청구인이 쟁점부동산 관련 채권을 원금보다 낮은 가액으로 취득한 후 쟁점부동산을 경락 받아 경락가액과 위 채권 원금의 차액을 지급한 경우, 쟁점부동산의 취득가액은 경락가액이라는 청구주장의 당부

쟁점부동산에 대한 감정가액에서 여러차례 유찰되어 낮아진 경매가액을 선택하지 않고 쟁점경락가액에 응찰한 것이 정상적인 경매가액으로 보기 어렵고 이러한 형식적 가격을 통해 취득가액까지 높아져 조세를 회피하게 되는 결과를 야기한다면 실질과세원칙에 따라 실제 지출한 비용을 취득가액으로 하여야함

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.5.21. OOO 외 2건(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 경매로 취득하고 2015.4.10. 양도한 후, 그 양도가액을 OOO원, 취득가액을 낙찰가액인 OOO원(이하 “쟁점낙찰가액”이라 한다)으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2021.3.4.∼2021.3.23. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 쟁점부동산을 담보로 한 부실채권(이하 “쟁점채권”이라 한다)을 인수한 가액(OOO원)과 쟁점낙찰가액에서 쟁점채권의 배당금(OOO원)을 상계하고 법원에 납부한 금액(OOO원)의 합계액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 보아 2021.5.6. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점낙찰가액은 법원의 경매절차를 통한 적법한 가액이고 청구인이 쟁점채권을 처분함에 따라 발생된 이익은 소득세 과세대상에 해당하지 아니한다.

(1) 청구인은 쟁점채권의 채권자로서 쟁점부동산이 저가로 낙찰될 경우 쟁점채권의 가치가 하락될 위험을 방어하기 위하여 감정가액이 OOO원인 쟁점부동산의 경매에 참여하게 되었다.

(2) 쟁점부동산의 경매에 응찰한 사람은 3명이었고 청구인은 차순위 입찰자와 근소한 차이로 낙찰자로 선정되었다.

(3) 청구인은 「민사집행법」에 따라 법원의 허가를 받고 낙찰가액과 청구인이 취득한 쟁점채권의 배당금을 상계한 다음 쟁점부동산을 적법하게 취득하였다. (4)청구인에게는 낙찰가액(OOO원)과 쟁점채권 매입액(OOO원)의 차이금액인 OOO원의 쟁점채권 처분이익이 발생하였으나, 청구인은 쟁점채권의 매매를 업으로 하고 있지 아니하는 개인으로 해당 이익에 대하여 「소득세법」상 납세의무가 없다.

나. 처분청 의견

(1) 7차 경매에서 최종 낙찰된 낙찰가액인 OOO원은 6차 경매에서의 최저매각가격 OOO원에 비하여 현저히 높아 형식상의 금액에 불과하므로 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 취득에 실제 부담한 금액은 채권인수가액 등이므로 실지거래가액을 취득가액으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액을 경매 낙찰가격이 아닌 쟁점채권 취득가액 등인 쟁점금액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

(3) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정된 것) 제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결보고서, 대전지방법원 천안지원의 쟁점부동산 관련 배당표 등에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2013.4.2. OOO로부터 쟁점부동산을 담보로 한 외환은행의 쟁점채권(채권최고액 OOO원, 원금 OOO원)을 OOO원에 인수하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 대한 경매가 개시되어 6차례 유찰되었고, 2013.4.8. 개시된 7차 입찰에서 OOO원에 낙찰받았다. ＜쟁점부동산 경매진행내역＞ OOO (다) 청구인은 법원에 납부하여야 할 낙찰가액(OOO원)과 청구인이 취득한 쟁점채권에 대한 배당금 OOO원을 상계하고 나머지 OOO원을 법원에 납부하여 2013.5.21. 쟁점부동산을 취득하였다. ＜배당표(요약)＞ OOO (라) 청구인이 2015.3.20. 작성한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 AAA에게 매각한 것으로 나타난다. (마) 청구인은 위 매각대금은 은행대출을 위해 금액을 과다하게 작성한 것이고 실제 매각대금은 OOO원이라는 취지로 AAA이 작성한 확인서를 제출하였다. (바) 쟁점부동산 등기부등본에 따르면 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 양도인은 주식회사 AAA이고, 국세통합전산망에 따르면 양도법인은 쟁점부동산 양도에 대하여 2013사업연도 법인세를 무신고하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함되는 취득가액은 ‘실지거래가액’에 의하도록 규정되어 있고, 같은 법 제88조 제5호에서 실지거래가액이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다고 규정되어 있으며, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것이다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). (나) 청구인은 쟁점낙찰가액은 법원의 경매절차를 통한 적법한 가액이고 청구인이 쟁점채권을 처분함에 따라 발생된 이익은 소득세 과세대상에 해당하지 아니한다고 주장하나, 사회통념상 쟁점부동산에 대한 감정가액인 OOO원에서 6차례 유찰에 따라 낮아진 경매가액을 선택하지 않고 높은 가격인 쟁점낙찰가액에 응찰한 것이 정상적인 경매가액으로 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산에 대한 채권을 저가로 양수한 후 본래의 채권가액 모두를 배당받을 수 있는 경쟁우위를 이용하여 고액으로 응찰함으로써 쟁점부동산을 낙찰받고, 이러한 형식적 가격을 통해 취득가액까지 높아져 조세를 회피하게 되는 결과를 야기한다면 실질과세 원칙에 따라 실제 지출한 비용을 취득가액으로 하는 것이 타당한 것으로 보이는바(조심 2021중663, 2021.6.21. 참조), 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.