대체아파트가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당하는지 여부(경정)

청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액이 150,000천원인 사실이 기재되어 있는 매매계약서는 과세처분 과정에서 제출된 사실이 없고, 매매가액에 신빙성이 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여 쟁점아파트의 양도차익을 계산함은 정당함.청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액이 150,000천원인 사실이 기재되어 있는 매매계약서는 과세처분 과정에서 제출된 사실이 없고, 매매가액에 신빙성이 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여 쟁점아파트의 양도차익을 계산함은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 1999.9.15. 서울특별시 ♤♤구 ▲▲1동 ◈◈아파트 13동 205호(이하 종전아파트 라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2000.10.29. 종전아파트가 「주택건설촉진법」 에 따라 재건축 사업계획이 인가되어 조합원입주권으로 전환된 상태에서, 2002.1.4. 대체아파트로 서울특별시

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◆구 ●●동 12

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■아파트 302동 1301호(이하 쟁점아파트 라 한다)를 취득하였으나 거주하지 아니하고 보유하다가, 2004.9.30. 종전아파트가 사용 승인되어 세대원 전원이 이사한 후 2005.5.13. 쟁점 아파트를 220,000천원에 양도하고 쟁점아파트가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 하여 처분청에 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트에 거주한 사실이 전혀 없는 사실을 확인하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고, 쟁점아파트의 양도가액을 220,000천원으로 하고, 취득가액을 양도가액으로 환산한 107,333 천원으로 하여 2009.2.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 31,988,650원을 경정 · 고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2009.3.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 종전아파트의 재건축 기간 중 대체취득한 아파트로서 청구인이 실제 거주하지는 아니하였으나, 1세대 1주택의 비과세를 규정하고 있는 소득세법령에서 거주기간에 대한 제한을 규정하고 있지 아니하고, 국세청 예규, 재정경제부의 소득세법 개정 취지, 대법원 판례, 국세행정의 관행 등을 고려하면 거주한 사실이 없는 경우에도 1세대1주택 비과세대상에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 쟁점아파트는 비과세대상에 해당한다.

(2) 처분청이 쟁점아파트의 취득가액이 150,000천원인 사실이 매매 계약서에 의하여 확인됨에도 불구하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여 쟁점아파트의 양도차익을 계산함은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 소득세법령에서 규정하는 내용은 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가「주택건설촉진법」에 의한 사업계 획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 다른 주택을 3년 이상 보유하지 못한 경우에도 1세대 1주택 비과세대상에 포함한다 는 것으로서 청구인이 재건축기간 중 취득한 쟁점아파트에 거주한 사실이 전혀 없으므로 쟁점아파트는 1세대 1주택인 비과세대상에 해당하지 아니 한다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액이 150,000천원인 사실이 기재되어 있는 매매계약서는 과세처분 과정에서 제출된 사실이 없고, 매매가액에 신빙성이 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여 쟁점아파트의 양도차익을 계산함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 아파트의 재건축기간 중 대체아파트를 취득한 후 대체아파트에 거주한 사실 없이 양도한 경우 대체아파트가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당하는지 여부(주위적 청구)

(2) 실지 취득가액이 존재함에도 취득가액을 환산하여 양도차익을 계산함이 부당하다는 주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련법령

별지 목록 기재와 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)의 주위적 청구에 대하여 본다. (가) 청구인은 1999.9.15. 종전아파트를 취득하여 보유하던 중 2000.10.29. 종전아파트가 「주택건설촉진법」에 따라 재건축 사업계획이 인가되어 조합원입주권으로 전환된 상태에서, 2002.1.4. 대체아파트인 쟁점아파트를 취득하였으나 거주하지 아니하고 보유하다가, 2004.9.30.종전아파트가 사용 승인되어 세대원 전원이 이사한 후 2005.5.13. 쟁점 아파트를 양도하고 쟁점아파트가 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하 는 것으로 하여 양도소득세를 선고한 사실이 양도소득세 과세표준신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점아파트에 거주한 사실이 전혀 없는 사실을 확인하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하고, 2009.2.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 31,988,650원을 경정 · 고지한 사실이 양도소득세 과세표준신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 아파트 재건축기간 중 대체아파트인 쟁점아파트를 취득한 후 대체아파트에 거주하지 아니하고 양도한 경우에도 대체아파트가 1세대 1주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하고 있어 이에 대 하여 살펴본다.1)「소득세법」 제89조제1항 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다 고 규정하고 있고, 「소득세법 시행령」 (2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항에서 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

다만, 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다 고 규정하고 있으며,「소득세법 시행규칙」 (2003.4.14. 재정경제부령 제1311호로 개정되기 전의 것) 제71조 제2항 제4호에서 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우라 함은 「주택건설촉진법」에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우를 말한다 고 규정하고 있다.

2) 청구인은 2000.7.1.부터 서울특별시 ♤♤구 ▲▲동 150 아파트 103동 902호에서 거주하였고 2002.9.6.부터 서울특별시 ♤♤구 ▲▲동 150 아파트 101동 1203호에서 거주하였으며, 2004.9.30. 부터 현재까지 서울특별시 ♤♤구 ▲▲동 1 ▲▲아파트 114동 1302호에 거주하고 있는 사실이 주민등록 조회에 의하여 확인된다.

3) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 「소득세법 시행규칙」(2003.4.14. 재정경제부령 제311호로 개정되기 전의 것) 제171조 제2항 제4호의 규정에 따라 「주택건설촉진법」에 의한 재건축사업에 재건축 조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에 1세대 1주택의 비과세 특례가 적용된다고 할 것이나, 「주택건설촉진법」에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한 청구인이 그 재건축사업 시행기간 중 취득한 대체주택인 쟁점아파트에 거주한 사실이 없이 양도하였으므로 당해 쟁점아파트는 「소득세법 시행규칙」 (2003.4.14. 재정경제부령 제311호로 개정되기 전의 것) 제71조 제2항 제4호에서 규정하는 국외이주 기타 재정 경제부령이 정하는 경우에 해당하지 아니하여 1세대 1주택의 비과세 특례가 적용되지 아니한다.(라) 따라서, 청구인이 재건축기간 중 취득한 대체주택인 쟁점아파트에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②의 예비적 청구에 대하여 본다.(가) 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 220,000천원으로 하고, 취득가액을 양도가액으로 환산한 107,333천원으로 하여 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 31,988,650원을 경정 · 고지한 사실이 양도소득세 과세표준신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.(나) 청구인은 쟁점아파트의 취득가액이 150.000천원인 사실이 매매계약서에 의하여 확인됨에도 불구하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

1) 청구인이 제시하고 있는 쟁점아파트의 취득 시 작성한 부동산 매매계약서에 소재지는 서울특별시

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◆구 ●●동 12

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■아파트 302동 1301호, 토지 8.53평, 건물 11.97평으로 기재되어 있고, 제1조에서 매매대금은 150,000천원으로서 계약금 150,000천원은 계약일인 2001.11.20. 지급하고, 잔금 135,000천원은 2002.1.3. 지급하며, 주택은행 융자금 10,000천원은 승계한다고 기재되어 있으며, 특약사항에서 ①주택은행 기본융자금 10,000천원은 매매대금과 별도로서 계약상 잔금일을 기준으로 매수인이 승계하고,②등기부등본 미확인상태의 계약으로서 잔금지급 전까지 등기부등본을 확인하고 근저당설정 등 권리관계는 깨끗이 말소하기로 하며,③매수인이 집을 방문하여 시설상태를 확인한 후의 계약으로서 현 전세입자(전세 보증금 70,000천원, 전세만기 2002년 4월)를 매수인이 승계하고,④계약금 중 2,000천원은 지급하되 13,000천원은 등기부등본을 확인한 후에 지급하며,⑤계약금 중 2,000천원은 등기부등본을 확인하기 전까지 부동산에서 보관하되 등기부등본상 말소할 수 있는 사항이 있으면 매수인에게 돌려주기로 하고 ⑥소유자와는 전화통화로 위임받은 상태의 계약인 것으로 기재되어 있으며 계약서 작성일은 2001.11.20.로서 매도인 박

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□ 매수인 신●●(청구인) 및 대리인 윤▲▲(공인중개사)의 서명과 도장이 날인되어 있다.

2) 청구인이 2001.11.20. 전 소유자 박

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□에게 쟁점아파트의 계약금으로 15,000천원을 지급한 사실과 2002.1.3. 쟁점아파트의 매매잔금으로 65,000천원(135,000천원에서 전세보증금 승계액 70,000천원을 제 외한 금액)을 지급한 사실이 전 소유자 박

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□이 청구인에게 교부한 영수증에 의하여 확인된다.

3) 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 쟁점아파트의 취득 시 작성한 부동산매매계약서의 내용이 매우 구체적으로 기재되어 있어 그 내용에 신빙성이 있어 보이고 청구인이 전 소유자 박

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□에게 쟁점아 파트의 계약금과 매매잔금을 지급한 사실이 영수증에 의하여 확인되는 점을 고려하면 당해 부동산매매계약서는 청구인이 쟁점아파트를 취득할 때 작성한 실지 계약서인 것으로 보인다.(다) 따라서, 쟁점아파트의 실지 취득가액이 확인됨에도 이를 불분명한 것으로 보아 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

3. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.