실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

대금수령영수증을 제시하지 못하고 있고 양도가액이 개별공시가의 65%에 불과한 점 등으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당

1. 원처분 개요청구인은 84.3.7 경기도 화성군 팔달면 OO리 OOOOO외 1필지의 답등 7,012㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 91.12.30 청구외 OOO에게 양도하고 92.1.30 실지거래가액(취득가액: 67,872,000원, 양도가액: 105,180,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 취득시 매매계약서상의 양도자(청구외 OOO 및 OOO)과 등기부상의 소유자(청구외 OOO)가 서로 다르며 양도시 매매계약서상의 잔금지급약정일(92.1.10)이 등기접수일(92.12.30)보다 늦은 것은 일반거래관행에 부합되지 않고, 개별공시지가에 의한 기준시가 상승율이 465%인데 비해 청구인이 주장하는 실지거래가액의 상승율은 155%에 불과하여 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 92.12.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 47,905,750원을 고지하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 취득당시의 권리자인 OOO, OOO으로부터 쟁점토지를 취득하면서 매매계약서에 소유권이전에 따른 문제가 발생하면 동 권리자들이 책임진다는 조건을 명시하였고, 검인계약서상의 잔금지급일(92.1.10)은 법무사사무실에서 임의적으로 기재하였고 원계약서상의 잔금지급일(91.12.30)은 등기접수일(91.12.30)과 일치하며, 쟁점토지는 전·답의 농지로서 인근농지의 지가상승율과 비슷한데도 단순히 과세시가표준액과 개별공시지가에 의한 상승율과 비교하는 것은 부당하므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 처분은 부당하다는 주장이다.국세청장은 취득시 매매계약서에는 매도인이 청구외 OOO와 OOO으로 기재되어 있으나 등기부상 소유자는 청구외 OOO이므로 취득시 매매계약서가 정상적인 거래에 의한 실제계약서로 보기 어려운 점, 양도시 검인계약서상의 잔금지급약정일(92.1.10)이 등기접수일(91.12.30)보다 늦은 것은 부동산거래관행상 모순되고 있는 점, 쟁점토지의 개별공시지가에 의한 지가상승율은 465%인데 비해 청구인의 실지거래가액의 상승율은 155%에 불과한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련법규소득세법 제45조제1항 제1호에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」으로 규정하고, 같은 법 시행령 제170조 제4항에 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서 같은 항 제3호에 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부.청구인이 제시하고 있는 취득시의 매매계약서에는 등기상 명의는 청구외 OOO이고 현 권리자는 청구외 OOO 및 OOO으로 기재되어 있으나 청구외 OOO 및 OOO이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득했다고 볼 수 있는 매매계약서, 대금지급영수증 등과 같은 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구외 OOO 및 OOO을 쟁점토지의 실소유자로 보기 어려우므로 청구인이 동인들과 체결한 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없어 보이는 점, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 105,180,000원에 양도하였다고 주장하나 청구인이 매매대금을 수령한 내용을 알 수 있는 대금수령영수증을 제시하지 못하고 있고 쟁점토지의 양도가액이 양도당시의 개별공시가(160,349,200원)의 65%에 불과한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.