청구인이 신고한 쟁점토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

영수증·금융관계자료등 객관적이고 명백한 거증이 없어 이 또한 그 매매계약서와 확인서는 신빙성이 없어 보이며, 현저한 가액차이에 관하여 아무런 소명도 하지 아니하고 단지 신고했다는 이유만으로 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않음

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 대지 366.9㎡, 같은동 OOOOOOO 대지 385.3㎡, 같은동 OOOOOOO 대지 260㎡ 합계면적 1,012.2㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 80.5.26 취득하여 89.4.22 양도하고 그 취득가액을 466,940,000원, 양도가액을 750,000,000원으로 하여 89.5.31 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 95.5.8 청구인에게 89년 과세기간분 양도소득세 250,465,760원 및 동 방위세 48,728,930원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.7 심사청구를 거쳐 95.10.6 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 소득세법 제94조 제1항과 같은법시행령 제142조 제3항의 규정에 의하여 89.6.30.까지 그 매매차익과 세액을 결정하고 그 사실을 청구인에게 통지하여야 함에도 만 6년이 된 95.5.4에 이르러 6년전의 거래시가를 탐문조사하여 그 가액과 신고한 가액이 상이하다는 이유로 기준시가로 결정고지하였으나, 처분청이 신고서 접수일로부터 1개월 이내에 사실관계를 확인할 수 있을 터인데 무려 6년이 지난 지금 당시의 시가를 탐문하고 당시 거래상대방의 인적사항이 불비하다고 주장하는 것은 상식적으로 있을 수 없는 것이다. 양도소득세는 부과과세제도를 택하고 있는 세목으로서 납세의무자가 소정의 기한내에 실지거래가액으로 신고납부하면 과세관청에서는 이의 내용을 조사하여 신고내용이 사실과 다르거나 누락된 경우에만 기준시가에 의해 결정할 수 있으며 신고내용이 사실과 다르다는 것은 과세관청이 입증하여야 할 것인데(대법원 91누 5938, 91.9.10.등), 처분청은 본건과 전혀 관련이 없는 공인중개사로부터 확인날인도 거부하며 책임없이 말하는 것을 당시의 사실을 확인한 것으로 한 것은 사실판단을 크게 그르친 것이며, 심사결정에서, 쟁점토지는 겨우 15m도로에 접하는 데도 대로변에 위치한 것이며, 건물은 마을 단위농협건물인데도 대형건물이며, 지가가 급등한 90.9.1 당시 개별공시지가가 2,400,000원/㎡이었는데도 89년도 초에 쟁점토지 시세가 평당 1천만원 이상이었다는 중개업소의 탐문조사가격을 시세가격으로 인정하여, 청구인이 제출한 제반서류가 신빙성이 없다고 본 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 과세관청에 있어 신의성실의 원칙이 적용될려면 그 요건의 하나로 과세관청이 당초의 언동에 반하는 처분을 하여야 하는데도 처분청은 이 건 양도소득세 부과와 관련하여 당초의 관행을 깨고 이에 반하는 처분을 한 사실이 없으므로 처분청은 신의성실의 원칙을 위반하였다고 볼 수 없다. 청구인은 쟁점토지를 평당 약 2,450,000원에 양도하였다는 검인계약서를 제시하고 있으나, 처분청이 인근 부동산중개업소에 임하여 조사한 지가조사서에 의하면, 매매당시의 쟁점토지의 경우 평당 1천만원 내지 1천1백만원 정도로 확인되고 있는 점, 쟁점토지는 대로변에 접한 사무실용도의 토지인데도 양도 가액이 현저히 낮다고 보여지는 점, 거래가액에 대한 증빙이 매매계약서와 거래사실확인서 외에 금융거래자료등 객관적이고 명백한 증빙이 없는 점등으로 보아 제시한 검인 계약서는 신빙성이 없어 보인다. 청구인은 쟁점토지를 80.5.26 취득하였는데도 거래상대방인 청구외 OOO은 그 사실을 89.4.에 확인하여 거래일로부터 약 9년이 지난 후의 확인으로 진실성이 없을 뿐만 아니라, 영수증·금융관계자료등 객관적이고도 명백한 거증이 없어 그 매매계약서와 확인서는 신빙성이 없어 보인다. 따라서 처분청이 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 쟁점토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부가 쟁점이다.

가. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모아보면, 토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고기간 이전에 증빙서류를 제출한 경우로서 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 계산한다라고 규정하고 있다.

나. 사실관계 및 판단

양도가액

취득가액

필요경비

양도소득금액

신 고 금 액

750,000,000

466,940,000

1,059,821

121,273,639

처분청 결정

606,161,346

105,225,171

1,059,821

460,732,591

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 거래가액과 처분청이 기준시가로 결정한 내용을 비교하면 다음과 같다.

(2) 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 각각 기준시가와 현저한 차이가 있는 바, 청구인은 취득가액에 관한 매매계약서 및 확인서와 양도가액에 관한 검인계약서 및 확인서를 제출하고 있는 바, 위 계약서와 확인서 이외에 실지거래가액임을 객관적으로 입증할 수 있는 다른 증빙서류를 제출하지 못하고 있다.

(3) 양도가액의 경우 청구인은 쟁점토지를 평당 약 2,450,000원에 양도하였다는 검인계약서를 제시하고 있으나 처분청이 인근 부동산 중개업소에서 조사한 지가조사서에 의하면 매매당시의 쟁점토지의 경우 평당 1천만원 내지 1천1백만원정도로 확인되고 있고, 쟁점토지는 대로변에 접한 사무실용도의 토지인데도 양도가액이 현저히 낮다고 보이며, 달리 거래가액에 관한 객관적이고 명백한 증빙이 없는 점등으로 보아 제시한 검인계약서는 신빙성이 없어 보인다.

(4) 취득가액의 경우, 청구인은 쟁점토지를 80.5.26 취득하였는데도 거래상대방인 청구외 OOO은 그 사실을 89년 4월에 확인하여 거래일로부터 약 9년이 지난 후의 확인으로 진실성이 없을 뿐만 아니라, 영수증·금융관계자료등 객관적이고 명백한 거증이 없어 이 또한 그 매매계약서와 확인서는 신빙성이 없어 보인다.

(5) 그렇다면, 이와 같이 현저한 가액차이에 관하여 아무런 소명도 하지 아니하고 단지 신고했다는 이유만으로 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.