개별공시지가가 없는 토지의 양도가액을 감정평가가액으로 결정한 처분의 당부(기각)

양도한 시점에는 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것이 타당하므로 2개의 감정평가기관으로부터 받은 감정가액 평균가액으로 양도소득세를 과세한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.11.24. OOOO OOO OOO OOO OOOOOOO O OOOO O OOO OOOOOO번지 임야 1,072㎡(이하 전 476㎡를 포함하여 “쟁점토지”라 한다)를 경매로 취득하여 공장부속토지로 사용하다가 2006.12.28. 양도하고 양도가액을 기준시가로 예정신고 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 실거래가액으로 계산하여 2007.7.9. 청구인에게 2006년도 양도소득세 7,826천원을 경정고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.5. 이의신청을 제기하였고, 2007.10.2. OOOO국세청장은 청구인에게 과세된 2006년도 양도소득세 7,826천원에 대하여 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준과 세액을 경정하도록 결정하였으며, 이에 처분청은 쟁점토지가 2006.12.27. 지목변경(등록전환)되었으므로 소득세법 시행령 제164조 제1항에 의거 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지관할세무서장이 통보한 산정가액(50,100원/㎡)을 양도가액으로 하여 2007.11.12. 청구인에게 양도소득세 4,656천원을 재경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 공부상 전, 임야로 되어 있으나 취득일로부터 계속하여 공장부속토지로 사용하였으므로 취득가액도 개별공시지가가 없는 토지로 보아 취득당시의 개별공시지가를 관할세무서장이 평가한 가액으로 결정하여야 한다. 예비적 청구로 쟁점토지는 취득일로부터 양도일까지 사실상 공장부속토지로 사용하였으며, 정지작업, 형질변경 등도 하지 아니하여 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라지지 아니하였으므로 취득가액과 양도가액을 납세지관할 세무서장이 평가한 가액이 아닌 청구인이 양도소득세 예정신고한 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 고시된 개별공시지가에 의하여 결정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 취득시부터 공장용지로 사용하였다고 주장하지만, 청구인은 2000.11.24. 쟁점토지 취득당시 공부상 전 및 임야로서 소득세법 시행령 제164조 제3항에 의거 취득시 고시된 개별공시지가로 취득가액을 산정한 것이며, 또한, 청구인은 2006.6.21. 매수자인 OOOO의 공장설치 목적으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 제56조 및 시행령 제51조에 의거 증설 승인 부지를 신청하여 개발행위의 허가를 받고 쟁점토지를 2006.12.27. 공장용지로 지목변경(등록전환)하여 양도하였으므로 처분청이 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가액으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 ①쟁점토지가 양도당시는 물론 취득당시에도 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 청구인 주장의 당부 ②(예비적청구)쟁점토지가 취득당시 개별공시지가가 있는 토지에 해당된다면, 양도당시에도 토지의 형질 등이 달라지지 않았으므로 개별공시지가가 있는 토지로 보아야 한다는 청구인 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) ①제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정) ①법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」제111조 제2항제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 「지적법」에 의한 신규등록토지

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) ③법 제99조제1항제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2000.11.24. 쟁점토지를 경매로 취득하여 2006.12.28. 양도하고 기준시가로 예정신고한데 대하여 처분청이 양도가액 및 취득가액을 실거래가액으로 계산하여 2007.7.9. 청구인에게 2006년도 양도소득세 7,826천원을 경정고지하였으며, 청구인이 2007.9.5. 제기한 이의신청에 대하여 2007.10.2. OOOO국세청장은 2006년도 양도소득세 7,826천원은 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준과 세액을 경정하도록 결정하였는 바, 이에 처분청은 2006.12.27. 지목변경된 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액을 양도가액으로 하여 2007.11.12. 청구인에게 양도소득세 4,656천원을 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 주위적 청구에 대하여 살펴본다 (가) 청구인은 쟁점토지를 경매로 취득할 당시인 2000.11.24. 공장부속토지로 계속 사용하고 있었으므로 취득가액도 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 OOOOOO 낙찰허가 결정서를 보면, 청구인이 공장용지(583-3), 임야·전(쟁점토지 등), 도로(583-2) 등 9필지를 부동산 임의경매를 통하여 2000.10.13. 최고가입찰가격 506,200천원(건물 및 기계포함)에 낙찰받았으며, 낙찰 당시 쟁점토지의 지목은 임야·전으로 되어 있다. (다) 청구인의 증빙서류로 2007.4. 작성된 인우인증명서에는 박OO 등 9명이 청구인이 운영하는 사업장 또는 OOOO 근로자로서 2000.10.2. 이후 출입하면서 쟁점토지가 제품과 재료의 야적장 등 공장부속토지로 사용되고 있었음을 확인하고 있다. (라) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2000.11.24. 임의경매 낙찰로 청구인 명의로 소유권 이전되었고, 취득당시 쟁점토지의 공부상 지목이 임야·전으로 확인되며 각 연도별 1.1. 기준 개별공시지가는 아래 <표1>과 같이 나타난다.

<표1> 쟁점토지 취득 및 양도당시 개별공시지가 현황 (OO O OOO) (마) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시부터 공장부속토지로 사용하였으므로 취득가액도 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 청구인이 취득 당시 공부상 지목이 임야와 전으로 되어 있고 2000.1.1. 기준 쟁점토지 개별공시지가는 각각 2,700원/㎡, 600원/㎡으로, 청구인이 함께 취득한 인근 공장용지의 개별공시지가 32,000원/㎡과는 큰 차이가 있는 것으로 보아 쟁점토지 개별공시지가가 공부상 지목과 동일하게 임야·전으로 평가되어 있다고 보는 것이 타당하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 예비적 청구에 대하여 살펴본다 (가) 청구인은 양도당시인 2006.12.28. 쟁점토지를 공장용지로 사용하였지만 토지의 형질변경 등도 하지 아니하였으므로 양도 당시 개별공시지가 있는 토지로 보아 당해 양도가액을 양도 당시 고시된 개별공시지가로 결정하여야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 제96조 제2항은 사업용토지를 2006.12.31.까지 양도하는 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제99조 단서는 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제164조 제1항은 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 지적법에 의하여 신규등록, 분할·합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장이 평가한 가액이라고 규정하고 있다. (다) 토지대장에 의하면 쟁점토지는 2006.12.27. 분할 및 지목변경(등록전환)되었으며, 부동산등기부등본에는 아래 <표2>와 같이 2006.12.28. 분할·지목변경(등록전환)·소유권이전이 동일날짜에 이루어진 사실이 확인된다.

<표2> 쟁점토지 양도당시 분할, 지목변경 현황 (라) 처분청은 2007.11.5. 2개의 감정평가기관인 (주)OOOOOOOOOO, OOOOO에 의뢰하여 감정평가액을 통보받았는 바, 2006.12.28. 기준일로 하여 (주)OOOOOOOO은 쟁점토지를 50,200원/㎡으로 평가하였고, OOOOO은 쟁점토지를 50,000/㎡로 평가한 사실이 확인된다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 정지작업, 형질변경을 하지 아니하여 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라지지 아니하였으므로 양도가액을 양도당시 고시된 개별공시지가로 결정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 관할 행정관청으로부터 형질변경 허가를 받고 양도되기 전인 2006.12.27. 분할 및 등록전환, 지목변경이 된 점, 2007.1.1. 기준 쟁점토지 개별공시지가(각각 49,500원/㎡, 53,100원/㎡)가 모지번 토지에서 분할되었으나 지목이 변경되지 아니한 583-9번지 및 산149-4번지의 개별공시지가(각각 9,200원/㎡, 728원/㎡)와 큰 차이가 있는 데 비하여 인근 공장용지(583-3)의 개별공시지가(60,900원/㎡)와는 유사한 점으로 보아 청구인이 양도한 시점인 2006.12.28.에는 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2호의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것이 타당하므로 처분청이 2개의 감정평가기관으로부터 받은 감정가액 평균가액(50,100원/㎡)으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.