실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세할 수 있는지 여부(기각)

양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 투기성이 있었는지의 여부와 관계없이 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 함

1. 사실청구인은 서울특별시 OO구 OO동 O OOOO O OOOOO OO OOOO 건물 79.4㎡ 및 동 부수토지 50.23㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 88.10.31 전남편인 청구외 OOO로부터 위자료조로 취득하여 89.1.19 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 쟁점아파트 양도가 취득후 3개월만에 이루어졌고 양도금액 110,000,000원이 당시 중개인에 의한 확인금액 140,000,000원과 불일치하며, 청구인이 쟁점아파트외에 무연고지의 토지를 4회 취득한 사실등을 볼 때 쟁점아파트의 양도는 투기거래에 해당한다고 인정하여 양도가액은 중개인이 확인한 실지양도가액 140,000,000원으로 하고 취득가액은 기준시가에 의한 「환산가액」으로 하여 94.3.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 10,609,260원 및 동 방위세 2,121,850원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 94.4.8 심사청구를 거쳐 94.6.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점아파트를 전남편인 청구외 OOO과의 협의이혼에 의해 위자료조로 받아 일시 거주하다가 인근에 거주하는 전남편과 가까이 살고 싶은 생각이 없어 이를 3개월만에 양도하였는데 처분청이 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 것은 쟁점아파트 취득경위를 전혀 고려하지 않은 위법 부당한 처분이라는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인의 쟁점아파트 검인계약서상의 양도가액과 쟁점아파트 매매거래의 중개인이 확인한 금액이 일치하지 않는 점과 쟁점아파트 매매를 전후한 87.7～91.8 까지 사이에 무연고지역에 토지취득 4회(6필지 199,275㎡) 및 인근아파트 취득 1회등의 부동산 거래사실이 전산출력자료에 의하여 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점아파트 매매를 1년미만 단기거래로서의 투기거래에 해당하는 것으로 보아소득세법 시행령 제170조제4항 제2호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 양도에 대해 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

을 본다.쟁점아파트 양도당시 시행된 구 소득세법(90.12.31 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호는 거주자의 자산양도차익계산에 있어 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고구 소득세법 시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제2호에서 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.국세청장은 위 규정에 따라 구「재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 90.10.15 훈령 제1015호로 개정되기 전의 것)」제72조 제3항에서는 국세청장이 지정하는 거래의 종류를 제1호에서 제8호에 걸쳐 열거하면서 동항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”를 들고있다.

다. 쟁점아파트의 양도에 대해 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 본다.

1) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 3개월만에 양도한 점, 실지 양도가액과 검인계약서상 양도가액이 다른 점 및 무연고지역에 다수의 토지를 취득한 사실에 근거하여 쟁점아파트의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 사실이 처분청 의견서 등에서 확인된다.

2) 이 건의 경우 쟁점아파트 양도당시 시행된 전시법령의 규정에 의하면 부동산 투기의 억제를 위해 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하도록 되어 있어, 이는 위 조건이 충족되는 경우에는 부동산의 양도에 투기성이 있었는지의 여부에 대하여 별도로 심리할 필요없이 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 뜻으로 해석되고 전시한 구 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때”를 들고 있으므로 쟁점아파트의 양도에 대해서는 투기여부를 불문하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하여야 한다고 판단된다.(같은 뜻, 대법 90누9810, 91.6.11, 국심91구478, 91.6.27 합동회의)3) 그러하다면 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 실지거래가액으로 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.