실지거래가액으로 계산할 수 있는지의 여부(기각)

금융관련자료등의 입증서류를 제시하지 못하고 있어 실거래가액으로 계산할 수 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OO OOOOO OOOO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 85.12.24자 (주)OO건설이 분양한 같은시 중구 OO동 OOO 소재 OOOO OO OOO(건평 10.15평방미터, 이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 취득한 후 89.3.10 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점 부동산의 취득가액을 법인으로부터 취득한 실지거래가액 34,058,240원으로, 양도가액은 환산가액 59,056,629원으로 하여 양도차익을 산출하고 90.2.16 청구인에게 89귀속분 양도소득세 8,204,860원, 동방위세 1,025,620원을 부과결정하자, 청구인은 이에 불복하여 90.4.13 심사청구를 거쳐 90.8.3 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 쟁점 부동산을 분양 취득시(85년도)에는 상가로서 가치기대가 있어 (주)OO건설로부터 34,058,240원에 취득하였으나, 상권이 형성되지 않으므로 매도하려고 하여도 매물이 오히려 많아 어쩔수 없이 취득가격과 유사한 36,000,000원에 89.3.10 OOO에게 양도한 것이 사실이므로 이 건 상가의 취득일 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출하고 이 건 양도소득세등은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점 부동산의 취득 및 양도가액중 먼저 취득가액은 (주)OO건설로부터 85.12.24에 34,058,240원으로 취득한 것이 확인되고 있으나 양도가액은 취득이후 5년여동안 보유하다가 오히려 손해를 보고 36,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 그동안의 부동산 가격 상승추세나 기준시가 이하로 양도하였다는 것은 객관적인 금융자료등의 거증이 없는한 신빙성이 있어 보이지 아니하므로, 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 환산가액으로 경정한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 부동산의 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액 36,000,000원으로 인정할 수 있는지의 여부에 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 보면, 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 개인의 양도소득을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 되어 있고 동법시행령 제170조 제4항 제1호에는 위 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 규정한 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로서 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 열거하고 있으며 동법 시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있다. 다음 이 건 쟁점 부동산의 취득가액은 청구인이 85.11.24 (주)OO건설로부터 34,058,240원에 취득하였음이 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 양도가액 36,000,000원을 인정할 수 있느냐가 쟁점이므로 이에 대하여 살펴보기로 한다.

청구인은 쟁점 부동산의 양도가액이 36,000,000원임을 입증하는 서류로 쟁점 부동산의 양도시 매매계약서 사본, 매수인 OOO의 거래사실확인서를 당심에 제출하고 있으나 쟁점 상가 분양취득후 5년간의 물가상승율과 부동산 상승율 또한 89.3～4월경 전국 부동산 시세가 급격히 상승한 점등을 감안해 볼 때, 양도시 쟁점 부동산의 기준시가 59,058,629원에도 못미치는 36,000,000원에 손해를 보고 양도했다는 주장은 청구인이 달리 객관성이 있는 금융관련자료등의 입증서류를 제시하지 못하고 있는 한 신빙성이 있다고 보기는 어렵다고 보인다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.