·분양하던 건물인데, OOO이 부도발생하자 청구법인이 2000년부터 2003년까지 3회에 걸쳐 247개 점포를 경락받아 2001～2009사업연도 기간 동안 위 점포 중 아래 <표1> 내역과 같이 242개 점포를 분양하였다.

<표1>

분양 현황(단위 : 건수)

사업연도

층 별

합 계

B1

1

2

3

4

5

6

2001

-

2

33

-

-

-

-

35

2002

4

15

8

52

52

-

-

131

2003

-

3

-

-

-

-

-

3

2004

-

1

1

1

1

-

-

4

2005

43

12

6

-

-

-

-

61

2006

-

-

-

-

-

-

-

0

2007

-

-

-

1

1

-

-

2

2008

1

-

-

-

-

1

2009

5

-

-

-

-

-

-

5

합계(미분양)

52

33

49

(1)

54

(1)

54

(1)

(1)

(1)

242

(5)

2) 쟁점상가는 상가운영회장인 소OOO(2009.4.30. 사망)이 청구법인으로부터 상가매매알선 총괄업무를 구두상으로 위탁받아 실질적으로 분양관련 업무를 하면서 취득자로부터 매매대금을 수령하였고, 청구법인은 취득자와 직접 대면 없이 상가매매알선 총괄업무를 하고 있는 소OOO으로부터 매매대금 등을 수령하고 매매계약서 작성 및 부동산등기 등을 이전하는 형태로 상가 분양이 이루어졌다.3)처분청은 쟁점상가를 분양받은 취득자들(242건)에 대하여 취득확인서 안내문을 발송하여 취득가액 확인 요청을 하였는 바, 그 회신내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2>

회신 내역

사업연도

분양건수

취득자들의 확인 내용

차이 있음

차이 없음

확인 불가

2001

35

27

1

7

2002

131

54

21

56

2003

3

-

-

3

2004

4

3

-

1

2005

61

31

26

4

2007

2

-

2

-

2008

1

-

1

-

2009

5

2

3

합 계

242

117

54

71

4) 처분청은 위 117건의 차이금액 OOO원 상당을 청구법인이 분양수입금액을 누락한 것으로 보아 이를 익금에 산입하여 이 건 법인세 등을 과세처분하였다.(나) 안OOO(소OOO과 함께 상가개발 업무 등을 하였다고 함)의 문답서(2011.3.25.)에 의하면 주요 진술내용은 아래와 같다.

1) 소OOO은 청구법인과 분양대행과 관련하여 별도의 계약 체결 없이 구두상 분양대행을 하였는데 지인과 상인들을 위주로 취득자를 모집하였다.

2) 취득자를 모집하면 총 매매대금과 임대보증금을 취득자가 인수하고 잔금은 대출이었으므로 취득자는 총 매매대금 중 임대보증금과 대출금을 제외한 금액만 납부하면 되었으며, 이를 지급한 후 잔금을 대출받으면서 등기이전 서류 작성시 검인계약서를 확인하였다.

3) 임대보증금은 취득자가 중도금 형식으로 인수하였는데 OOO원으로 동일하였고, 대출금은 OOO원 수준이나 4층은 OOO원이었으며, 95% 정도가 대출을 통하여 취득하였다.

4) 분양가액은 지하층과 4층은 OOO원, 2층과 3층은 OOO원인데 이는 김OOO이 제시한 금액이고, 분양이 어려운 관계로 안OOO 등은 OOO원에 취득하였다.

5) 취득자는 청구법인과 대면을 하는 것이 아니고, 소OOO 등이 취득자를 모집한 후 취득자가 지급하여야 하는 대금을 소OOO이 수령하면 이를 통장에 입금한 후 2, 3일 내에 인출하여 김OOO에게 직접 전달하였다.(다) 처분청이 제시한 사실확인서 등의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3>

처분청 제시 사실확인서 등 주요내용OOO(라) 처분청은청구법인의 예금계좌 내역에 의하면, 2001사업연도 점포 분양건 중 29건에 대하여 취득자들이 점포당 각 OOO원을 대출받아 2001.12.22. 청구법인의 예금계좌에 합계 OOO원을 입금한 사실이 확인되는 점 등을 볼 때, 총 매매대금 중 OOO원은 대출받았다는 위 확인서의 내용이 진실에 부합한다는 의견을 제시하고 있고,이에 대하여 청구법인은 소OOO이 점포분양을 위임받아 2001.10.25. 점포 30개를 담보로 제공하여 OOO원을 대출받아 사용한 후, 2001.12.20. 소유권 이전시 취득자들 명의로 합계 OOO원(점포당 OOO원)을 대출받아 2001.12.22. 동 금액을 청구법인의 예금계좌에 입금하면서 같은날 OOO원은 위 OOO원 대출금의 상환 명목으로 소OOO의 예금계좌로 출금되었고, 나머지 OOO원은 청구법인이 점포 매각대금 중 일부금액으로 수령하였으며,2001.12.28. 소OOO으로부터 OOO원을 잔금으로 추가로 입금받아 당초 약정대로 해당 2층 점포 매각대금으로 합계 OOO원(점포 1개당 OOO원)을 수령하여 거래를 종료하였다고 주장하면서 예금계좌 거래내역 및 부동산등기부 등본 등을 증빙자료로 제출하였다.

(마) 한편, 청구법인이 제출한안OOO, 임명자(안OOO의 배우자), OOO(소OOO의 딸), 고OOO(소OOO의 배우자), 김OOO, 이OOO의 확인서(각 인감증명서 첨부)에 의하면, 실제 분양금액은 청구법인이 신고한 금액이고, 세무조사 당시 처분청에 확인하여 준 금액은 착오 및 실수 또는 취득가액을 높게 잡아 양도소득세 등의 과세를 피하기 위하여 사실과 다르게 확인한 금액이며, 청구법인과 작성한 계약서로 등기를 하였는데 별도로 이중계약서 등을 작성한 사실이 없다고 기재되어 있고,이OOO, 유OOO, 이OOO(쟁점상가의 상인이라 함)의 확인서에 의하면, 소OOO은 2000년도부터 쟁점상가에 입주하고 있는 상인들로 구성되어 있는 상인회의 회장을 역임한 자인데, 2001년도에는 2층 점포 30개를 1개당 OOO원, 2002년도에는 3층 및 4층 점포 40개를 분양의뢰 받아 이를 일반인 또는 지인에게 분양하였다고 기재되어 있다. (바) 청구법인이 제시한 자료에 의하면 쟁점상가 중 일부 양도내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4>

양도 내역OOO(사) 살피건대, 처분청은 쟁점상가 중 일부 점포(117건)의 분양수입금액을 청구법인이 신고누락하였다는 의견이나,쟁점상가의 분양업무를 전담한 소OOO의 특수관계인들을 포함한 일부 취득자들이 세무조사 당시 확인금액을 번복하고 청구법인이 신고한 금액이 실제 금액이라고 확인서(인감증명서 첨부)를 통하여 확인하고 있는 점, 위 쟁점상가를 분양받은 취득자들 중 상당수(54건)가 청구법인의 신고금액과 실제 분양금액이 일치하고 있다고 확인하고 있는 반면, 같은 상가 내의 점포들이 서로 다른 분양금액으로 분양되었다고 인정할 만한 정황이 보이지 아니한 점, 처분청이 적출한 분양수입누락금액 상당액이 청구법인에게 실제 지급되었다고 인정할 만한 직접적인 증빙이 없는 점(처분청이 제시하고 있는 자료 중 매매계약서의 경우 매도인란 등 주요 기재사항이 공란으로 되어 있어 이를 실제 계약서로 보기는 어려운 측면이 있다) 등을 볼 때, 처분청이 제시하고 있는 자료만으로는 청구법인이 쟁점상가에 대한 분양수입금액을 과소신고하였다고 보기는 어렵다 하겠다. 따라서, 청구법인이 쟁점상가에 대한 분양수입금액을 과소신고한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 쟁점①에서 청구법인이 쟁점상가에 대한 분양수입금액을 과소신고하지 아니한 것으로 판단한 이상, 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.

(3) 쟁점③에 대하여 살펴본다.(가)서울중앙지방법원(2009가합92895, 2010.11.11.)과 대법원(2013다5169, 2013.4.12.)의 각 판결서 및 처분청의 과세자료 등에 의하면, 아래 사실들이 확인된다.

1) OOO 관리단은 쟁점상가 중 공용부분의 경우 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것임에도 구분소유자 중 일부에 불과한 청구법인이 지하층 기계실 및 주차장 등을 창고로 무단으로 용도변경하고 임대하여 보증금, 월 임대료 및 관리비 등을 법률상 원인 없이 수령하였다 하여 2009.8.14. 청구법인을 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기하였고, 이에 서울중앙지방법원은 2010.11.11. 청구법인이 OOO원을 반환하라는 취지의 원고일부 승소판결(2009가합92895)을 하였다.

2) 처분청은 위 서울중앙지방법원의 판결서 별지1 부당이득반환 청구내역표에 명시된 금액(OOO원)을 근거로 간주임대료 등 임대수입금액을 산정하여 청구법인이 2005～2009사업연도 기간 동안 합계 OOO원 상당의 임대수입금액(쟁점임대수입금액)을 누락한 것으로 보아 이 건 법인세 등을 과세처분하였다.

3) 한편, 위 서울중앙지방법원의 판결은 서울고등법원의 항소 판결(2011나346, 2012.12.5.)을 거쳐, 2013.4.12. 대법원 상고기각 (심리불속행) 판결(2013다5169)에 의하여 원고 일부승소로 확정되었다.(나) 살피건대, 처분청이 임대수입금액 산정 기준으로 제시하고 있는 위 서울중앙지방법원의 판결서 별지1 부당이득 반환청구내역표에 명시된 금액 중 일부 금액은 대법원 판결에 의하여 청구법인이 부당이득 등을 원인으로 반환하여야 할 금액인 것으로 확정되었으므로 쟁점임대수입금액 전액을 청구법인의 수입금액으로 보기 어렵다 할 것이므로 위 대법원 판결에 따라 임대수입금액을 재계산하여 이 건 과세처분의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(4) 쟁점④에 대하여 살펴본다.(가) 심리자료에 의하면,청구법인이 쟁점임대수입과 관련한 무단 용도변경에 대하여 2005～2008사업연도 기간 동안 건축이행강제금 OOO원(쟁점이행강제금액)을 납부하고 이를 손금산입하여 법인세 등을 신고한 사실,처분청이 쟁점이행강제금을 손금산입 대상에서 제외하여 이 건 법인세 등을 과세처분한 사실이 각각 확인된다.(나) 살피건대,「법인세법」제21조에 의하면법령에 따른 의무의 불이행 또는 금지·제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 공과금은 손금산입 대상에서 제외하는 것으로 규정하고 있어 쟁점이행강제금액을 세법상 손금산입 대상에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 이를 손금불산입하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.