실지거래가액으로 하여 양도소득세 등을 과세한 당초 처분의 당부(기각)

단기양도로 고액의 양도차익을 얻은 점을 고려할 때 실수요목적의 거래였다고 단정할 수도 없으므로 실지양도 및 취득가액이 확인된 것이라 하여 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 타당함

1. 사실 청구인은 서울시 송파구 OO동 OOO OOOOOO OOOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 그가 청구외 OOO로부터 88.6.14 취득한 서울시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 437.7평방미터(이하 쟁점토지라 한다)를 분할하여 그중 328.6평방미터는 88.8.26 인접토지 소유자인 청구외 OOO에게 109.1평방미터는 88.9.19 인접토지 소유자인 OOO에게 각 양도하고도 자산양도차익 예정신고 및 양도소득세 확정신고를 필하지 아니한 데 대하여, 처분청이 청구인의 쟁점대지 양도는 그 취득후 1년이내에 양도한 단기거래로서 투기거래라 하여 양도 및 취득가액을 각 실지거래가액으로 하여 89.7.19 양도소득세 31,684,990원 및 동방위세 6,336,990원을 부과하자, 이에 불복하여 89.9.18 이의신청 89.12.6 심사청구를 거쳐 90.3.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 당초 쟁점토지를 그의 사업용(간판제조) 사옥신축부지로 매입하였으나 그후 측량결과 인접토지소유자들이 쟁점토지를 침범하였음을 확인하고 이를 해결하고자 하였으나 이의 해결이 어려워지자 부득이 사옥신축을 포기하고 각 인접토지 소유자인 OOO과 OOO에게 이를 각 분할하여 양도한 것이어서 청구인은 실수요목적으로 쟁점토지를 매입하였다가 부득이한 사정으로 불가피하게 이를 단기에 양도한 것이므로 투기목적이 없어 부동산 투기거래라 할 수 없다 할 것임에도 불구하고 처분청이 이를 투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 각 실거래가액으로 하여 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 먼저, 청구인의 쟁점토지 양도당시 시행되던 관계법령 규정을 보면 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 이에 따라 “국세청장이 지정하는 거래”를 정한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서는 “부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 때”라고 규정하고 있는 바, 청구인은 사업용 사옥을 신축하고자 쟁점토지를 취득하였다가 양도하였으므로 이를 부동산 투기거래로 인정하여 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지를 취득일로부터 1년이내의 단기간내에 양도한 사실은 분명하고, 나아가 청구인이 사업용 사옥을 신축하고자 이 건 토지를 취득하였다는 등의 주장을 입증할만한 증빙자료도 없으므로 처분청이 청구인의 쟁점토지양도를 투기거래로 인정한 뒤 확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 아무런 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산 취득후 1년 미만에 양도한 단기거래로서 투기거래로 보고 그 양도 및 취득가액을 각 실지거래가액으로 하여 양도소득세 등을 과세한 당초 처분의 당부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

처분청이 청구인의 쟁점토지 양도가 취득후 2, 3개월만에 양도한 단기거래로서 투기거래이고 양도소득세 예정 및 확정신고가 없었다 하여 양도 및 취득가액을 각 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출하고 가산세를 부가하여 양도소득세 및 동방위세를 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지를 그가 대표로 있는 OOOO사의 사옥신축부지로 매입하였으나 인접토지상 건물들이 쟁점토지를 침범하여 분쟁이 있자 부득이 사옥신축을 포기하고 쟁점토지를 분할하여 인접 토지소유자로서 쟁점토지 침범자들인 OOO와 OOO에게 양도하였으므로 투기목적의 단기거래가 아니어서 쟁점토지의 양도차익은 각 기준시가에 의하여 산출할 것이고 실지거래가액에 의할 경우가 아니라고 주장하고 있다.

살피건대, 이 건 관련법령인 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 단서, 동법시행령 제170조 제4항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의하면 부동산 취득후 1년이내에 양도한 단기 거래는 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래의 하나로서 그 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 것을 규정하고 있으며, 청구인은 쟁점토지를 88.6.14 취득하여 그 일부는 88.8.26에, 나머지는 88.9.19에 각 분할 양도하여 그 취득후 2내지 3개월여만에 양도함으로써 “국세청장이 지정한 투기목적의 거래”에 해당하고 그 실지 양도 및 취득가액도 각 확인된 바 있어 그 양도차익 계산은 그 실지 양도 및 취득가액로 하여야 할 경우에 해당한다고 할 것인바, 청구인이 당심에 제출한 청구인과 인접토지 소유자들인 OOO 및 OOO와의 각 매매계약서와 이들의 각 확인서, 청구인의 사업자등록증, 쟁점토지의 현장사진 및 쟁점토지의 현지확인결과에 의하여 청구인주장과 같은 쟁점토지의 양도 및 취득경위가 확인된다 하더라도 한편 청구인은 그 단기양도로 인하여 불과 2내지 3개월만에 54,950,000원의 양도차익을 얻은 점을 고려할 때 그 주장과 같은 사실만으로는 쟁점토지 양도가 실수요목적의 거래였다고 단정할 수도 없으므로 처분청이 쟁점토지 양도가 그 취득후 1년이내에 이루어지고 그 실지양도 및 취득가액이 확인된 것이라 하여 그 확인된 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정할 경우로 보고 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없어 보이는 반면 이와 다른 청구인의 주장은 이유없어 받아들일 수 없다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.