쟁점법인이 쟁점부동산을 공매에서 청구인으로 하여금 낙찰 받도록 하고 청구인에게 그 소유권을 이전하는 계약을 체결하고 계약금을 지급한 후, 청구인이 쟁점부동산을 제3자를 양도하기로 하고 그 제3자를 대리하여 공매에 참여하여 낙찰 받은 후 제3자에게 소유권을 이전한 것이 미등기양도에 해당하는 지 여부

청구인은 쟁점법인과 쟁점부동산을 계약한 후 공매가 개시되면 쟁점법인의 도움으로 쟁점부동산을 낙찰받아 소유권을 이전받기로 하였음에도 특별한 이유 없이 소유권을 이전받지 않은 상태에서 같은 방법으로 제3자에게 쟁점부동산을 양도한 점 등에 비추어 미등기양도에 해당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2013년 10월경 OOO 주식회사 대표이사 AAAOOO과 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 매입하는 것OOO으로 구두 약정을 하고, 2013년 12월경 계약금 명목으로 OOO원을 지급한 후 그 즈음 쟁점부동산에 입주를 하였는데, 이후 쟁점부동산의 공매가 지연됨에 따라, 2017년 6월경 BBB에게 쟁점부동산을 838백만원에 다시 양도하기로 하고, 2017년 12월경 BBB를 대리하여 청구인이 공매에 참여한 후 이를 낙찰받아 BBB에게 소유권을 이전하였지만, 이와 관련하여 양도소득세는 신고하지 아니 하였다.

나. 처분청은 2021.5.10.부터 2021.7.22.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 청구인이 쟁점부동산을 미등기상태에서 양도한 것으로 보아, 2022.2.18. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 OOO로부터 쟁점부동산을 매수하기로 한 후 다시 BBB에게 이를 양도한 경위는 다음과 같다.(가) OOO는 쟁점부동산의 시행사로 자금난을 원인으로 2010.12.24. 쟁점부동산을 OOO 주식회사OOO에 신탁하였으며, OOO은행 외 5개 금융기관이 쟁점부동산의 우선수익자로 지정되었다.(나) 청구인은 신탁에 대한 이해가 부족하여 쟁점부동산의 소유자가 OOO이었는데도 시행사인 OOO와의 계약으로 그 소유권을 취득할 수 있을 것이라 생각하고, OOO 대표이사 AAA에게 매매대금 명목으로 OOO원을 우선 지급하고 2013.12.26. 쟁점부동산에 입주하였으며, 쟁점부동산의 소유권은 OOO가 향후 공매에 참여하여 청구인을 OOO원에 낙찰받도록 하는 방법으로 이전받기로 하였다.(다) 청구인은 쟁점부동산의 공매가 지연되어 소유권이전등기가 되지 않자, 쟁점부동산과 같은 단지 내 주택을 매수한 후, 2017년 6월 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 BBB에게 양도하였고, 2017년 12월 BBB를 대리하여 쟁점부동산의 공매에 참여하여 OOO원에 낙찰받았다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하지 않았으므로 미등기전매가 아니다.(가) 청구인은 쟁점부동산의 대금을 청산한 적이 없으므로 취득시기가 도래하지 않아 취득하였다 볼 수 없다.(나) 청구인은 공매절차가 지연됨에 따라 같은 단지내 다른 주택을 매입하여 더이상 해당 주택의 소유권을 이전받을 필요성이 없어짐에 따라 BBB에게 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로, 조세회피 등의 목적으로 소유권이전등기를 회피하지 않았다.(다) 공매는 불특정 다수가 얼마든지 참여할 수 있어 제3자가 낙찰받을 가능성이 있는데도, 청구인이 직접 쟁점부동산을 낙찰 받고 소유권을 이전하지 않았다는 이유로 미등기전매라는 처분청의 의견은 받아들일 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산 계약시 OOO가 쟁점부동산의 공매에 참여하여 청구인을 OOO원에 낙찰받도록 하는 방법으로 소유권을 이전받기로 하였는데, 쟁점부동산 양도시에도 매수인 BBB에게 같은 방법으로 소유권을 이전하기로 하고 청구인이 직접 BBB를 대리하여 공매에 참여하여 낙찰받도록 하였으므로, 청구인이 직접 낙찰받은 후 BBB에게 양도했어야 하나 이를 생략하고, 공매에 참여해서 BBB의 이름으로 낙찰받은 것은「국세기본법」 제14조실질과세의 원칙에 의거 미등기전매에 해당한다.

(2) 시행사인 OOO와 케이비부동산의 담보신탁 계약 특약사항을 보면, OOO과 같이 매매대금을 완납한 수분양자(매수자)에게 소유권을 직접 이전할 수 있다고 되어 있고, 쟁점부동산외 다른 주택의 경우 위와 같은 방식으로 매매가 이루어졌으므로 공매를 통하지 않고도 소유권이전등기가 가능하였으나, OOO와 청구인은 조세회피를 위해 공매에서 낙찰받는 방법으로 소유권을 이전하려고 한 것으로 보인다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 대금청산이 이루어지지 않아 취득하였다고 볼 수 없고, BBB에게 양도한 것은 부동산을 취득할 권리라고 주장하나, 미등기 전매에 있어 중도금과 잔금일부를 제3자가 지급하는 것은 일반적인 형태이고, 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제 방지하려는 데 있는 점OOO에 비추어, 자산을 취득하기 위한 계약을 체결한 후 잔대금을 지급한 다음 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우뿐만 아니라 계약금이나 중도금만을 지급한 다음 양도차익만을 노려 등기를 하지 아니하고 양도한 경우도「소득세법」 제104조제3항의 “미등기 양도자산”에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 미등기양도자산의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.제104조【양도소득세의 세율】③소득세법 제104조제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산을 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호,「조세특례제한법」제69조제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

(3) 부동산등기특별조치법제2조【소유권이전등기등 신청의무】

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서의 주요내용은 OOO와 같다.(나) BBB는 청구인으로부터 공매를 통하여 낙찰받는 방법으로 쟁점부동산을 매수하였는데, 구체적으로 2017.11.16. OOO과 매매계약을 체결하는 한편, 청구인에게 OOO원을, OOO에 OOO원을 지급하고 2017.12.18. 쟁점부동산의 소유권을 이전받았다.(다) 청구인은「부동산등기특별조치법」 제2조(소유권이전등기 등 신청의무) 위반 혐의로 기소되었으나, 무죄 판결OOO을 받았는데, 그 주요 내용은 OOO와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 BBB에게 양도한 것이고, 이와 관련하여 「부동산등기특별조치법」 위반 혐의에 대하여 무죄 판결을 받았으므로 미등기전매가 아니라고 주장하나,청구인은 OOO와 쟁점부동산을 계약한 후 공매가 개시되면 OOO의 도움으로 쟁점부동산을 낙찰받아 소유권을 이전받기로 하였음에도 특별한 이유 없이 소유권을 이전받지 않은 상태에서 같은 방법으로 BBB에게 쟁점부동산을 양도한 점, 청구인은 쟁점부동산을 매입하기로 계약한 2013년 12월부터 BBB에게 양도하는 계약을 체결한 2017년 8월까지 쟁점부동산에서 직접 거주하여 잔금지급여부와 무관하게 실질적으로 쟁점부동산을 사용·수익하여 소유권을 행사한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점부동산을 미등기양도자산의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.