토지 일괄 양도시 양도가액이 불분명한 토지가 포함된 경우 양도가액 안분기준(기각)

수 필지의 토지가 일괄 양도되어 그 중 1필지인 쟁점토지의 양도가액이 불분명하므로 토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.5.20. 취득한 OOO OOO OOO OOOO OOOOOO 전 1,322㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 2001.4.18. 취득한 같은 곳 1053-3외 2필지 전 444㎡와 답 601㎡ 합계 1,045㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 2009.9.18. OOO에게 양도하고, 2010.5.25. 쟁점토지의 양도가액을 34,500,000원, 취득가액을 34,707,000원으로 하고(양도소득금액 △207,000원), 쟁점외토지의 양도가액을 319,900,000원, 취득가액을 기준시가에 의하여 환산한 54,410,254원으로 산정한 후(양도소득금액 178,481,705원), 쟁점외토지에 대하여는「조세특례제한법」 제69조에 의거 소정의 ‘자경농지에 대한 양도소득세 감면’규정을 적용하여 양도소득세 54,209,137원을 감면신청하였다.

나. 처분청은 2009.9.18. 청구인이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 349,400,000원에 양도하였음에도 임의로 40%의 세율이 적용되는 쟁점토지의 실지거래가액은 낮추고, 양도소득세 감면대상인 쟁점외토지의 양도가액은 높게 신고하였다 하여, 일괄양도가액을 기준시가로 안분계산한 185,449,927원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아, 2010.8.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 42,659,240원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.26. 이의신청을 거쳐, 2010.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점토지는 쟁점외토지에 비하여 평당 양도가액이 낮은 가액으로 거래된 것은 사실이나, 도로에서 원거리이고 산을 접하고 있는 반면, 쟁점외토지는 도로를 접하고 있고, 청정하천과 경계를 이루고 있어 입지조건이 쟁점토지에 비하여 좋으므로 실제 거래가액이 차이가 나는 것이고,처분청 주장대로 기준시가에 따라 양도가액을 안분하면 쟁점토지의 양도가액은185,449,927원으로 계산되어 청구인이 특수관계가 없는 OOO으로부터 취득한 쟁점토지의 가액 34,500,000원보다 5배 이상 증가하게 되어 현실성이 없으므로 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 매매계약서에 각 필지별로 매매가액을 명백히 구분하였으므로 계약서상 기재된 필지별 매매가액을 실지양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 토지필지별로 매매계약서가 작성되지 않고 1개의 매매계약서가 작성된 점, 대금수수방법도 전체토지의 합계액을 기준으로 계좌이체, 대물처리할 금액, 대출승계금, 차용금액 상환 등으로 정한 점으로 볼 때, 다수 필지를 일괄양도한 것으로 보여지므로 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아야 하며,또한, 쟁점토지는 양도당시 맹지가 아니고, 청구인이 신고한 쟁점토지와 쟁점외토지의 양도가액은 평당 10배 이상 차이가 발생하여 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

수 필지의 토지가 일괄 양도되어 그 중 1필지인 쟁점토지의 양도가액이 불분명하므로 쟁점토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2009.12.31, 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18, 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」 제48조의 2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령(2010.2.18, 대통령령 제22043호로 개정되기 전의 것)제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점토지와 쟁점외토지의 총 매매금액은 349,400,000원으로 하고, 아래 <표1>과 같이 쟁점토지와 쟁점외토지가 1개의 매매계약서에 필지별로 매매가액을 구분하여 기재되어 있는 것으로 나타난다.

<표1>

청구인의 쟁점부동산 양도내역(2)청구인이2010.5.25. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도에 대한양도소득세 신고내역은 아래 <표2>와 같은 것으로 나타난다.

<표2>

청구인의 양도소득세 신고내역(OO O O)

(3) 처분청은 아래 <표3>과 같이쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아기준시가에 의하여계산한 가액에 비례하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것으로 나타난다.

<표3>

처분청의 양도가액 산정내역(OO O O)

(4) 청구인이 제출한 증빙자료인 매수인 OOO이 작성한 ‘이의신청에 관한 보안서(확인서)’에는 ‘청구인과 청구인의 처 OOO으로부터 전, 답 임야 총 6,241㎡를 일금 4억원에 구입하였고, 팬션부지와 임야를 포함한 맹지땅의 가격을 차별하여 구입한 사실을 확인한다’는 내용이, 매수인 OOO의 남편OOO이 작성한 ‘이의신청에 관한 보안서(확인서)’에는 ‘일금 4억원에 부동산을 구입한 사실이 있으며, 일금 4억원중 일부는 유류대 외상대금, 공사대금, 소나무식재, 복토, 석축쌓기 추가 조경 등 대출금 승계등의 방법으로 인수하였으며, (맹지+산) (팬션부지) 등은 차별화한 사실을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다.

(5) 종합하건데, 청구인은 쟁점토지가 쟁점외토지에 비하여 입지조건이 좋지 않아 양도인과 합의하여 쟁점토지와 쟁점외토지의 양도가액을 차별하여 산정하였으므로 각 필지별 매매가액을 실지양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지의 양도소득세 신고시 쟁점외토지는「조세특례제한법」 제69조소정의 ‘자경농지에 대한 양도소득세 감면’규정의 적용 대상으로, 쟁점토지는 보유기간이 2년 이내로 40%의 양도소득세율이 적용되는 것으로 하였으므로 쟁점토지의 양도가액을 쟁점외토지의 양도가액 보다 낮게 산정할 필요가 있었던 것으로 보여지는 점, 청구인이 신고한 쟁점토지의 ㎡당 양도가액은 26,096원이고, 쟁점외토지의 ㎡당 양도가액은 277,029원～325,450원으로 10배 이상 차이가 있는 점, 쟁점토지가 쟁점외토지에 비하여 낮게 산정된데 대한 합리적인 근거가 부족해 보이는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 총 매매가액을 각 필지별 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.