양도가액은 실지거래가액을 안분하여고 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 “양도당시의 실지거래가액 ×”의 방법으로 환산하도록 규정하고 있는 바 당초처분은 타당함

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO 소재 대지 462.8㎡(청구인지분 1/4, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 쟁점토지내에 건물 1,556.21㎡를 신축(청구인지분 1/4, 이하 “쟁점건물”이라 한다)하여 1990.7.20 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 양도하였다.처분청에서는 쟁점토지는 1년 이상, 쟁점건물은 1년 미만 보유하다가 양도하였으므로 쟁점토지는 기준시가로, 쟁점건물은 실지거래가액으로 양도차익을 계산함에 있어 쟁점건물의 경우 쟁점토지와 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명하다 하여 양도가액은소득세법 시행령 제170조제2항의 규정에 의한 안분계산금액으로, 취득가액은소득세법 시행령 제115조제1항 (다)목의 규정에 의한 환산가액으로 각각 결정하여 1990년 과세기간분 양도소득세 8,478,720원 및 동 방위세 1,796,430원을 1993.9.20 청구인에게 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1993.11.15 이의신청 및 1994.1.15 심사청구를 거쳐 1994.4.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 양도에 따른 양도소득세를 결정함에 있어 쟁점건물의 경우 양도가액은 실지거래가액을 안분하여 계산된 금액으로, 취득가액은 안분계산된 양도가액을 기준하여 다시 환산한 가액으로 양도차익을 결정하였는 바, 이는 법 적용에 착오가 있다고 생각되며, 양도가액중에는 쟁점토지 및 쟁점건물 이외에 기계장치·비품등의 대금이 포함되어 있으니 이를 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견국세청장은 쟁점토지의 경우 취득후 1년이 경과하였고, 쟁점건물은 취득후 1년 이내에 양도한 것이므로 관련 법규정에서 정하는 바에 의하여 쟁점토지는 기준시가로 쟁점건물은 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건물의 경우 양도가액은 실지거래가액을 안분하여 계산한 금액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부와

② 쟁점건물의 양도가액에서 기계·비품등에 해당하는 양도대금을 제외할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 쟁점①에 대하여관계법령을 보면쟁점건물 양도당시 시행된소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 자산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 “대통령령이 정하는 경우”에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조제4항 제2호는 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 “대통령령이 정하는 경우”의 하나로서 규정하고 있으며, 재산제세조사 사무처리규정(국세청장 훈령 제98호) 제72조 제3항 제5호에서 부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 경우를 위 시행령 제170조 제4항 제2호의 “기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”의 하나로 규정하고 있다. 또한같은법 시행령 제170조제2항에서 「토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

이 경우……」라고 규정하고 있고, 같은조 제1항 단서에서는 「……다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제115조제1항 제1호 다목에서 「제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액」을 규정하고같은법 시행규칙 제56조의 5제5항에서는 「영 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다」라고 규정하면서, 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 “양도당시의 실지거래가액 ×”의 방법으로 환산하도록 규정하고 있는 바, 이 경우 양도당시의 실지거래가액이라 함은 전시한같은법 제170조제2항에 의하여 안분계산한 양도가액을 포함한다 할 것이다. (국심 93서834, 1993.7.21 같은 뜻)다음 사실관계를 보면쟁점건물의 등기부등본 및 준공검사필증에 의하면 청구인은 쟁점건물을 신축 1989.12.27 준공하여 청구인 명의로 보유하다가 1990.7.20 청구외 OOO에게 양도한 사실이 확인되고, 청구인이 당심에 제출한 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도양수계약서 내용에 의하면 양도가액은 총 1,210,000,000원이며 토지와 건물 가액의 구분이 없고, 또한 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 있는 제 증빙자료(공사계약서등)의 제출을 청구인에게 요구하였으나 제출하지 아니하고 있다.

사실이 이러하다면 청구인은 쟁점건물을 취득하여 1년 이내에 양도하였으므로 전시한 법령의 규정에 의거 실지거래가액의 적용을 받는 경우에 해당하고, 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점건물의 양도가액은 안분계산하여야 할 것이고 쟁점건물의 취득가액 또한 증빙의 제시가 없기 때문에 청구주장 장부가액을 실제취득가액으로 적용할 수 없으므로 전시한 법령의 규정에 의거 환산한 가액으로 할 수밖에 없다 하겠다.

따라서 처분청에서 쟁점건물의 양도가액은 토지와 건물의 실지거래가액을 안분계산한 금액으로, 취득가액은 위 안분계산한 양도가액을 환산한 가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여관계법령을 보면소득세법 제23조제1항에서 「양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다」라고 규정하면서 그 제1호에 「토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 열거하고 있으며,같은법 시행령 제44조제3항에서 「법 제23조 제1항 제1호에 규정하는 건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다」라고 규정하고 있

다. 사실관계

를 보면쟁점건물을 포괄양도하였으므로 집기·비품·기계장치등의 가액은 과세대상 양도가액에서 공제되어야 한다는 청구주장에 대하여 당심에서 집기·비품·기계장치등의 내역 및 그 취득금액등을 제출하여 줄 것을 국심 46830-5068(1994.7.12)호로 요구하였으나 제출하지 아니하므로 쟁점건물의 양도에 청구주장 집기비품, 기계장치 등이 포함되어 있는지 여부가 확인되지 아니한다.

따라서 쟁점건물의 양도가액에서 집기비품, 기계장치 등을 공제해야 된다는 청구주장 또한 받아들일 수 없다고 판단된다.그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.