청구인이 조정대상지역내 1세대 3주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

「소득세법」제104조 제7항 제3호에서 조정대상지역내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 반면에 취득당시 기준으로 투기 목적이 없었다거나 일시적으로 3주택에 해당한다고 하여 위 규정의 적용을 배제하라는 명문규정이 없는 점 등을 고려하면 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것인바, 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 조정대상지역내 3주택자의 양도로서 중과세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.10.31. OOO아파트(대지권 40.92㎡, 건물 84.98㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO만원에 양도하고 조정대상지역내 2주택자의 양도로 보아 일반세율 42%에 가산세율 10%를 더한 52%의 세율을 적용하여 2018.12.31. 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2019.4.29.부터 2019.5.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 배우자 OOO겸용주택(이하 “보유주택”이라 한다)을, 청구인이 OOO(이하 “취득주택”이라 한다)를 각각 보유하여 1세대 3주택인 상황에서 쟁점주택을 양도하였다고 보아 조정대상지역내 3주택자의 양도로서 일반세율 42%에 가산세율 20%를 더한 62%의 세율을 적용하여 2019.6.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 2018.10.26. 취득한 취득주택은 투기가 아닌 단순 거주 목적으로 취득한 것이다. 취득주택은 아파트로서의 기능과 병원으로서의 기능을 두루 갖춘 주거형 노인복지주택으로서 고령인 청구인 부부가 찾고 있던 조건에 딱 맞는 주택이었다. 그런데 그 소유자였던 OOO2018.5.15. 사망하였으나 상속인 5명 중 4명이 외국에 거주하고 있어 상속등기가 늦어지고 있었고 국내 거주하는 유일한 상속인 OOO통하여 2018.8.1. 가계약을 하기도 하였고, 2018.10.8. 드디어 상속등기가 되고 외국에 거주하는 상속인들이 모두 급히 처분하기를 원하여 2018.10.15. 매매계약을 체결하고(잔금지급 약정일 2018.10.26.), 2018.10.26. 잔금을 지급하고 소유권을 취득하였다.

(2) 쟁점주택은 2018.8.6. 매매계약(잔금지급 약정일 2018.10.31.)을 체결하고 2018.10.31. 잔금을 받고 소유권 등기를 이전하였다.

(3) 보유주택은 청구인의 배우자가 1991.7.19. 취득하여 가족이 거주해오던 곳이며 쟁점주택으로 이사하면서부터 임대하였다.

(4) 위와 같이 1세대 3주택인 기간이 5일간(2018.10.26.～2018.10.31.)에 불과하여 사회 통념상 지극히 일시적인 기간으로서 투기 목적이 전혀 없었다.

(5) 다수의 판례와 심판례에서「소득세법」및 같은 법 시행령의 다주택자 세율 가산 규정은 부동산을 투기 목적으로 소유하는 것을 억제하고 주택 가격 및 주거 안정을 도모하기 위한 규정이며, 특별한 사정이 있는 경우는 3주택으로 중과할 수 없다고 판시하고 있고(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결, 대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결, 조심 2011서2277, 2012.1.20., 조심 2011서1161, 2011.11.10., 같은 뜻임), 이는 유추해석이라는 처분청 의견과 달리 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석이다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」에 1세대 1주택 비과세 적용시 대체 주택 취득에 따른 일시적 2주택자에 대한 명문 규정은 있으나 「소득세법 시행령」제167조의3 에서 가산 세율 적용 대상인 3주택에서 제외되는 주택을 명문화하고 있는데 거기에는 ‘대체 주택 취득으로 인한 일시적 3주택의 경우’는 없다. 따라서 투기가 아닌 주거 목적으로 대체 주택을 취득함에 따라 일시적으로 3주택이 된 경우 중과 세율 대상에서 배제하여야 한다는 청구주장은 법적 근거가 없다.

(2) 취득주택에 대한 매매계약서, 대금 지급증빙을 보면 그 양도자와 청구인의 합의 하에 매매거래가 이루어졌고 계약일 이후 잔금일이 변경되거나 한 사정도 없어 쟁점주택 양도시 1세대 3주택자로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 조정대상지역내 1세대 3주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 제104조의2【지정지역의 운영】

① 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제104조 제4항 제1호부터 제3호까지의 규정에서 "지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다.

(2) 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 제168조의3【지정지역 지정의 기준 등】

① 법 제104조의2 제1항에서 "지정지역"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 양도일 현재 청구인 세대가 보유하고 있는 주택은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점주택 양도일 현재 청구인 세대가 보유한 주택

(2) 청구인의 배우자는 보유주택 1층 상가부분 임대에 대하여 2002.1.1.부터 부동산임대업으로 간이과세자로 사업자등록하고 부가가치세를 신고하고 있으나 2층 및 3층 주택임대에 대하여는 주택임대업으로 사업자등록한 바 없다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 취득주택을 투기 목적으로 취득한 것이 아니며, 일시적으로 단 5일간 1세대 3주택자에 해당되었을 뿐이므로 중과세율 적용은 부당하다고 주장하나, 「소득세법」제104조 제7항 제3호에서 조정대상지역내 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 반면에 취득당시 기준으로 투기 목적이 없었다거나 일시적으로 3주택에 해당한다고 하여 위 규정의 적용을 배제하라는 명문규정이 없는 점, 청구인이 쟁점주택을 양도하기 위하여 2018.8.6. 매매계약을 체결하면서 그 잔금일을 2018.10.31.로 약정하였고, 취득주택을 취득하기 위하여 2018.10.15. 매매계약을 체결하면서 그 잔금일을 2018.10.26.로 약정하였는바, 취득주택 매매계약 당시 그 계약대로라면 쟁점주택의 양도가 1세대 3주택 보유자의 양도에 해당하게 됨을 미리 알 수 있었고, 쟁점주택의 양도시기가 당초 계약일 이후에 부득이한 사유로 변경되어 늦춰지거나 취득주택의 취득시기가 당초 계약일 이후에 부득이한 사유로 변경되어 당겨지는 등의 사실은 없었던 점, 조정대상지역내 소재하는 3주택 보유 세대라면 양도소득세 세율이 기본세율에 20%를 더한 세율로 적용된다는 법률 조항이 시행되고 있으므로 청구인으로서는 이 조항의 적용을 피하고자 한다면 해당 법률의 취지에 맞게 더 이상 청구인의 거주와 관련이 없어진 보유주택을 먼저 양도한다든지 민간임대주택으로 사업자등록하여 임대하는 방법도 있었음에도 이를 선택하지 않은 채 1세대 3주택자로서 쟁점주택을 양도하는 것을 선택한 점 등을 고려하면 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 조정대상지역내 3주택자의 양도로서 중과세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.