자동 말소·멸실 임대주택도 비과세 특례가 되는가?

1세대가 장기임대주택과 거주주택을 국내에 소유하고 있다. 장기임대주택이 자동 말소되거나 재건축사업으로 멸실된 전후에 거주주택을 양도하는 경우가 제시되었다.

(질의3) 장기임대주택(이하 “해당임대주택”)이 재건축사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당임대주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임

부동산납세과-2713

(질의1) 귀 질의1)의 경우 기존해석사례(양도, 재재산46014-40,2003.02.18)를 참고하시기 바라며, 임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 자동 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

○ 양도, 재재산46014-40(2003.02.18.)

소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ' 주택' 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

(질의2) 귀 질의2)의 경우 기존해석사례(사전-2020-법령해석재산-0207, 2020.06.17.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 사전-2020-법령해석재산-0207(2020.06.17.)

「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않음. 이하 “장기임대주택”)과 그 밖의 1주택(이하 “거주주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

아울러 위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.

다만, 1세대가 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 영 제155조제22항제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고․납부하여야 하는 것입니다.

(질의3) 귀 질의3)의 경우 장기임대주택(이하 “해당임대주택”)이 재건축사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당임대주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

다만, 해당임대주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 후에 거주주택을 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

질의

1. 임대주택이 자동 말소된 후 거주주택을 양도할 때 1세대1주택 규정을 적용할 수 있는지 여부.

2. 장기임대주택의 임대기간요건 충족 전에 거주주택을 양도할 때 특례를 적용할 수 있는지 여부.

3. 재건축사업으로 멸실된 장기임대주택의 등록말소 전후에 거주주택을 양도할 때 특례 적용 여부.

회답

1. 임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 자동 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용합니다. ‘주택’은 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 오피스텔 해당 여부는 사실 판단할 사항입니다.

2. 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 같은 영 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용합니다. 임대기간요건 충족 전에 거주주택을 양도해도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 비과세 후 임대기간요건을 충족하지 못하면 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 계산한 금액을 신고·납부해야 합니다.

3. 장기임대주택이 재건축사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하고 시․군․구청의 등록말소 전에 거주주택을 양도하면 같은 법 시행령 제155조제20항의 특례를 적용받을 수 있습니다. 등록말소 후 거주주택을 양도하면 해당 특례를 적용받을 수 없습니다.

국세청 법령해석 서면-2021-부동산-0908 (2022.09.14 회신), "자동 말소·멸실 임대주택도 비과세 특례가 되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000554918/