쟁점아파트 증여 당시 시가를 비교대상아파트②의 매매사례가액으로 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

비교대상아파트②의 매매사례가액은 쟁점아파트 증여일로부터 2개월 이내에 정상적으로 제3자 간에 매매계약이 체결되어 거래된 가액이고, 쟁점아파트와 그 면적.위치.용도 등이 동일 또는 유사하며, 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 이내로, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 다목에 다른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 이 건 증여세를 부과한 처분이 위법.부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.9.30. 부친 AAA으로부터 OOO(전용면적 161㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 2분의 1을 증여받은 후, 위 OOO(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 2019.10.30.자 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 증여 당시 시가로 평가하여 그 2분의 1에 상당하는 OOO원을 증여재산가액으로 산정하여 2019.12.26. 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 비교대상아파트①의 매매사례가액은 특수관계인 간의 거래가액으로서 쟁점아파트의 정당한 시가로 볼 수 없고, 위 OOO호(이하 “비교대상아파트②”이라 한다)의 2019.11.15.자 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2020.8.10. 청구인에게 2019.9.30. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 특수관계인 간의 거래라고 하더라도 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 시가에서 배제하기 위해서는 그 거래 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되어야만 한다. 그런데 청구인이 신고한 비교대상아파트①의 2019.10.30.자 거래가격 OOO원은, 비록 특수관계인(부자) 간의 거래에 해당하기는 하나, 쟁점아파트의 당해 단지 뿐만 아니라 인근 단지들에 대한 국토교통부 제공 실거래가 및 OOO 제공 시세의 변동 상황 등을 고려해 볼 때 그 시점에서의 적정한 시세를 반영한 정상적인 가격으로 보아야 한다. 또한 위 비교대상아파트①의 2019.10.30.자 거래가액은 2019.11.15. 이루어진 비교대상아파트②의 거래가액보다 쟁점아파트의 평가기준일(2019.9.30.)에 더 가까운 점에서도 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항에 의하여 쟁점아파트 증여 시의 시가로 적용되어야 한다.

(2) 한편 처분청이 채택한 비교대상아파트②의 2019.11.15.자 거래가액을 쟁점아파트의 증여 당시(2019.9.30.) 시가로 인정할 수 있기 위해서는 두 시점 사이에 가격의 변동이 없어야 하는데, 당해 단지 뿐만 아니라 인근 단지들에 대한 국토교통부 제공 실거래가 내역과 OOO 제공 시세를 보면, 2018년 8월경부터 2019년 9월경까지는 보합세를 보이다가 10월∼11월 이후에 급등세를 보이는 것으로 나타나는바, 이러한 점에서도 비교대상아파트②의 거래가액은 쟁점아파트의 증여 당시 시가로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 특수관계인 간의 거래인 비교대상아파트①의 거래가액이 객관적으로 부당하다는 사실을 처분청에서 입증해야 한다고 주장하나, 비교대상아파트①의 양도인의 관할 관서인 OOO세무서에서는 담당 조사관이 부자 간에 실제 양도를 하였는지, 아니면 증여 내지 부당행위계산 부인대상에 해당하는지 등을 확인하기 위하여 자료를 생성하였음이 확인되었고 이에 따라 비교대상아파트①의 거래가액이 증액경정될 가능성이 있는 점 등에서 청구인의 관할 관서인 처분청에서 해당 가액을 임의로 정당하다고 인정할 수는 없다.

(2) 또한 청구인은 쟁점아파트 단지 및 인근 단지들이 2019년 10월 이후에 거래금액이 급등하였으므로 2019.11.15. 거래된 비교대상아파트②의 거래가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 적용한 거래의 계약일이 평가기준일 이후 3개월 이내에 해당하고, 해당 매매사례가 정상적인 거래에 따라서 형성된 객관적 교환가격이라면 이를 시가로 보아 증여재산을 평가하는 것이 시가주의 원칙에 부합한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트 증여 당시 시가를 비교대상아파트②의 매매사례가액으로 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(괄호 내용 생략)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 부친으로부터 증여받은 쟁점아파트, 청구인이 이 건 증여세 신고 시 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아 적용한 비교대상아파트①, 처분청이 유사 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트②의 동·호수, 층, 전용면적, 매매계약일, 거래가액, 공동주택가격, 거래당사자 등을 비교하면 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점아파트 및 비교대상아파트①·②의 비교 OOO

(2) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 쟁점아파트 단지 내 동일 면적 아파트의 거래내역(2019.1.1.∼2020.6.30.)은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트 단지 실거래가 내역 OOO

(3) 청구인이 당초 증여세 신고 시 쟁점아파트의 증여 당시 시가로 평가한 비교대상아파트①의 매매는 부자(父子) 및 시부(媤婦) 사이의 거래로서, 등기부등본 및 양도소득세 신고 시 양도가액 OOO원으로 신고된 것으로 확인된다.

(4) 우리 원에서 2021.7.6. 비교대상아파트①의 양도소득세 신고와 관련하여 증액경정처분 등이 있었는지를 문의하자, 처분청 담당 공무원은 위 비교대상아파트①의 양도인 BBB은 관할 과세관청으로부터 해명 안내를 받고 2020.9.26. 양도가액을 OOO원으로 수정신고하여 해당 양도소득세액을 추가 납부하였다고 진술하였다. ＜표3＞ 비교대상아파트

① 양도소득세 수정신고 내역 OOO

(5) 청구인은 쟁점아파트 단지 배치도, OOO 시세 내역(2018년 8월∼2020년 7월), 쟁점아파트 단지 및 인근 단지들에 대한 국토교통부 제공 실거래가 내역 등을 증빙으로 제출하였다.

(6) 청구인 측 불복대리인은 2021.8.10. 조세심판관회의에 참석하여, 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 평형, 같은 동인 OOO호(이하 “비교대상아파트③”이라 한다)에 대한 감정가액을 아래 ＜표4＞와 같이 제시하였다. ＜표4＞ 비교대상아파트③의 감정가액 OOO

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점아파트 증여 당시 시가를 평가하기 위하여 유사 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트①의 매매사례가액은 특수관계인 간의 매매가액이고, 이후 그 양도인이 동 가액을 OOO원으로 수정신고하여 해당 양도소득세를 추가 납부한 것으로 확인된 점, 감정가액으로 제시한 비교대상아파트③의 경우 ‘해당’ 재산인 쟁점아파트에 대한 것이 아닌 점에서 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하는 시가로 인정하기 어려운 점, 반면 처분청에서 제시한 비교대상아파트②의 매매사례가액은 쟁점아파트 증여일로부터 2개월 이내에 정상적으로 제3자 간에 매매계약이 체결되어 거래된 가액이고, 쟁점아파트와 그 면적·위치·용도 등이 동일 또는 유사하며, 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 이내로, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 다목에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 처분청에서 비교대상아파트②의 매매사례가액으로 쟁점아파트를 증여받을 당시의 시가를 평가하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분이 위법·부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.