쟁점부동산 취득 후 임차인으로부터 점유를 이전받기 위하여 지급한 협의금(명도비용)이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부

「소득세법」제97조 제1항 제2호는 자본적지출액을 양도소득의 필요경비로 규정하고 있고, 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제3호는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적지출액에 포함하고 있는바, 부동산 취득 후 그 점유를 이전받기 위하여 지출한 명도비용은 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 필요경비로 인정되어야 할 것인바, 청구인은 쟁점부동산 취득 후 이를 노인요양병원시설로 사용하기 위하여 당시 임차인들로부터 쟁점부동산의 점유를 이전받기 위하여 쟁점금액을 각각 지급한 것으로 나타나므로 이는 「소득세법」제97조 제1항 제2호의 자본적지출액으로서 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.2.14. OOO 및 그 지상 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 공매로 취득하여 2016.12.20. 주식회사 OOO에 매도하고, OOO원으로 하여 2017.2.28. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 부동산 취득가액 과다계상 혐의로 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 취득가액으로 신고한 변호사 수수료 OOO원은 다른 물건의 입찰보증금이고 실제로 지급한 변호사 수수료는 OOO원인 사실이 확인된다 하여 OOO원을 취득가액에서 제외하고, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 점유를 이전받기 위하여 임차인에게 지급한 명도비용 OOO원은 필요경비에 해당하지 아니한다 하여 이를 필요경비에서 제외하여 2017.7.6. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

물건의 소유권에는 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권능이 포함되어 있고, 따라서 형식적으로 등기를 마치는 것뿐만 아니라 이를 점유하여 사용ㆍ수익할 수 있는 권능까지 확보하여야 비로소 소유권을 완전히 취득할 수 있으므로 청구인이 쟁점부동산을 인도받기 위하여 임차인들에게 지급한 인도비용은 당연히 쟁점부동산 취득을 위한 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 임차인 OOO에게 지급한 명도비용은 쟁점부동산 취득일 이후에 지급되었음이 확인되고, 부동산 취득 후 그 점유를 이전받기 위한 명도비용은 부동산 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 양도비용이 아니므로「소득세법」 제97조가 규정한 필요경비에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 취득 후 임차인으로부터 점유를 이전받기 위하여 지급한 협의금(명도비용)이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

(2) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액2의

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2017.2.28. 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 하면서 청구인이 임차인 OOO에게 지급하였다고 하는 협의금 OOO원을 필요경비에 포함하였고, 그 지급 증빙으로 청구인의 OOO의 예금거래내역서를 제출하였는바, 동 예금거래내역서에 나타나는 청구인의 OOO에 대한 입금내역은 다음 ＜표＞와 같다.

(2) 처분청이 제출한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도 관련 기타 필요경비에 대하여 “쟁점부동산 취득 후 노인요양병원시설로 사용하기 위해 당시 유흥주점을 운영하는 OOO에게 명도비용으로 지급한 OOO원은 소유권을 확보하기 위한 직접비용이 아니고 사적으로 건물의 용도를 병원시설로 변경하기 위해 지급한 비용으로 양도시 필요경비에 해당하지 않음”이라는 내용으로 검토한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」 제97조제1항 제2호는 자본적지출액을 양도소득의 필요경비로 규정하고 있고,「소득세법 시행령」 제163조제3항 제3호는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적지출액에 포함하고 있는바, 부동산 취득 후 그 점유를 이전받기 위하여 지출한 명도비용은 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 필요경비로 인정되어야 할 것인바, 처분청이 제출한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서 및 청구인의 예금거래내역서 등에 의하면 청구인은 쟁점부동산 취득 후 이를 노인요양병원시설로 사용하기 위하여 당시 유흥주점을 운영하는 OOO로부터 쟁점부동산의 점유를 이전받기 위하여 OOO원을 각각 지급한 것으로 나타나므로 이는「소득세법」 제97조제1항 제2호의 자본적지출액으로서 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.