아버지 소유의 토지에 호텔을 신축하여 숙박업을 영위할 목적으로 기존건물을 철거한 경우 청구인이 아버지에게 철거용역을 공급한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분의 당부

청구인과 유AA 간에 체결한 관광호텔 신축계획 추진 협약서 제4조에서 기존 건물의 철거비용을 청구인이 부담하기로 약정한 점, 청구인이 쟁점금액을 지출한 것은 쟁점토지 위에 청구인이 새로운 건물을 신축하여 자신의 숙박업에 사용하기 위한 것이므로 쟁점금액의 지출이 단순히 그 토지 소유자인 유AA에게 경제적 효익을 제공하기 위한 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 아버지 소유토지의 임차인인 청구인이 아버지에게 기존건물의 철거용역을 공급하였다고 보아 쟁점금액을 부가가치세 과세표준에 가산하여 청구인의 환급을 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

1. 처분개요

가. 아버지 소유의 OOO 대지 323.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 관광호텔을 신축하여 숙박업을 영위하는 사업자인 청구인은 2016년 제2기 과세기간 중 OOO로부터 공급가액 OOO의 세금계산서를 교부받고 그 매입세액 OOO을 환급세액으로 신고하였다.

나. 처분청은 부가가치세 환급신고에 대한 현장확인을 실시한 결과, 청구인이 아버지 소유의 쟁점토지 위에 있던 기존건물을 철거하는 데 지출한 철거비용을 공제대상 매입세액으로 보는 한편, 청구인이 토지 소유자인 아버지에게 철거용역을 공급하였다고 보아 철거비용에 해당하는 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과세표준에 가산하여 2017.3.6. 청구인에게 2016년 2기 부가가치세 OOO을 환급세액으로 통지하였다.

다. 청구인은 환급세액 산정에 불복하여 2017.6.2. 이의신청을 거쳐 2017.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지에 관광호텔을 신축하기 위하여 그 토지 및 기존건물의 소유자인 청구인의 아버지 OOO과 2015.2.20. 관광호텔 신축계획 추진 협약서를 작성하는 한편, 협약내용에 따라 2016.11.5. 임대차계약을 체결하고 공사가 완료되어 영업을 개시하는 시점부터 적정임대료를 지급하기로 약정하였다. 청구인은 2016.11.18.∼2016.11.21. 기간 동안 기존건물의 철거비용인 쟁점금액이 포함된 선급공사비 OOO을 지급하고 세금계산서를 발급받아 부가가치세 환급신고를 하였다. 청구인이 임차한 쟁점토지에 대하여 형질변경·개발공사 등 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 별도의 토지조성공사 없이 임차인 명의로 건물을 신축하는 과정에서 임차인의 책임과 부담아래 지출한 쟁점금액은 신축건물에 대한 자본적 지출로서 신축건물의 취득원가를 구성하는 것일 뿐, 임대인의 토지가치를 증대시키거나 토지 관련 자본적 지출에 해당되지 아니하므로 임차인이 토지소유주에게 토지조성용역을 공급한 것으로 볼 수 없다.

(2) 처분청이 처분의 근거로 적용한 예규 및 부가가치세 집행기준은 모두 농지나 임야 또는 매립지 등을 임차한 후 임차인 비용으로 골프장 용지 등으로 조성·개발하여 일정기간 동안 별도의 임차료 지급 없이 사용·수익하는 경우 등 임차 당시의 토지가액보다 토지조성 개발비가 현저히 높음에도 불구하고 임차인이 토지를 무상 또는 저가에 사용하는 경우 토지소유주에게 토지조성용역을 공급한 것으로 본다는 내용이다. 그러나, 이 건의 경우 쟁점금액은 쟁점토지 개별공시지가의 2.15%에 불과한 적은 금액이고, 임대료도 세법의 규정에 따른 적정임대료 이상으로 책정되어 있어 저가임대차에 해당하지 아니므로 부가가치세 집행기준 등이 적용되지 아니한다. 또한, 임대차 개시일부터 준공예정일까지의 기간에 대해 별도로 차임을 지급하는 약정이 없지만 그 기간에 대해서는 「소득세법」 제41조 의 부당행위계산 부인 또는 「상속세 및 증여세법」 제37조 에 따른 부동산무상사용에 따른 이익의 증여 규정 적용의 문제일 뿐 무상임대차가 「부가가치세법」상 용역의 공급대가인지와는 무관하다.

나. 처분청 의견

(1) 토지의 소유자가 직접 기존건물을 철거하고 나대지 상태에서 토지만을 청구인에게 임대하는 경우 해당 철거비는 토지의 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당하여 토지 관련 매입세액으로 불공제되나, 토지의 소유자가 아닌 임차인이 철거한 경우 철거비용을 매입세액 공제한다면 토지소유자와 조세부담에 있어서 불공평한 결과를 초래한다.

(2) 청구인이 비용을 지출하여 아버지 소유의 노후건물을 철거하는 경우 그 철거로 인한 효익은 쟁점토지의 소유자인 아버지에게 귀속된다. 청구인과 토지소유자가 체결한 임대차계약서상 영업개시 전까지 임대료가 없는 대신 철거용역에 따른 효익이 토지소유자에게 귀속되고 철거비용은 자본적 지출에 해당하므로 청구인은 토지 소유자인 임대인에게 토지의 자본적 지출을 유상으로 공급한 것으로 보아야 하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

아버지 소유의 토지에 호텔을 신축하여 숙박업을 영위할 목적으로 기존건물을 철거한 경우 청구인이 아버지에게 철거용역을 공급한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 제11조[용역의 공급]

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조[용역 공급의 특례]

② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다. 제39조[공제하지 아니하는 매입세액]

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

(2) 부가가치세법 시행령 제80조 [토지에 관련된 매입세액] 법 제39조 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아버지 OOO 소유의 쟁점토지 지상에 관광호텔을 신축하기 위해 OOO 소유의 구건물의 철거비용으로 쟁점금액을 지출한 것으로 나타나고, 쟁점토지 지상 관광호텔 건축과 관련한 일자별 진행상황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 관광호텔 신축 관련 일자별 진행상황

(2) 2015.2.20. OOO과 청구인 등이 체결한 관광호텔 신축계획 추진 협약서의 내용은 아래와 같다.

(3) 2016.11.5. 청구인의 아버지 OOO과 청구인 등이 체결한 쟁점토지 임대차계약서의 주요내용은 아래와 같다.

(4) 청구인이 제출한 공사도급계약서상 철거비의 상세내역은 아래<표2>와 같다. <표2> 철거비 상세내역

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지상에 기존 건물이 있는 토지를 임대차하는 경우 그 철거비용의 부담주체가 누구인지는 원칙적으로 계약당사자 간의 의사에 따라 결정되는 것인바, 이 건에서 2015.2.20. 청구인과 OOO 간에 체결한 관광호텔 신축계획 추진 협약서 제4조에서 기존 건물의 철거비용을 청구인이 부담하기로 약정한 점, 청구인이 쟁점금액을 지출한 것은 쟁점토지 위에 청구인이 새로운 건물을 신축하여 자신의 숙박업에 사용하기 위한 것이므로 쟁점금액의 지출이 단순히 그 토지 소유자인 OOO에게 경제적 효익을 제공하기 위한 것이라고 보기 어려운 점, 청구인과 OOO은 쟁점토지의 임대차기간을 2016.11.5.부터 2018.11.5.까지로 하고 임대료는 영업개시 시점인 2017.8.30. 이후부터 지급하기로 약정하여 2016.11.5.부터 2017.8.30.까지는 청구인의 쟁점토지를 무상으로 사용한 것이라 하더라도, 청구인의 쟁점토지 무상사용과 그 지상 건물 철거비 지출이 상호 대가관계에 있다고 볼만한 사정이 명확하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 아버지 소유토지의 임차인인 청구인이 아버지에게 기존건물의 철거용역을 공급하였다고 보아 쟁점금액을 부가가치세 과세표준에 가산하여 청구인의 환급을 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.