이주자택지 분양권을 취득하면서 지급한 분양권 프리미엄을 필요경비로 추가 인정해 달라는 청구주장의 당부

쟁점분양권의 프리미엄 ◎◎◎백만원을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장이 신빙성이 있어 보이나 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점분양권의 프리미엄으로 ◎◎◎백만원을 지급한 것으로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점분양권의 프리미엄을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1998년 5월 OOO으로부터 OOO 소재 토지 208.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 이주자택지 분양권(토지수용에 따른 보상요건을 충족한 이주 가옥의 소유자에게 제공하는 택지분양권으로 이하 “쟁점분양권”이라 한다)에 대한 권리.의무를 매수하여 OOO에 분양대금을 완납한 후 2000.5.8. 쟁점토지의 소유권을 취득하여 쟁점토지 위에 건물을 신축하였다.

나. 청구인은 2018.6.20. 쟁점토지 및 건물을 OOO원에 일괄양도한 후 아래 ＜표1＞과 같이 건물 및 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

다. 국세청은 2018.10.29.∼2018.11.16. 기간 동안 공공기관으로부터 부동산을 취득하여 취득가액을 확인할 수 있음에도 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정한 납세자들에 대한 기획감사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 환산가액을 부인하고, 아래 ＜표2＞와 같이 청구인이 OOO로부터 분양받은 가액, 청구인이 납부한 취·등록세, 쟁점분양권 프리미엄(쟁점토지를 시세보다 싸게 분양받을 수 있는 권리)을 합한 OOO원을 쟁점토지의 실지 실지취득가액으로 하여 경정하도록 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2019.10.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인은 OOO 등으로부터 쟁점분양권을 매수하면서 OOO원을 지급하였으므로 분양권 프리미엄금액은 OOO원OOO인바, 처분청이 당초 인정한 분양권 프리미엄 금액 OOO원 외에 OOO원은 필요경비로 추가 인정되어야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지 및 건물 등을 양도하고 세무대리인의 안내에 따라 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고하면서 세무사의 말만 믿고 보관하고 있던 쟁점분양권의 실지 취득가액을 확인할 수 있는 서류 등을 폐기하였다.

(2) 청구인에게 쟁점분양권을 양도한 백수영의 확인서를 보면 OOO 등이 쟁점분양권의 양도대가로 OOO원을 수취한 사실이 나타나고, 청구인의 금융거래내역을 보면 청구인이 쟁점분양권을 양수하기 위해 본인의 계좌에서 OOO원을 인출한 사실이 나타난다.

나. 처분청 의견

청구인은 금융증빙, 매매계약서 등의 쟁점분양권의 구입액을 확인할 수 있는 금융증빙을 제시하지 못하였는바, OOO 등이 청구인에게 쟁점분양권을 양도하고 신고한 쟁점분양권의 양도차익 OOO원을 쟁점분양권의 프리미엄 금액으로 보는 것이 타당하다.

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점은 “IMF 금융시기” 전.후로 분양가액이 OOO원인 토지를 OOO원을 주고 취득하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없다.

(2) 분양권을 구입하면서 관공서에 제출하는 계약서 외에 별도의 계약서를 작성하는 것이 통상적이나, 청구인은 쟁점분양권의 구입금액을 확인할 수 있는 계약서를 제시하지 못하였고, 청구인이 제출한 본인 계좌에서의 현금인출 내역은 쟁점분양권 구입대금 지급시기, 출금은행 등이 달라 객관적인 분양대금 지급증빙으로 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양권을 취득하면서 OOO원을 지급하였으므로 쟁점토지에 대한 양도소득세 계산시 분양권 프리미엄 OOO원을 필요경비로 추가 인정해 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

(2) 소득세법 시행령제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 용지매매계약서를 보면 OOO 등은 OOO로부터 쟁점토지를 총 OOO원에 양수하기로 계약서를 작성하여 1997.4.19. OOO으로부터 검인날인을 받은 사실이 나타난다.

(2) 쟁점토지와 관련한 매각원부를 보면 쟁점토지의 공급용도는 이주자 택지 점포겸용, 계약일은 1997.4.16., 부지조성공사 준공일은 1999.12.31.이고, 매수인의 명의가 청구인으로 1998.5.12. 변경되었으며, 쟁점토지의 분양대금 OOO원OOO은 1997.4.16.∼1999.11.25. 기간 동안 총 10회에 걸쳐 분할납입하기로 약정한 사실이 나타난다.

(3) 처분청은 다음과 같은 과세처분에 대한 입증자료를 제시하였다.(가) OOO 등은 청구인에게 쟁점분양권을 양도하고 아래 ＜표3＞과 같이 양도소득세를 신고하였다.

＜표3＞

OOO 등의 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세 신고내용(나) 처분청은 OOO의 쟁점분양권에 대한 양도소득세 신고내용을 토대로 청구인의 쟁점분양권 프리미엄을 아래와 같이 산정하였다.(다) 처분청은 청구인이 쟁점분양권의 취득을 위해 현금으로 인출하였다고 주장하는 금액에는 청구인의 사업을 위해 사용한 금액이 포함되었을 가능성이 있다는 의견으로 국세통합전산망에서 조회되는 청구인의 사업내역을 아래 ＜표4＞와 같이 제시하였다.

(4) 청구인은 쟁점분양권을 취득하면서 OOO원을 OOO 등에게 지급하였으므로 OOO원에서 OOO 등이 분양사업자인 OOO에 기납부한 분양대금 OOO원을 차감한 쟁점분양권의 프리미엄으로 인정되어야 한다고 주장하면서, 다음과 같은 증빙을 제출하였다.(가) 청구인은 쟁점분양권의 전소유자 중 한명인 OOO이 2019년 4월에 작성한 확인서를 제시하였다.(나) 청구인은 본인의 OOO 계좌에서 현금을 출금하여 쟁점분양권의 구입대금 OOO원을 지급하였다고 주장하며 해당 계좌의 거래내역을 아래 ＜표5＞와 같이 제시하였다.

(5) 청구인이 제출한 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 및 해당 가액을 기준으로 산정한 쟁점토지의 가액은 아래 ＜표6＞과 같다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 그리고 납세의무자가 신고한 필요경비의 용도나 지급의 상대방이 허위라는 등의 사정이 과세관청에 의하여 상당한 정도로 증명된 경우에는 증명의 난이라든가 공평의 관념 등에 비추어 그러한 비용이 실제로 지출되었다는 점에 관한 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 보아야 할 것(대법원 2014.8.20. 선고 2012두23341 판결 등 참조)이다. 이 건의 경우 처분청은 쟁점분양권의 전소유자인 OOO의 양도소득세 신고내용을 토대로 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 산정하였으나, 청구인이 쟁점분양권을 취득할 시점의 개별공시지가를 기준으로 산정한 쟁점토지의 가액은 OOO원으로 쟁점토지의 분양가액OOO 대비 OOO원만큼 큰바 처분청이 산정한 프리미엄은 객관적인 가치를 적정하게 반영한 가액으로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점분양권의 구입을 위해 본인의 계좌에서 현금을 인출한 내역을 제시하고 있고, 쟁점분양권의 전소유자 중 한명인 백수연은 쟁점분양권을 청구인에게 양도하고 OOO원의 양도대금을 수령하였다고 확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점분양권의 프리미엄 OOO원을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장이 신빙성이 있어 보인다.

다만, 청구인은 본인의 계좌에서 인출한 금액을 쟁점분양권의 전소유자에게 지급하였다는 사실을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점분양권의 프리미엄으로 OOO원을 지급한 것으로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 처분청은 청구인의 금융증빙 및 청구인의 쟁점분양권 취득 전후 OOO 택지분양권의 거래가격 등을 근거로 쟁점분양권의 프리미엄을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.