토지거래 허가구역 내 토지를 토지거래허가 및 등기이전절차 없이 취득하여 원소유자 명의로 국가에 양도한 사실에 대하여 청구인들이 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

청구인들은 애초부터 토지거래허가를 받을 의사나 노력 없이 OOOOOO에 미등기전매를 예정하고 전소유자로부터 취득하였고, 청구인들 명의로 토지거래허가를 받아 등기절차의 이행이 가능함에도 불구하고 단기간에 매매차익을 얻고 조세를 포탈할 목적으로 미등기 전매한 사실이 나타나는바, 미등기양도가 아니라는 청구주장은 타당하지 아니함

1. 처분개요

가. 청구인 장OO과 이OO(이하 “청구인들”이라 한다.) 및 정OO는 OOOOO OOOO OO O OOOOO(이하 “149-1”이라 한다.) 소재 임야 248,418㎡ 및 같은 곳 산 149-37(이하 “149-37”이라 한다.) 임야 4,661㎡를 2007.7.20. 오OO로부터 13억원에 취득하여, 149-1 소재 임야 248,418㎡ 중 묘지·사찰이 있는 면적 1,924㎡를 제외한 246,494㎡와 149-37 소재 임야 4,661㎡ 등 임야 2필지 251,155㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2007.10.31. OOOOO OO OOO 소재 OOOOOO OOOO지역본부 사무실에서 국가와 전소유자 오OO 명의로 매매계약을 체결하여 2007.11.22. 쟁점토지에 대한 소유권을 국가에 이전하고, 2007.11.27. 오OO 명의의 OO 예금계좌로 1,148,428,240원, OO은행 예금계좌로 606,600,000원을 입금받아 총 1,755,028,240원의 양도대금을 수령하고 양도소득세를 신고 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 미등기 양도한 사실을 확인하여 2010.9.10. 이OO에게 2007년 귀속 양도소득세 301,569,870원, 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 161,801,920원을 각각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.1.2. 이의신청을 거쳐 2011.3.31. 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지는 토지거래 허가구역 내에 소재하나 토지거래허가를 받지 않고 매수하였으므로 전소유자 오OO에게 대금을 청산하여도 쟁점토지의 매매거래는 무효이므로 청구인들에게 미등기전매를 이유로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 설령, 양도에 해당한다 하더라도 양도 당시 쟁점토지는 등기가 불가능한 자산이므로 미등기 양도자산에서 제외되어야 한다

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 매매계약서 및 약정서에 의거 매수대금 및 제세공과금을 전액 지급하였고, 전소유자 이OO 명의로 OOOOOO에 양도하여 양도대금을 전액 수령하였으므로 양도에 해당된다.

(2) 법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기가 불가능한 경우를 말하는데, 청구인들은 단기양도차익을 얻기 위하여 취득 즉시 OOOOOO에 양도하였으므로 법률의 규정에 의해 등기가 불가능한 경우로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지거래 허가구역 내 토지를 토지거래허가 및 등기이전절차 없이 취득하여 원소유자 명의로 국가에 양도한 사실에 대하여 청구인들이 국가에 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 및 미등기 양도자산에서 제외되는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.3.미등기양도자산양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

(2) 소득세법시행령(2010.2.18, 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등(2000.12.29. 제목개정)

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정)

(3) 국토의 계획 및 이용에 관한법률제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.제123조 【불허가처분을 받은 토지에 관한 매수 청구】

① 제118조 제1항에 따른 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다. (2009. 2. 6. 개정)

② 제1항에 따른 매수 청구를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, OOOOOO, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만，토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수 있다.

(4) 부동산등기특별조치법제2조 【소유권이전등기 등 신청의무】

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.제8조 【벌 칙】다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때

다. 사실관계

조사

(1) 청구인들과 정OO는 2007.6.20. 오OO 소유의 쟁점토지를 13억에 매수하기로 매매계약을 체결하고 2007.7.20. 매매대금을 지급하였으나, 등기이전을 하지 않은 사실이 부동산매매계약서, 청구인들의 부동산등기특별조치법위반 피의자 신문조서(이하 “신문조서”라 한다.) 및 부동산 등기부 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인에 대한 문답서(2010.7.8.) 및 청구인과 이OO의 확인서(2009.2.24.)에 의하면,양도대금 1,755,028,240원의 사용내역은 OO은행 근저당대출금 상환액 606,600,000원, 정OO에게 200,000,000원, 청구인에게 455,000,000원을 지급하였고, 전소유자 오OO이 양도소득세 체납세액 138,075,960원을 납부하기 위하여 빌려주었고, 나머지 355,352,280원은 장OO이 사용한 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 확인서(2010.10.8.)와 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 청구인들의 쟁점토지의 양도·취득금액 및 양도차익의 배분에 따른 경정고지세액의 내역 등은 아래 <표>와 같다.<표>(OO O O)

(4) 청구인의 입회하에 정OO(이하 “갑”이라 한다.)가 오OO(이하 “을”이라 한다.)과 작성한 약정서( 2007.6.20.)의 주요내용은 아래와 같다.1.“갑”은 “을”의 소유인 위토지에대한 소유권을 인수한다.

2. 위토지는 공매가 진행 중에 있는 바 “을”은 위공매를 중단한다.

5. “을”은 위 토지에 대한 “갑”의 권리행사를 위하여 “갑”이 요구하는 경우 “을”의 명의로 통장을 개설하여 “갑”이 인장을 보관하면서 통장을 사용할 수 있도록 한다.

8. “을”은 “갑”이 제3자 명의로 위토지에 대한 이전등기를 요구할 시 이에 응하여야 한다.

(5) 청구인들이 쟁점토지의 미등기전매와 관련하여 OO지방검찰청에 출석하여 진술한 검찰의 신문조서(2009.1.12.) 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) “취득한지 3년이 경과하지 않으면 OOOOOO에 매도청구권을 행사할 수 없고, 청구인들 명의로 소유권이전등기를 하면 취득세 및 등록세를 납부하여야 하고 이를 되팔게 되면 양도차익에 따른 양도소득세를 납부하여야 하는데 위 세금을 내지 않기 위하여 청구인들 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 미등기전매하였다”(나) “피고인들은 공모하여 조세부과를 면하고 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻을 목적으로 소유권이전등기를 신청하지 아니한 채 OOOOO OO OOO에 소재하는 OOOOOO OOOO지역본부 사무실에서 쟁점토지를 국과 매매계약을 체결하고 OO지방법원 OO지원등기과에서 국(관리청 건설교통부) 명의로 소유권이전등기를 경료하여 이에 위반하였다.”

(6) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점토지가 토지거래계약허가구역으로 지정된 관계로 토지거래계약허가를 받지 아니하면 그 취득에 관한 등기가 불가능함을 알고도 애초부터 토지거래허가를 받을 의사나 노력 없이 OOOOOO에 미등기 전매를 예정하고 2007.7.20. 전소유자 이OO로부터 취득하였고, 청구인들 명의로 토지거래허가를 받아 등기절차의 이행이 가능함에도 불구하고 단기간에 매매차익을 얻고 취득세·등록세 및 양도소득세를 탈세할 목적으로 2007.10.31. OOOOOO에 미등기 전매를 한 사실이 부동산매매관련 약정서와 검찰의 피의자진술조서 및 검찰의 공소사실 등에 나타나고 있어 미등기양도가 아니고, 미등기 양도자산에서 제외되는 자산이라는 청구인들의 주장은 타당하지 않은 것으로 보인다.

따라서 청구인들이 쟁점토지를 자신의 명의로 소유권을 이전하지 않고 OOOOOOOO에 양도한 것은「소득세법」 제104조제3항 소정의 미등기양도에 해당하며, 이는「소득세법시행령」 제168조의 미등기양도제외 자산에도 해당하지 않는바, 처분청이 청구인에게 쟁점토지의 미등기양도에 따른 양도소득세를 경정·고지한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.