주차장운영업용(사업용토지) 토지에 해당한 것으로 수 있는지 여부(기각)

주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지가액에 대한 1년간 수입금액비율이 3%이상인 토지에 해당되어야 하나, 부가가치세 신고내역상 3%에 미달하므로 사업용 토지로 보기 여러운 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.12.11. OOOOO OOO OOO OOO OO 431㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 청구인 소유 지분 3분의 1에 대하여 임의경매를 원인으로 1,023,000천원에 양도한 후, 2008.2.29. 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용하여 양도소득세 203,612,590원을 예정신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 「지방세법」상 종합합산과세대상 토지임을 서울특별시 OOOO으로부터 회신받고 비사업용 토지로 보아 60%의 세율을 적용하여 2009.12.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 361,854,320원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 이의신청을 거쳐 2010.6.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지와 옆 지번인 453-1(이하 “쟁점외토지①”이라 한다) 및 453-2(이하 “쟁점외토지②”라 한다)는 청구인과 청구인의 가족이 소유하였기 때문에 쟁점토지와 쟁점외토지①, ②는 취득시점부터 양도시까지 각 지번별로 별도 구획되지 아니하고 통합된 하나의 구획으로서 건축물과 그의 부속토지 및 옥외주차장용으로 사용되어 왔으며, 2010년에 이르러 양수자에 의하여 별도로 구획되어 관리되고 있다. 통합된 하나의 구획으로 사용되어 왔던 쟁점토지와 쟁점외토지①, ②에는 건축물이 소재하고 있고, 동 건축물에 입주해 있는 OOOOOOO O OOOO이 세차장 및 식당 관련 사업활동을 영위하여 왔으며, 쟁점토지와 주변의 쟁점외토지①,

② 등이 구획되지 아니한 이유로 무허가 건축물이 쟁점토지와 주변 토지(453-40)에 소재하고 있었고, 소규모의 상인들과 노점상들이 무허가 건축물에서 계속적으로 무단영업을 하면서 사용하여 왔으며, 쟁점토지의 양수인이 2010년에 구획정리를 실시하면서 쟁점외토지①에 소재하고 있던 건축물과 쟁점토지에 소재하고 있던 무허가건축물 등을 강제로 철거하여 식당과 무단 영업하던 소규모 상인들과 노점상들을 모두 퇴거 조치하였다. 쟁점토지에서 2007년 6월까지는 청구인이 주차장 영업을 직접 하였으며, 2007년 6월 이후부터 양도일까지는 청구인으로부터 전대한 OOO이 주차장 사업을 영위하여 왔고, 쟁점토지 및 쟁점외토지①,

② 중에서 건축물 부속토지로서 임차인의 사업 활동에 사용되는 부분과 무단영업을 하던 소규모 상인들과 노점상들이 점유하던 부분을 제외하고 남는 자투리를 활용하여 주차장 사업에 활용함으로써 가능한 범위내에서 토지를 활용하여 왔으며, 쟁점토지는 쟁점외토지①에 소재한 건축물의 부속토지(세차장 및 카센터)로도 사용되었고, 무허가 건축물에 소재하고 있는 소규모 상인들과 노점상들의 무단 영업장소로 사용되었기 때문에 전체 면적 중에서 주차장에 사용될 수 있는 부분은 많지 아니하였으며, 또한, 각종 편의시설을 갖춘 지하철역 환승주차장 주변에 위치하여 주차장 사업활동이 상당히 위축되어 청구인의 주차장 사업 수입은 쟁점토지의 전체 면적에 대한 토지가액의 3%를 미달하게 된 불가피한 사유가 있는 바, 쟁점토지는 「소득세법」 제104조의3 규정에 의한 비사업용 토지에 해당하지 아니하므로 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지①, ②를 하나의 동일구획으로 보고 있으나, 실질귀속을 구분할 수 있는 다수의 사업장이 있으며, 쟁점외토지①, ②는 타인의 소유로 경제적 일체를 이루고 있다고 인정하기 어렵고, 쟁점토지는 서울특별시 OOOO으로부터 종합합산과세대상 토지임을 회신받았으며, 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호 나목에 의하면, 비사업용 토지는 「지방세법」 제182조 제1항 제3호에 따른 재산세 별도합산과세 대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 말한다고 규정하고 있고 별도합산과세대상을 규정하고 있는 같은 법 제182조 제1항 제2호는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 같은 법 시행령 제131조의2 제1항 각호에 해당하는 건축물의 부속토지 및 별도합산 과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지라고 규정하면서, 단서 조항에 「건축법」 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용 승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다고 규정하고 있는 바, 하나의 동일구획으로 보더라도 비사업용 토지 판정을 위한 건축물은 쟁점외토지②의 근린생활시설(소매점) 및 자동차관련 시설(세차장)인 총 98.42㎡[건축물의 부속토지 295.26㎡(용도지역별 적용배율 - 일반상업지역 : 3배)]에 불과하며, 주차장운영업용 토지로 인정하기 위해서는 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제2호 다목에 따라 주차장운영업용 주차장으로 영위하는 자가 소유하고 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3이상인 토지에 해당되어야 하나, 관련 부가가치세 신고내역을 보면, 100분의 3에 미달되는 바,

단순히 통합된 하나의 구획으로 사용하였고 건축물의 부속토지 및 노외주차장으로 사용하였다고 하여 사업용 토지로 보기 어려우므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 주차장운영업용 토지에 해당한 것으로 보아 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의

7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제168조의11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고，「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

(3) 소득세법 시행규칙 제83조의4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

⑥ 영 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 "기획재정부령이 정하는 율" 이라 함은 100분의 3을 말한다.

(4) 주차장법 제2조 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주차장”이란 자동차의 주차를 위한 시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종류의 것을 말한다.

나. 노외주차장(路外駐車場): 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것

(5) 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

(6) 지방세법 시행령 제131조의2 【별도합산과세대상토지의 범위】

① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다.

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. ┌──────────────────┬─────┐ │ 용 도 지 역 별 │ 적용배율 │ ├───┬──────────────┼─────┤ │ 도 │

1. 전용주거지역 │ 5배 │ │ 시 ├──────────────┼─────┤ │ 지 │

2. 준주거지역ㆍ상업지역 │ 3배 │ │ 역 ├──────────────┼─────┤ │ │

3. 일반주거지역ㆍ공업지역 │ 4배 │ │ ├──────────────┼─────┤ │ │

4. 녹지지역 │ 7배 │ │ ├──────────────┼─────┤ │ │

5. 미계획지역 │ 4배 │ ├───┴──────────────┼─────┤ │ 도시지역외의 용도지역 │ 7배 │ └──────────────────┴─────┘

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.12.11. 쟁점토지 중 청구인의 소유지분 3분의 1에 대하여 임의경매를 원인으로 1,023,000천원에 양도한 후, 2008.2.29. 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용하여 양도소득세 203,612,590원을 예정신고하였으나, 처분청은 쟁점토지가 종합합산과세대상 토지로서 비사업용 토지에서 제외되지 아니한 토지로 보아 60%의 세율을 적용하여 2009.12.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 361,854,320원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 서울특별시 OOOO의 회신자료(2009.4.29.)에 의하면, 청구인의 쟁점토지는 1997년 2007년까지 종합합산과세대상 토지로 구분되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 등기부등본에 의하면, 쟁점토지 및 쟁점외토지①, ②에 대한 소유현황은 아래 <표>와 같이 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지①, ②의 공동소유자가 모두 가족으로 구성되어 있어 동일구획으로 사용되어 왔으며, 건축물과 그 부속토지(임차인들의 사업활동에 사용) 및 주차장사업용으로 사용된 토지로서 사업용 토지에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호 나목 및 다목에서 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지와 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한 토지를 비사업용 토지로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제2호는 주차장용 토지로서 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고，「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지를 비사업용 토지에서 제외하고 있고, 같은 법 시행규칙 제83조의4 제6항은 기획재정부령이 정하는 율을 100분의 3으로 규정하고 있으며, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지는 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제131조의2 제1항 단서는 「건축법」 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 도시지역·준주거지역·상업지역의 적용배율은 3배로 규정하고 있다. (나) 이의신청 심리자료 및 부가가치세 신고서에 의하면, 쟁점토지에서의 주차장 운영 수입금액 현황은 아래 <표>와 같다.

(OO O OO, O) (다) 일반건축물대장에 의하면, 쟁점외토지②에는 일반상업지역 주차장정비지구로 지정되어 있고, 대지 면적 314㎡, 건축면적 98.42㎡로 근린생활시설 및 자동차관련시설이 건축된 것으로 나타나며, 근린생활시설(소매점)은 94.37㎡이고, 자동차관련시설(세차장)은 4.05㎡로 나타나며, 쟁점토지 및 쟁점외토지①에는 허가된 건축물은 없는 것으로 나타난다. (라) 쟁점토지 및 쟁점외토지①, ②의 사업장 이력은 아래 <표>와 같이 나타난다.

· 쟁점토지(453) (마) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지①, ②를 동일구획으로 사용하여 건축물과 그 부속토지(임차인들의 사업활동에 사용) 및 주차장사업용으로 사용하였으므로 사업용 토지에 해당한다고 주장하나, 비사업용 토지에서 제외되는 토지는 주차장용 토지를 소유한 자가 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 쟁점토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 100분의 3 이상이어야 하며, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지로 규정하고 있는 바, 청구인의 쟁점토지는 1997년 2007년까지 종합합산과세대상 토지로 구분되어 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지에 해당하지 아니한 점, 청구인은 쟁점토지를 소유하면서 1997.7.2.～2007.6.25.까지 쟁점토지에서 주차장운영업을 영위하였으나 쟁점토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 2003년～2007년까지 0.39%～0.69%에 불과한 점 등으로 보아 비사업용 토지에서 제외되는 요건을 충족하지 못하고 있어 비사업용 토지에 해당한다 할 것이고, 무허가 건물 및 노점상이 쟁점토지를 무단으로 점유하였다는 이유로 비사업용 토지에서 제외될 수 없다 할 것이다.

또한, 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지를 쟁점외토지①, ②와 동일 구획으로 보아 건축물의 부속토지로 볼 경우에는 별도합산과세대상 토지로 구분되어야 하고, 일반 상업지역에 위치한 쟁점토지는 건축물의 부속토지 적용배율이 허가받은 건축물의 3배로 규정되어 있는 바, 쟁점토지(431㎡) 및 쟁점외토지①(472㎡), ②(314㎡)에서 허가된 건축물의 면적은 98.2㎡로서 건축물의 부속토지 범위는 295.26㎡에 불과한 것으로 나타나고 있어 쟁점토지가 건축물이 있는 토지와 동일구획으로 사용되었다 하더라도 건축물의 부속토지 범위에 해당된다고 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 60%의 세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.