검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여 과세한 처분이 적법한 처분인지의 여부(기각)

검인계약서상 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 막연히 주장만 할 뿐 반증을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 검인계약서상 가액을 실지거래가액으로 믿고 한 처분은 정당

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 광명시 OO동 OOO소재 OOOOOOO OOOOO OOO호(대지 52.6㎡, 건물 73.09㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 86.9.24 청구외 대한주택공사로부터 취득하여 89.4.23 청구외 OOO에게 양도하고, 취득가액은 실지거래가액(29,290,000원)로 하고 양도가액은 환산한 가액(36,784,337원)으로 양도차익을 계산하여 89.5.13 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 취득가액은 청구인이 신고한 가액으로 하고 양도가액은 청구인이 예정신고시 처분청에 제출한 검인계약서상의 가액인 58,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하여 89귀속 양도소득세 8,412,350원 및 동 방위세 1,678,000원을 93.8.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.12 심사청구를 거쳐 93.12.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 양도소득세 예정신고시 처분청에 제출한 검인계약서는 건물부속토지의 등기이전이 불가능하여 등기부등본에 의한 양도일을 확인할 수 없어 양도일을 확인하기 위한 수단으로 제출한 것일 뿐 그 계약서에 기재된 양도가액은 실지거래가액이 아니므로 그 가액을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산한 당초의 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익예정신고시 처분청에 제출한 매매계약서에 의하여 쟁점아파트 양도가액이 58,000,000원으로 확인되었으므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여 과세한 처분이 적법한 처분인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점부동산 양도당시(89.4.23) 시행된 관련법령을 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 의하면 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의한 것을 원칙으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의해 계산토록 규정하고 있고, 위 위임규정에 따라 동법시행령 제170조 제4항 제1호(1989.8.1 개정전)는 실지거래가액이 적용되는 경우의 하나로서 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어 취득 또는 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”를 들고 있고 또한 동조 제1항에 따르면 위 취득 및 양도가액 모두를 실지거래가액에 의해 결정함을 원칙으로 하되 다만, 그 가액(취득·양도)중 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나의 가액은 환산가액(제115조 제1항 제1호 다목)으로 결정토록 규정하고 있다.

다. 처분내용과 청구주장을 살펴보면 처분청은 이 건 법인과의 거래로서 취득가액은 법인과의 거래가액 (29,290,000원), 양도가액은 검인계약서상 거래가액 (58,000,000원)을 각각 확인된 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 위 취득가액은 인정하나 양도가액은 검인계약서에 소유권이전등기를 위해 임의로 기재한 거래가액(58,000,000원)이며, 진정한 실지거래가액이 아닌 바, 양도가액은 환산가액으로 결정되어야 한다는 주장이다.

검인계약서상 양도가액(58,000,000원)을 확인된 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 살펴보면, 우리나라의 경우 부동산 거래에 있어 검인계약서 작성, 사용이 법제화된 이래(88.10.1 시행) 그간의 거래상황을 볼 때 특별한 경우를 제외하고는 통상 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되었음이 일반적인 현상이지만, 검인계약서 거래가액 이외에 다른 진정한 실지거래가액이 있음이 확인되지 아니하는한 과세관청으로서는 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 믿고 따를 수 없는 것은 아니라 할 것(동지: 국심 91서895, 91.7.12 대법원 90누3188, 91.1.29)이며, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 주장하는 자가 이를 입증하여야 할 것인바(동지 : 대법원 91누5938, 91.9.10), 이 건의 경우 청구인은 검인계약서상 양도가액(58,000,000원)이 실지거래가액이 아니라고 막연히 주장만 할 뿐 이를 부인할만한 반증을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 제반사정을 고려해서 이 건 검인계약서상 가액을 실지거래가액으로 믿고 이에 따라 과세한 당초처분은 정당한 것으로 인정되는 반면, 이와 다른 청구주장 이유없는 것으로 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.