취득 및 양도당시의 실지거래 가액이 확인되는지 여부(기각)

기준시가의 상승율이 315.8%인데 반하여 실거래가액 상승률은 138.9%에 지나지 아니하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당함

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 강남구 OO동 OOO 소재 OOOOO OOO OOOO(13평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 85.9.11 취득하여 89.5.8 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였을 뿐만 아니라 청구인이 제출한 매매계약서 등 증빙서류가 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 89년귀속 양도소득세 4,240,900원 및 동 방위세 848,180원을 90.2.15 결정고시하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.16 심사청구를 거쳐 90.8.7 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 예정신고를 하지 아니하였다고 하여 기준시가로 전시의 양도소득세를 고지하였으나 청구인이 85.9.5 쟁점아파트를 18,000,000원에 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.5.5 25,000,000원에청구외 OOO에게 양도한 사실이 부동산 매매계약서 등에 의하여 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하면서 청구인이 위 아파트를 양도계약한 날자는 89.4.25로서 계약일 현재의 시세로 계약됨이 상식이라 할 것이므로 국세청장이 추후 고시한 기준시가를 대비하여 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액 25,000,000원을 신빙성이 없다고 하여 인정하지 아니하였으나 일반적으로 부동산의 계약은 개별성을 띠는 것으로 이 건 아파트의 보존상태, 시설유무, 설비 등의 고장유무등에 따라 그 가액에 차이가 있음을 볼 때 일방적인 기준시가로 결정함은 부당하므로 실지거래가액으로 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 청구인이 제시한 부동산매매계약서와 거래사실증명서를 보면, 동 매매계약서 등은 개인간의 거래로서 이 건 실지거래가액에 대한 증빙서류로서 당사자가 사실과 다르게 만들 수 있는 부동산매매계약서와 거래상대방의 인감증명을 첨부한 사실확인서 이외 동 거래내용을 사실로 볼만한 객관적인 금융자료 등을 제시하지 못하고 있고, 또 양도시 계약서는 사법서사가 소유권 이전시 부속서류로 작성하는 입회인도 없는 계약서로 동 기재금액이 실지거래가액으로 보아지지 아니하고, 청구인이 쟁점주택을 취득하여 양도한 동 기간 전국의 부동산 가격이 급격히 상승했고 또 쟁점아파트에 대하여 89.6.24 자 국세청장이 고시한 13평형 4층의 기준시가가 40,000,000원으로 되어 있는 점과 기준시가는 시가의 70-80% 정도를 반영하는 점으로 미루어 볼 때 청구인이 제출한 증빙의 양도가액 25,000,000원은 현저히 낮은 가액으로 증빙에 신빙성이 있어 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 취득 및 양도당시의 실지거래 가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점아파트를 85.9.5 청구외 OOO으로부터 18,000,000원에 취득하여 89.5.5 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도하고 자산양도 차익예정신고를 하지 아니하였으나 청구인이 확정신고기간 이전에 소관세부서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점아파트의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 이를 살펴본다.

이 건 관련 법령 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차액을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있는 바, 청구인이 제시한 쟁점아파트의 취득 및 양도시 매매계약서 등을 보면, 청구인은 쟁점아파트를 85.9.5 18,000,000원에 취득하여 89.5.5에 25,000,000원에 양도한 것으로 작성되어 있으나, 양도시 매매계약서는 쟁점아파트의 소유권이전등기 신청시 첨부하는 부속서류로 사법서사 OOO가 작성한 것으로서 당초 쟁점아파트 양도시 작성된 계약서가 아닐뿐만 아니라 동

매매계약서상의 매매금액 25,000,000원을 쟁점아파트 양도시 실지거래가액으로 인정하기에는 신빙성이 없고, 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 기준시가를 대비하여 볼 때 기준시가의 상승율이 315.8%(취득시: 7,600,000원, 양도시:24,000,000원)인데 반하여 청구주장 취득 및 양도가액의 상승률은 138.9%(취득시 18,000,000원, 양도시 25,000,000원)에 지나지 아니하며 또한 국세청장이 89.6.24 자 고시한 쟁점아파트 13평형(4층기준)의 기준시가가 40,000,000원임을 종합하여 볼 때 이 건 청구인이 제시한 쟁점아파트의 매매계약서상 취득가액이 실지거래가액인지 여부는 별론으로 하더라도 쟁점아파트의 양도시 매매계약서상의 25,000,000원을 실지거래가액으로 보아 청구주장을 받아들이기에는 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 이 건 쟁점아파트의 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이므로 처분청이 전시 법령규정에 의하여 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.