청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부(기각)

청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하며, 따라서 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 과세청의 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 의왕시 OO동 OOOOO 대지 926.4㎡ 중 2분의 1지분(이하“쟁점토지”라 한다)을 85.6.13 청구외 한국토지개발공사로부터 취득하여 89.5.24 청구외 OO외 2인에게 양도한 후 89.6.30. 자산양도차익예정신고시 취득가액을 77,050,077원, 양도가액을 92,176,800원으로 하여 양도소득세 193,980원 및 동 방위세 19,390원을 신고·납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.5.1. 청구인에게 89년도분 양도소득세 50,527,650원 및 동 방위세 10,129,370원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.15. 심사청구를 거쳐 95.9.28. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고를 실지거래가액으로 하였는 바, 실지거래가액이 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 확인되고 있으며, 쟁점토지를 매수한 청구외 OO이 청구인으로부터 취득한후 90.3.13. 청구외 OOO에게 양도하고 91.5월 자산양도차익확정신고 및 자진납부를 한 내용을 열람한 결과, 취득가액을 ㎡당 199,000원으로 384.2㎡에 76,455,800원으로 계산되었으며, 이는 청구인이 거래한 내용과 일치하고 있고, 서초세무서장은 담당 직원이 실지거래가액 확인을 위하여 출장조사결과에 따라 신고내용대로 결정하였음이 확인되고 있으므로 처분청이 적극적인 사실 확인 없이 추측에 의하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 부동산의 양도차익계산시 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의할 수 있다 할 것이나, 이 건의 경우 청구인이 예정신고시(89.6.30) 제출한 양도 당시 매매계약서는 검인계약서로서 그 가액이 기준시가 대비 47.3%로 매우 낮을 뿐만아니라, 쟁점토지의 취득시기(85년)부터 양도시기(89년)사이에 전국의 땅값이 급격히 상승하였음에도 불구하고 청구인이 신고한 쟁점토지의 지가상승율이 19%에 그치는 점으로 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없으므로 처분청의 이 건 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 본문 및 제1호에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 기재하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득가액에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제4항 본문 및 제3호에서「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지에 대한 가액을 기준시가와 비교하면 아래와 같다. (단위: 원)

구??? 분

신고가액(①)

기준시가(②)

대비(%, ①/②)

양도가액

취득가액

92,176,800

77,050,077

194,775,600

92,654,822

47.32

83.15

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 한국토지개발공사로부터 분양받은 가액으로서 한국토지개발공사의 “토지대금납부확인서”에 의하여 확인되고 있다.

(3) 청구인이 자산양도차익예정 신고시 제출한 양도시의 매매계약서는 검인계약서로서 그 가액이 기준시가 대비 47.3%로 매우 낮고 위 가액을 입증할 수 있는 금융자료등은 제시되지 아니하고 있다.

(4) 쟁점토지의 취득시기 (85년)부터 양도시기(89년) 사이에 전국의 땅값이 급격히 상승하였으며 쟁점토지가 소재한 지역은 특히 그 상승폭이 컸음에도 불구하고 청구인의 보유기간 중 쟁점토지의 지가상승율이 19%에 그치고 있다.

라. 결론 위 사실관계등을 모아 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하며, 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.