대금청산이 완료되고 소유권이전등기를 마친 쟁점주택에 대하여 건축물 하자를 이유로 매매계약을 합의해제한 경우 당초부터 취득이 없었던 것으로 볼 수 있는지 여부

피상속인은 분양대금의 지급을 완료하고 소유권이전등기까지 마친 점, 피상속인은 2009.11.21. 쟁점주택에 입주한 후 임대차 종료시점인 2012.11.5.까지 쟁점주택에서 거주한 점, 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기를 당초 소유권이전등기일로부터 2년이 경과한 시점에 경료한 점 등에 비추어 당초부터 양도가 없었다고 보기는 어려우므로 동거주택 상속공제를 배제하고 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.10.31. 남편 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)가 사망하자 피상속인 소유의 재산을 상속받은 후 2013.4.25. 상속세과세가액은 OOO원, 공제금액은 동거주택 상속공제액 OOO원(이하 “동거주택 상속공제액”이라 한다)을 포함한 OOO원으로 하여 상속세과세표준 및 세액을 신고하였다.

나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 조사에서 OOO 주택(이하 “동거주택”이라 한다) 이외에 피상속인 명의로 OOO( 2009.12.15. 취득하여 2012.3.9. 매매계약 합의해제 후 소유권이전등기말소, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 보유하였던 것으로 보아 동거주택 상속공제액 OOO원을 공제부인하여 2014.2.13. 청구인에게 2012.10.31. 상속분 상속세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 건축물 하자가 심하여 당초 분양계약서에 따라 매매계약을 해제하였으므로 양도로 볼 수 없다. 피상속인은 쟁점주택의 하자가 많아 분양회사인 OOO(이하 “분양회사”이라 한다)에 수차례 이의를 제기하였으며, 하자보수가 제대로 이루어지지 않자 2012년 초에 소송을 제기하려 하였으나, 분양회사는 2012.3.8. 쟁점주택의 하자로 인한 매매계약 해제와 취득 당시 지급한 매매대금을 임차보증금으로 하고 임대개시일을 당초 입주일로 소급하여 임대차계약으로 전환하기로 피상속인과 합의한 후, 2009.12.9.자로 임대차계약을 체결하였고, 그 이후 2012년 9월초에 OOO가 쟁점주택의 매수를 희망하여 분양회사와 매매계약을 체결하였으며, 이에 피상속인은 쟁점주택의 임대차계약을 해지하고 분양회사로 부터 2012.11.5.～2013.1.11.까지 3차례에 걸쳐 임대보증금을 지급받았다. 청구인은 과세관청으로부터 사전에 동거주택 상속공제가 가능하다는 회신을 받은 바 있고, 잔금을 지급한 이후에도 매매계약 해제가 가능하며, 「부가가치세법」상 재화용역 제공시기가 도래하여 납세의무가 성립하였을지라도 계약을 해제할 경우 모든 권리·의무가 소급하여 소멸되므로 국세도 부과할 수 없다는 대법원 판례도 있으며, 과세자문 위원회에서도 잔금 지급이후의 매매계약 해제 효력을 인정하고 있다. 따라서, 피상속인은 쟁점주택을 당초 취득일로 소급하여 매매계약 해제를 하였으므로, 피상속인이 동거주택 보유기간 내에 동거주택 이외의 쟁점주택을 보유한 것으로 보아 동거주택 상속공제를 배제한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 피상속인이 쟁점주택을 분양받은 후 2009.11.6. 대금지급을 완료하고 소유권이전등기 후 2년 3개월 거주한 상태에서 거주할 수 없는 정도의 건물하자로 2012년 2월 피상속인과 분양회사는 당초의 분양계약을 해제하였으므로 당초의 분양계약이 원인무효라는 주장이나, 건물의 중대한 하자로 계약의 목적인 거주가 불가능할 정도라면 분양회사와 소유권이전등기 취소 소송을 제기하거나 새로운 집으로 이사를 하는 것이 타당한데 고령의 피상속인은 계약해제까지 2년 3개월간 임대차계약으로 전환하여 6개월을 더 거주하여 총 27개월을 쟁점주택에 거주한 것으로 보아 쟁점주택의 건물하자가 매매목적인 거주를 불가능케 할 정도의 중대한 하자에 해당되지 않는다. 당초 분양계약의 해제라면 납부한 분양대금을 모두 돌려받아야 하는 것이나, OOO원을 돌려받지 못한 점으로 볼 때(청구인은 위약금이라 주장함)이는 당초의 분양계약이 법률상의 원인무효에 해당되지 않는다는 점을 반증하고 있고, 합의서에 ‘민원해결차원’이라는 문구가 기재되어 있는 점으로 보아 당초의 분양계약을 취소(해제)할 만한 하자가 있는 것이 아니라 당사자 간에 합의에 의해 임의로 작성한 것으로 밖에 볼 수 없다. 또한 청구인은 국세청에 질의 결과 쟁점주택은 동거주택 상속공제시 주택보유로 보지 않으므로 동거주택상속공제가 가능하다는 회신을 받았다고 주장하나, 국세청의 회신문을 보면 계약내용, 대금청산 여부 등 관련사실을 종합하여 판단할 사항이며, 만약 계약내용 및 이행에 하자가 없을 경우 양도로 보는 것으로 회신 받은 것으로 확인되므로 ‘쟁점주택이 동거주택상속공제가 가능하다’라고 회신 받았다는 청구인의 주장은 사실과 다르다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대금청산이 완료되고 소유권이전등기를 마친 쟁점주택에 대하여 건축물의 하자를 이유로 매매계약을 합의해제한 경우 당초부터 취득이 없었던 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제23조의2 【동거주택 상속공제】

① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(주택에 딸린 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 5억원을 한도로 한다.

1. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에서 동거할 것

2. 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)으로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당될 것

3. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 【동거주택 인정의 범위】

① 법 제23조의2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대가 1주택을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다.

1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.

(3) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

(4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 상속세조사종결보고서, 과세전적부심사결정서 등 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인이 상속받은 동거주택 은 동거주택 상속공제 요건 중 ⅰ) 상속개시일로부터 소급하여 하나의 주택에서 계속하여 10년 이상 동거(이사 가능)하여야 하는 요건과 ⅱ)무주택자인 동거 상속인이 동거주택을 상속받아야 되는 요건은 충족하나, ⅲ) 10년 이상 계속하여 1세대1주택 요건을 충족하지 못한 것 으로 상속세조사종결보고서에 나타난다. (나) 피상속인은 동거주택을 1989.9.7. 취득하였고, 청구인은 피상속인이 사망하자 2012.10.31. 협의분할에 의한 상속으로 동거주택에 대한 소유권을 이전하였으며, 동거주택 외에 쟁점주택을 2009.12.15. 분양취득 하였다가 2012.3.9. 건물하자로 인한 합의해제로 소유권이전 말소 등기 를 하였다. (다) 피상속인은 2008.3.15. 분양회사와 쟁점주택을 분양가액 OOO원에 계약을 체결하고 2009.11.6.까지 분양대금의 지급을 완료 한 후, 2009.11.21. 쟁점주택에 입주 하였으며 2009.12.15. 소유권이전등기 를 하였다. (라) 쟁점주택의 같은 동OOO는 2009.12.31. 소유권이전등기 되었으나 2012.1.11. 합의해제로 소유권이전말소등기 되었으며, 같은 동 OOO는 2009.12.4. 소유권이전등기 되었으나 2013.12.13. 합의해제로 소유권이전말소등기 되어 분양회사에게 소유권이 환원되었음이 등기부등본에 나타나며, 분양회사의 직원OOO과 통화한바 동일 유형의 하자로 인한 합의해제가 된 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 피상속인은 쟁점주택에 거주하면서 건축물의 하자(석재부식, 마루흠집, 난방문제 등)가 발생하자, 2012년 2월 분양회사와 쟁점주택에 대한 매매계약을 해제하기로 합의서를 작성하였으며, 쟁점주택 잔금지급일인 2009.11.6.자로 소급하여 피상속인을 임차인으로 하여 계약기간 24개월, 임대보증금 OOO원에 임대차계약서를 작성하였다. (나) 피상속인과 분양회사가 2012.9.26. 작성한 쟁점주택에 대한 임대종료합의서 에는 피상속인은 납입금액 OOO원 중 OOO원을 반환받는 것으로 합의한다고 기재되어 있다. (다) 분양회사 대표이사 OOO이 작성(2013.12.27.)한 확인서의 주요내용은 다음과 같다. (라) 청구인은 쟁점주택 임대공급계약서 사본, 쟁점주택 임대계약종료관련 임대보증금 반환 내부품의서 및 반환내역서 등을 제출하였다. (마) 청구인이 쟁점주택의 하자로 OOO에서 거주하였다고 주장하며 제출한 도시가스수납조회서에 의하면 2009년 이후 동절기에 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 피상속인은 분양회사와 쟁점주택을 분양가액 OOO원에 계약을 체결하고 분양대금의 지급을 완료하였으며, 소유권이전등기까지 마친 점, 피상속인은 2009.11.21. 쟁점주택에 입주한 이후 임대차 종료시점인 2012.11.5.까지 쟁점주택에서 거주한 점, 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기를 당초 소유권이전등기일로부터 2년이 경과한 2012.3.9.에야 경료한 점 등을 비추어 당초부터 양도가 없었다고 보기는 어렵다 할 것이므로 양도가 없었음을 전제로 이 건 동거주택 상속공제를 배제한 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.