실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 처분의 당부(기각)

검인계약서를 작성하여 신고하였으나 실지 양도가액이 확인되고 있으므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분청의 당초 처분은 타당

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOOOO 대지 635.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1987.10.16 취득하여 1991.5.10 양도하고, 1991.6.25 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 함에 있어 취득가액은 231,600,000원, 양도가액은 381,060,000원으로 신고한 후 양도소득세 53,982,690원을 납부하였다. 처분청에서는 취득가액은 청구인이 신고금액인 231,600,000원, 양도가액은 거래상대방인 청구외 OOO가 확인한 금액인 750,000,000원을 각각 쟁점토지의 실지거래가액으로 보아 동 금액으로 양도차익을 계산하여 1991년도 귀속분 양도소득세 295,954,530원을 결정하고 청구인이 기납부한 세액 53,982,690원을 차감한 241,971,840원을 1994.5.16 청구인에게 납부고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.6.29 심사청구를 거쳐 1994.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 대중탕 및 음식점을 신축할 목적으로 취득하였으나 청구인이 경영하고 있는 사업체(OOOO 대리점)가 불경기로 인한 자금난 가중으로 부득이 쟁점토지를 양도하여 그 양도대금으로 OOOO대리점의 폐업으로 인한 자금난을 해결하고 잔여자본은 청구인이 경영하고 있는 OO종합개발주식회사의 사옥신축자금으로 사용하였고, 쟁점토지 양도시 검인계약서를 사실과 다르게 작성하게 된 이유는 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가 보다 120%를 초과하여 국토이용관리법령의 규정에 따라 토지거래허가가 불가능하므로 매수인과 중개인의 요구에 의하여 부득이 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 토지거래허가를 얻은 것에 불과할 뿐이므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정한 부동산투기를 위한 허위계약서 작성 등 부정한 방법에 해당하지 아니하므로 이 건 양도소득세는 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 국세청장은 쟁점토지는 한국수자원공사에서 분양한 토지로서 당초 분양시 일정기한(3년～5년)내에 건축할 것을 분양요건으로 하는 환매조건부 매매 부동산에 해당되는 것임에도 청구인은 쟁점토지 취득후 건축물을 신축함이 없이 나대지 상태로 양도하였음이 확인되므로 투기성 거래가 아니라는 청구주장은 이유가 없으며, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 381,060,000원으로 검인계약서를 작성하여 신고하였으나 실지 양도가액은 750,000,000원임이 처분청의 조사에서 확인되고 실지 양도가액은 750,000,000원이라는 사실에는 청구인도 달리 반증이 없이 인정하고 있는 바, 이와 같이 검인계약서를 사실과 다르게 작성하여 토지거래허가 및 계약서를 검인받은 사실은 허위계약서를 작성한 경우에 해당될 뿐만 아니라 국토이용관리법등 관계법령을 위반한 경우에 해당되므로 관련법령의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분청의 당초 처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 처분의 당부에 다툼이 있다.

나. 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4281호, 1990.12.31) 제23조 제4항에서 「양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.～

5. 생략」라고 규정하고 있고, 같은조 제4항 제1호에서 「법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 양도가액을 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 생략

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 가.～라. 생략 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부적한 방법에 의하여 의하거나 관계법령에 위반한 경우 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우」라고 규정하고 있다. 한편 국세청 고시 제89-88호(1989.8.1)에서는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정한 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산” 범위에 330㎡ 이상인 도시계획구역안의 주거지역내 토지를 포함시키고 있다.

다. 사실관계

쟁점토지는 한국수자원공사에서 조성한 준주거용 토지로서 청구인은 당초 분양자인 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 1987.10.16 취득하여 나대지인 상태로 1991.5.10 청구외 OOO에게 양도한 사실이 쟁점토지의 분양내역서 및 등기부등본에 의하여 확인되고, 1994.11.7 안산시장이 발행한 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지는 도시계획구역내의 토지로서 용도지역은 주거지역에 해당함을 알 수 있고 그 면적은 635.1㎡인 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의해 확인된다. 쟁점토지의 취득가액이 231,600,000원이라는 사실에 대하여는 처분청 및 청구인간에 서로 다툼이 없으며, 양도가액은 750,000,000원이라 하여 거래상대방인 청구외 OOO가 처분청에 1994년 2월(일자미상) 제출한 확인서를 통해 진술하고 있고 위 OOO의 진술에 대하여 청구인도 달리 주장하지 아니하고 있으며, 청구인은 쟁점토지의 양도관련 토지거래허가 신청시와 자산양도차익예정신고시에 쟁점토지의 양도가액이 381,060,000원으로 표시된 검인계약서를 제출하였는 바, 이와 같이 사실과 다른 계약서를 작성한 점에 대하여는 청구인도 그 사실을 인정하는 한편, 청구인은 제주도 북제주군 애월읍 OO리 O OOOO 소재 임야 10,215㎡를 1983.9.26 취득하여 1984.2.10 양도하는등 1981～1991기간중 총 24건의 부동산을 취득하고 총 25건의 부동산을 양도한 사실이 국세청의 청구인에 관한 부동산 전산자료에 의해 확인된다.

살피건대, 토지를 양도하기 위하여 국토이용관리법에 의한 신고구역안의 토지등의 거래계약 예정신고를 함에 있어 양도금액을 실지거래가격보다 낮게 허위신고한 것은 국토이용관리법 제21조의 4 등의 법령을 위반한 행위이고, 이는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 경우를 규정하고 있는 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 “관계법령에 위반한 경우”에 해당된다 할 것이고(대법원 92누5836, 1992.7.10 같은 뜻), 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 쟁점토지 거래가 투기성이 없는 것이라고 인정할만한 증빙도 없을 뿐 아니라 청구인이 쟁점토지 양도에 대하여 소득세법 제95조 의 규정에 의거 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도차익 계산을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 신고하였으므로 전시한 법령의 규정에 의거 쟁점토지의 양도에 대하여 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.