6층 계단실 및 엘리베이터 공간과 쟁점2면적은 6층 거주자 전용공간으로 사용되었으므로 비과세면적이 재산정되어야 한다는 청구주장의 당부

쟁점2,3면적이 본래 계단실 등의 기능이 상실되었다거나 전혀 다른 용도로 전용되었다고 볼만한 증거가 부족한 점, 쟁점2,3면적이 화재 등 비상발생시 피난 등으로 절대 사용되지 않을 것이라는 청구인의 인식이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2023.4.28. 서울특별시 성동구 OOO 대지 133.90㎡ 및 그 지상 6층 건물 369.52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 A에 OOO원에 양도하고, 2023.6.30. 쟁점부동산의 5.6층 및 옥탑을 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택으로 보아 1세대1주택(고가주택) 양도로 그 소득금액을 계산한 후 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2024.3.29.부터 2024.4.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 2.4.5.6층이 주택으로 사용된 사실을 확인하여 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하지 아니함에 따라 「소득세법」 제89조에서 규정하는 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 부인하고, 다세대주택으로서 양도일인 2023.4.28. 주택 4채를 순차적으로 양도한 것으로 보아, 마지막으로 양도한 6층 주택 1채(전용면적 58.44㎡+6층 계단실 및 엘리베이터 17.88㎡+옥탑 계단실 1/2 4.76㎡= 81.08㎡)에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득금액을 산정한 후, 2024.6.5. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.2. 이의신청을 제기하였고, 그 결과 6층 전용면적(58.44㎡)과 쟁점부동산 전체 공용면적(116.2㎡)중 6층 전용면적(58.44㎡)이 전체 전용면적(253.32㎡)에서 차지하는 비율로 안분한 면적(26.807㎡)에 대하여 6층 주택의 비과세면적(85.247㎡=전용면적 58.44㎡+공용면적 26.807㎡)으로 보는 것이 타당하다는 일부 인용결정에 따라 처분청은 청구인에 대한 2023년 귀속 양도소득세를 OOO원 감액하여 경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산 중 주택 부분을 다세대주택으로 보고 순차적으로 양도한 것으로 보아 6층 주택(공용면적 포함 81.08㎡)에 한하여 1세대1주택 비과세를 적용하였으나, 1층부터 5층까지의 계단 및 엘리베이터 공간(88.8㎡)을 각 층의 전용면적 비율로 안분계산한 면적(이하 20.47㎡에 대하여 “쟁점1면적”이라 한다)과 옥상의 계단 공간(이하 9.52㎡에 대하여 “쟁점2면적”이라 한다)의 면적을 6층의 주택면적에 포함하여 1세대1주택 비과세 양도차익을 계산하는 것이 타당하므로, 결국 비과세면적은 106.31㎡(=쟁점1면적 20.47㎡+쟁점2면적 9.52㎡+6층 전체 면적 76.32㎡)으로 보아야 한다.

＜표1＞

쟁점부동산 면적 구체적 내역

층

현황

①전용

면적

②계단실 및 엘리베이터

③소계

(①+②)

계단실 및 엘리베이터 중 6층에 속하는 면적

면적

계산근거*

1

계단

-

17.28

17.28

3.99

17.28×58.44/253.32

2

주택

45.48

17.88

63.36

4.12

17.88×58.44/253.32

3

사무소

45.48

17.88

63.36

4.12

17.88×58.44/253.32

4

주택

45.48

17.88

63.36

4.12

17.88×58.44/253.32

5

주택

58.44

17.88

76.32

4.12

17.88×58.44/253.32

소계

194.88

88.8

283.68

20.47

쟁점1면적

6

주택

58.44

17.88

76.32

17.88

6층 전용면적

옥탑

계단실

-

9.52

9.52

9.52

쟁점2면적

총계

253.32

116.2

369.52

47.87

(단위 : ㎡)* 면적으로 배분한 계단실=각 층 계단실 및 엘리베이터(②)×6층 전용면적(58.44㎡)/전용면적 소계(253.32㎡)처분청은 쟁점2면적이 쟁점부동산의 공용공간으므로 전체 면적의 비율로 안분계산한 1.904㎡(9.52㎡에 대하여 5세대 중 1세대 해당분)가 비과세면적에 포함되어야 한다는 의견이나, 쟁점2면적은 6층 거주자 전용공간으로 사용되었으므로 전체 면적이 비과세면적에 포함되어야 한다.쟁점부동산은 5층 이하 부분과 6층이 완전히 차단되어 있어 5층까지는 엘리베이터로 자유롭게 이동가능 했으나, 6층은 카드키가 있어야 엘리베이터로 이동이 가능했고, 카드키는 6층 거주자만 소지하고 있었기 때문이며, 내부계단도 5층과 6층 사이에 철재 차단문이 설치되어 있는 관계로 5층 이하의 거주자는 6층을 자유로이 출입할 수 없었기 때문이다.

따라서, 쟁점부동산 중 비과세 면적은 106.31㎡인 것으로 보아 1세대1주택 비과세 양도차익을 반영하여 이 건 처분은 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제88조 제7호에 의하면 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항에서는 “하나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.쟁점1면적 및 쟁점2면적의 경우 주로 계단 또는 엘리베이터로서 이는 통상 공용부분으로 인식하고 있어 이에 대하여는 다툼이 없고, 특히 쟁점2면적의 경우 화재 등 비상 상황 발생 시 피난 등으로 사용되어야 하는 옥상으로 연결된 계단실로 공부상 용도와 실제 용도가 동일하며, 비록 청구인이 임의로 쟁점부동산의 5층과 6층 사이에 철제 차단문을 설치하여 쟁점2면적에 한하여 사실상 6층 전용공간으로 사용하였다고 하더라도 쟁점2면적 본래의 계단실이라는 기능이 상실되었다가 전혀 다른 용도로 전용되었다고 볼만한 증거가 부족하므로 이 건의 경우는 6층 전용면적(58.44㎡)과 쟁점부동산 전체 공용면적(116.2㎡)중 6층 전용면적(58.44㎡)이 전체 전용면적(253.32㎡)에서 차지하는 비율로 안분한 26.807㎡에 한하여 6층 주택 비과세면적(85.247㎡=전용면적 58.44㎡+공용면적 26.807㎡)에 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

6층 계단 및 엘리베이터 공간과 쟁점2면적은 6층 거주자 전용공간으로 사용되었으므로 비과세면적이 재산정되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2023.4.28. 쟁점부동산을 양도하고, 2023.6.30. 쟁점부동산의 5.6층 및 옥탑을 하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택으로 보아 1세대1주택(고가주택) 양도로 그 소득금액을 계산한 후 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점부동산은 다세대주택으로서 양도일인 2023.4.28. 주택 4채를 순차적으로 양도한 것으로 보아, 마지막으로 양도한 6층 주택 1채(전용면적 58.44㎡+6층 계단실 및 엘리베이터 17.88㎡+옥탑 계단실 1/2 4.76㎡= 81.08㎡)에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득금액을 산정한 후, 2024.6.5. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

(3) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역은 ＜표2＞ 기재와 같다.

＜표2＞

양도소득세 신고 및 경정 내역

○○○

Ⅶ. 조사내용

1. 조사선정 내용

○ 조사대상자는 2023.4.28. 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산을 다가구주택으로보아 1세대1주택 고가주택 비과세 신고하였으나, 실주거용으로 사용되는 주택분의 층수가 3층을 초과하는 혐의가 있어 건축법상 다가구주택 양도소득세 비과세 적정여부 확인이 필요하여 조사대상자로 선정

2. 양도소득세 조사내용

○ 조사대상자 OOO의 1세대1주택 고가주택 비과세 다가구주택 요건(주택층수 3층이하, 면적 660㎡ 이하, 19세대 이하) 적정여부를 검토한 바,

- 양도물건의 건축물대장 현황상 주택은 5층, 6층으로 확인되나, 해당 양도물건의 활정일자부여일 및 주민등록 전입여부를 검토한바 공부상 주택 이외 2층, 4층을 주택으로 임대한 내역이 확인됨

＜표＞ 양도물건 현황

층

구조

공부상용도

사실현황

면적

1

철근콘크리트조

필로티

필로티

17.28

2

철근콘크리트조

사무소

주택

(임차인

○○○

, 퇴거일 2023.2.22.)

63.36

3

철근콘크리트조

사무소

사무소

(

○○○

)

63.36

4

철근콘크리트조

사무소

주택

(임차인

○○○

퇴거일 2023.3.24.)

63.36

5

철근콘크리트조

다가구주택

주택

(임차인

○○○

퇴거일 2023.2.28.)

76.32

6

철근콘크리트조

다가구주택

주택

(임대인 청구인)

76.32

옥탑

철근콘크리트조

계단실, 물탱크실

계단실, 물탱크실

9.52

총계

369.52

(단위 : ㎡)

- 상기와 같이 공부상 주택 이외 층을 양도일 직전까지 주택으로 임대한 사실이 확인되어 다가구주택 요건을 불충족(주택층수 4개층)한 것으로 확인됨

3. 조사자 의견

○ 상기 내용과 같이 해당 양도물건은 다가구주택 요건(주택층수 3층 이하) 불충족되어 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 과세(당초 고가주택 양도차익 비과세 부인)하여 본 조사 종결하고자 합니다.

(4) 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

(5) 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 제기하였고, 이의신청 결과 6층 전용면적(58.44㎡)과 쟁점부동산 전체 공용면적(116.2㎡) 중 6층 전용면적(58.44㎡)이 전체 전용면적(253.32㎡)에서 차지하는 비율로 안분한 면적(26.807㎡)에 대하여 6층 주택의 비과세면적(85.247㎡=전용면적 58.44㎡+공용면적 26.807㎡)으로 보는 것이 타당하다는 일부 인용결정에 따라 처분청은 청구인에 대한 2023년 귀속 양도소득세를 OOO원 감액하여 경정하였다.

(6) 쟁점부동산 양도시 작성한 매매계약서는 다음과 같다.

○○○

(7) 쟁점부동산의 건축물대장은 ＜표3＞ 기재와 같다.

＜표3＞

쟁점부동산의 건축물대장

층별

구조

용도

면적

1층

철근콘크리트구조

계단실

17.28

2층

철근콘크리트구조

사무소

63.36

3층

철근콘크리트구조

사무소

63.36

4층

철근콘크리트구조

사무소

63.36

5층

철근콘크리트구조

다가구주택

76.32

6층

철근콘크리트구조

다가구주택

76.32

옥탑1층

철근콘크리트구조

계단실(연면적 제외)

9.52

합 계

369.52

(단위: ㎡)

(8) 쟁점부동산의 등기부등본은 다음과 같다.

○○○

(9) 쟁점부동산의 6층 및 옥탑 평면도는 다음과 같다.

○○○

(10) 청구인은 쟁점부동산은 5층 이하 부분과 6층이 완전히 차단되어 있어 쟁점2면적은 청구인의 전용공간으로 사용되었다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다.(가) 4층 임차인 B 및 5층 임차인 C은 ‘옥상 출입은 6층 입주민만 가능하였고, 옥상으로 올라가는 계단도 6층 입주민만 사용하였다.’는 내용의 확인서를 작성하여 제출하였다.(나) 청구인은 쟁점부동산 내부계단 5층과 6층 사이에 스테인리스 철제 차단문이 설치되어 있었다고 주장하며 관련 사진을 제출하였다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.청구인은 쟁점부동산은 5층 이하 부분과 6층이 완전히 차단되어 있어 6층은 카드키가 있어야 엘리베이터로 이동이 가능했고, 카드키는 6층 거주자만 소지하고 있었으므로 6층 전체면적(76.32㎡)과 쟁점1면적(20.47㎡) 및 쟁점2면적(9.52㎡)을 비과세면적에 포함하여 1세대1주택 비과세 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 주장한다.비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건이나 감면요건에 대한 증명책임은 비과세사유 또는 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있는 것인데(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결 같은 뜻임), 비록 청구인이 임의로 쟁점부동산의 5층과 6층 사이에 철제 차단문을 설치하여 쟁점2면적과 6층 계단실 및 엘리베이터 공간(이하 17.88㎡에 대하여 “쟁점3면적”이라 한다)을 사실상 6층 전용공간으로 사용하였다고 하더라도 쟁점2.3면적이 본래 계단실 등의 기능이 상실되었다거나 전혀 다른 용도로 전용되었다고 볼만한 증거가 부족한 점, 쟁점2.3면적이 화재 등 비상발생시 피난 등으로 절대 사용되지 않을 것이라는 청구인의 인식이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 6층 전용면적(58.44㎡)과 쟁점부동산 전체 공용면적(116.2㎡) 중 6층 전용면적(58.44㎡)이 전체 전용면적(253.32㎡)에서 차지하는 비율로 안분한 면적(26.807㎡)을 합한 면적(85.247㎡)을 6층 주택 비과세면적으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 소득세법제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(괄호생략)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조[1세대1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.