청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도하였는지 여부

유사자산 매매사례가액 등과 비교할 때, 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2008년에 취득한 OOO(건물 면적이 87.64㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2009.10.7. 사위 강OOO에게 OOO에 양도하고, 2009.10.30. 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 다음 <표1>과 같이 쟁점아파트와 같은 단지에 위치한 154동 2201호(건물 면적이 87.64㎡이고, 2009.10.29. 거래되었으며, 이하 “비교아파트”라 한다)의 매매사례가액 OOO원을 확인하고, 당해가액에 의해 특수관계자인 사위와의 쟁점아파트 거래를 부당행위계산부인하여 2012.8.7. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. OOOOOOOOO OOOOO OO (OO : O) 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

사위 강OOO와의 쟁점아파트 거래 당시 동일 평형의 거래가 활발하지 못하여 거래가 발생한 다른 평형의 단위면적당 거래가액인 OOO원을 기준으로 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원으로 산정하였으므로 그 거래가액이 부당하지 아니하고, 비교아파트는 2009.12.22. 양도된 것으로 쟁점아파트 양도일인 2009.10.7. 사이에 아파트 값이 특이하게 상승한 시기이므로 3개월 이내에 거래된 같은 단지의 동일면적 아파트라고 하여 매매사례가액으로 시가를 산정하는 것은 부당하며, 신고한 양도가액 OOO원은 처분청에서 적용한 매매사례가액 OOO원의 90%에 상당하는 것으로 사회통념상 수긍할 수 있는 것이므로 부당행위계산 대상이 아니다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트 거래가액 OOO원은 청구인이 임의적인 기준에 의해 산정한 가액으로서 관련법령에서 규정하고 있는 적법한 시가가 아니므로 인정할 수 없고, 비교아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 있으므로 이를 적용한 처분은 적법하며, 비교아파트와 쟁점아파트 거래일 사이에 아파트 값이 특이하게 상승하였음을 증명할 수 있는 객관적인 증빙은 전혀 제출되지 아니하였고, 청구인이 신고한 양도가액 OOO원은 비교아파트 매매사례가액 OOO원의 90%에 상당하는 것으로 사회통념상 수긍할 수 있는 것이므로 부당행위계산 대상이 아니라고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제3항에서 시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 부당행위계산부인대상으로 규정하고 있으므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자(사위)에게 양도한 쟁점아파트의 양도가액을 같은 단지 비교아파트의 매매사례가액에 의해 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

가. 관련법령 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한법」제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각목 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 쟁점아파트 단지의 2009년 아파트 실거래 현황(국토해양부 공시)은 다음 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOOO OOO OOO OO (OO : OO)

(2) 살피건대, 쟁점아파트의 매매계약일과 양도일 이전 3개월 내에 동일 단지내 동일 평형 아파트의 거래사례가 없어 청구인이 실지거래가액을 적용하기 어려웠을 것으로 보이는 점이 있기는 하나, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 매매일 전후 3개월 이내의 것으로서 관련법령에 부합하는 것이고 쟁점아파트와 비교아파트는 위치, 면적, 공시가액 등에서 유사하다고 보이며, 쟁점아파트 매매일 이후에 같은 단지의 아파트 가격이 비정상적으로 상승하였다고 볼 만한 객관적인 증빙이 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2010중2715, 2010.11.18.).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법 」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.