일시적 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용 여부 (쟁점1관련)

쟁점주택 양도당시 부동산 중개인의 무권대리에 의하여 1세대 3주택이 되었다는 청구주장이 객관적인 증빙으로 입증되지 아니하는 점 등을 종합할 때, 일시적 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 OOO아파트 3-305(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1994.6.7. 매매로 취득하여2011.9.2.(등기부등본상의 접수일) 양도한 후 1세대1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시, 아래 [표1]과 같이 1세대 3주택을 보유한 자로서「소득세법」 제89조에 규정하는 1세대1주택 비과세 요건에 해당하지 않는 것으로 보아, 비과세를 부인하고 쟁점주택의 양도가액은 등기부상 양도가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득을 계산하여 2012.9.14. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.OOOO OOOO OO OO O OO OO다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.6. 이의신청을 거쳐 2013.4.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 대체주택을 취득하는 과정에서 부동산 중개인이 주택3을 취득 시 임의로 잔금을 지급하고 등기접수를 함으로 인해 쟁점주택 양도시에 3주택을 보유하게 된 것으로, 이주목적으로 대체주택을 취득하는 과정에서 무권대리에 의한 무효의 소유권등기로 인해 3주택을 보유하게 되었으나 실질적으로는 일시적인 2주택이며, 또한, 대체주택 취득과정에서 3주택을 보유한 것은 중개인의 잘못으로 인한 것이기 때문에 법리상 장기보유특별공제 적용은 정당하다.

나. 처분청 의견

주택3에 대하여 청구인이 제시한 아파트매매계약서에는 부동산중개업자가 기재되어있지 아니하여 주택3이 부동산중개업자가 무권대리로 소유권이전등기를 하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으며, 쟁점주택의 양도시기는 2011.9.2., 주택2의 취득시기는 2011.5.13., 주택3의 취득시기는2011.8.22.로 확인되어 쟁점주택을 양도할 당시 1세대3주택에 해당되므로 쟁점주택이 양도소득세가 비과세된다는청구인의 주장을 받아들이기 어렵고 또한, 청구인의 1세대3주택은 중과에서 배제되는 주택에 해당되지 아니하므로 장기보유특별공제를 적용할 수 없다는 당초 결정은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 무권대리에 의한 소유권 이전등기는 무효이므로 주거이전 목적의 일시적인 1세대2주택이므로 1세대1주택 비과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

② 장기보유특별공제 해당여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 청구이유서 및 처분청의 답변서 등 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.(가) 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택에 해당한다는 이유로 장기보유특별공제를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 결정·고지하였으나, 청구인은 쟁점주택의 양도시기는 2011.8.31.로 일시적인 2주택에 해당되고, 장기보유특별공제 대상이라고 주장하는 바, 청구인 주장 및 등기부등본상의주택 취득, 양도현황은 다음 [표2]와 같다.OOOO(나) 처분청에서 쟁점주택의 잔금청산일에 대하여 매수인 홍OOO에게 확인한 바에 의하면, 잔금청산은 쟁점주택을 담보로 제공하고 대출과 관련한 근저당설정 등기일인 2011.9.2. 대출금을 인출하여 잔금을 지급한 것으로 나타나며, 처분청은 주택3의 취득시기를 2011.8.22.로 보았다.(다)청구인은 주택3에 대하여 청구인의 동의없이 부동산중개업자가 부동산담보대출을 받아 잔금을 일방적으로 지불한 후 2011.8.22. 소유권이전등기를 하였으므로 무권대리로 이루어진 소유권이전등기행위가무효인 바, 쟁점주택 양도당시는 거주이전을 목적으로 한 일시적인 2주택에 해당되고청구인이 실제로 잔금을 지급한 2011.8.31.을 진정한 매매일로 보아야 한다고 주장하면서,쟁점주택 등에 대한아파트매매계약서, 부동산등기부등본 등을 제출하였다.

(2)「소득세법」 제89조제1항에 의하면, 부동산 양도소득에 대한 비과세소득으로 1세대1주택을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제155조 제1항에 거주이전을 목적으로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 이를 1세대1주택으로 보는 특례 규정이 있으며, 같은 법 제95조 제2항에서 장기보유특별공제액으로 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 보유기간별 일정액을 공제할 수 있도록 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 볼 때,먼저 쟁점①에 대하여 살펴보면,청구인은청구인의 동의없이 부동산중개업자가 부동산담보대출을 받아 잔금을 일방적으로 지불한 후 소유권이전등기를 하였으므로 무권대리로 이루어진 소유권이전등기행위가무효라고 주장하나이러한 법률행위가 무효임을 확인한 확정판결이나, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점, 「소득세법」 제98조및 같은 법 시행령 제162조 규정에 의하면, 자산의 취득·양도시기는원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이므로 주택3의 취득일은 2011.8.22., 쟁점주택의 양도일은 2011.9.2.로 확인되는 점 등에 비추어 보아 처분청이 청구인에게 1세대3주택자로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.쟁점②에 대하여 본다.청구인은 주택3이 소유권이전등기행위가 무효이므로 쟁점주택은 사실상 일시적인 2주택에 해당하여장기보유특별공제 대상이라고 주장하나, 쟁점주택은「소득세법」 제95조및 제104조 제1항 제4호 규정에 의하여 장기보유특별공제 대상에 해당된다고 볼 수 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.