기준시가로 계산하여 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 처분의 당부(기각)

실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 기준시가로 양도차익과 세액을 결정한 처분은 정당

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 99㎡, 건물 183.78㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 1994.10.24 양도한 후 1994.11.28 실지거래가액에 의거 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997.1.16 청구인에게 1994년도분 양도소득세 44,833,150원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.3.12 심사청구를 하여 1997.5.2 심사결정서를 받은 후 1997.6.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장구주택을 멸실하고 쟁점부동산을 신축하여 양도한 후 취득시와 양도시의 실지거래가액과 쟁점겸용주택의 건축비명세를 첨부하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 기준시가로 양도소득세를 결정하여 고지한 처분은 부당하고, 쟁점부동산의 부속토지중 20㎡가 도로로 편입되어 건축허가시 79㎡만 대지면적으로 건축허가 되었음이 확인됨에도 양도면적을 99㎡로 계산함은 부당하다.

나. 국세청장 의견부동산의 매매거래에 있어서 양당사자와 입회인 또는 중개인이 입회하여 매매계약을 체결하는 것이 일반적인 거래형태임에 비추어 청구인은 사법서사가 소유권등기이전을 위하여 작성한 매매계약서를 제시하고 있는 바 이를 사실계약서로 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점겸용주택의 건축허가시 대지면적이 79㎡로 허가되었고 20㎡는 도로로 사용되고 있으므로 양도면적은 79㎡로 계산되어야 한다는 주장이나, 쟁점부동산의 등기부등본이나 청구인이 제시한 양도계약서상에 양도면적이 99㎡로 등재되어 있으므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 ①기준시가로 계산하여 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 처분의 당부와 ②도로로 편입된 부분도 양도면적에 포함되는지 여부에 있다.

나. 관련법령

(1) 쟁점토지 양도당시 시행되던소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호,동법시행령 제170조제4항 제3호에 의하면 자산의 양도소득금액은 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 다만 자산의 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다.

(2) 한편, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령에 의하면, 제166조 제4항 제3호에 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하는 경우로 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”가 규정되어 있고, 개정전에는 동 시행령에 규정되어 있지 아니하던소득세법시행령 제166조제5항 제2호 (동조 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다)가 추가되었으며, 위와 같이 개정된 소득세법시행령 166조의 규정은 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 동시행령 부칙 제8조 제2항에 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1989.12.4 취득당시 대지 면적은 성동구 OO동 OOOOOOOO 56㎡와 동소 OOOOOOOO 대지 43㎡ 계 99㎡이고, 1991.5.31 신축하여 보존등기한 건물은 지층 28.16㎡, 1층 35.90㎡, 2층 38.08㎡, 3층 38.08㎡, 4층 24.36㎡(지층, 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택)이었으나, 1994.4.15 보존등기시에는 지층과 5층을 증축하여 지층이 32.36㎡, 5층이 15.00㎡이었으며, 쟁점부동산의 소유권은 1994.10.24 청구외 OOO에게 이전되었음이 확인된다.

2) 청구인이 제출한 자산양도차익예정신고서에 의하면 쟁점부동산의 양도가액은 180,000,000원이고, 취득가액은 1989.12.4 구한옥의 토지구입비용 70,000,000원, 건물신축비용 84,799,030원, 건물증축비용 7,847,800원 합계 162,646,830원이며, 필요경비는 토지(구한옥)취득 및 건물 신·증축관련 취득세·등록세등 2,541,260원임을 알 수 있고, 청구인은 이에 대한 증빙으로 사법서사가 작성한 검인계약서와 건물 신·증축시 시공자 등에게 지급하였다는 영수증을 제시하고 있다.

살피건대,1) 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액의 증빙으로 부동산 중개업자(OO부동산 대표 : OOO)의 소개로 쟁점부동산을 취득하였다고 하면서 부동산중개인·사법서사 입회하에 작성된 검인계약서를 제시하고 있으나, 부동산의 매매거래에 있어서 양 당사자와 입회인 또는 중개인이 입회하여 매매계약을 체결하고 부동산매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 거래형태임에 비추어 볼 때 위 청구인이 제시한 검인계약서는 사실과 부합하는 계약서라고 보이지 아니하고,2) 당심에서 확인한 바에 의하면 쟁점부동산산 신축시의 시공자인 OOO와 OOO은 관할세무서에 사업자등록을 한 사실이 없는 미등록사업자이며 철거·굴토 공사시 작성하였다고 하는 계약서는 신빙성이 있다고 보여지지 않고, 공사비를 지급하였다는 영수증 이외에 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으며,3) 건물 신축비를 OO건설 OOO에게 지급하였다고 하나 세금계산서는 수수된 바 없이 영수증만 제시되고 있으며, 당심에서 사업장관할 세무서에 확인한 OO건설의 1991년 1기분 부가가치세 수입금액 신고실적을 보면 1991.1.1～1991.3.31 기간동안 25,740,000원, 1991.4.1～1991.6.31 기간동안 21,761,666원 합계 47,501,666원으로 청구인이 동기간동안 OO건설 OOO에게 콘크리트, 벽돌조적, 유리·난방 공사비로 지급하였다는 금액 63,000,000원과 큰 차이를 보이고 있어 건물신축과 관련하여 OOO에게 위 공사비용을 지불하였다는 주장은 신빙성이 있어 보이지 아니하고,4) 청구인은 증축공사비로 7,847,800원을 지불하였다고 주장하면서 그 증빙으로 OOO건축사무소에서 작성한 견적서를 제시하고 있으나 이는 단순히 사전에 공사규모 및 대금을 추산한 것일 뿐 실제로 공사대금을 지급한

사실을 입증하는 증빙으로 보기는 어렵다고 하겠다.

5) 위와 같이 판단하건대 청구인이 주장하는 취득 및 양도와 관련한 거래가액은 실지거래가액으로 보기 어렵고, 1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된소득세법시행령 제166조제5항 제2호에 규정되어 있는 “신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에 해당되어 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있고 동 시행령 부칙 제8조 제2항에 “동 시행령 제166조의 규정은 1996.1.1. 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정되어 있으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 1997.1.16 기준시가로 양도차익과 세액을 결정한 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

1) 1990.6월에 성동구청에서 발행한 건축허가서에 의하면 건축허가대지면적은 80.8㎡이고, 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면 대지면적이 79.00㎡이며, 1990.7월 성동구청 지적과에서 측량한 바에 의하면 쟁점부동산의 대지면적중 20㎡가 도로로 편입되어 있다.

2) 청구인은 쟁점부동산의 부속토지중 20㎡가 도로로 편입되어 79㎡만 대지면적으로 건축허가 되었으므로 양도면적을 99㎡로 계산함은 부당하다고 주장하나, 건축허가대지면적은 양도대지면적과 하등 관련이 없다할 것이고 대지의 일부가 도로로 편입되어 있다는 사실이 사인간의 매매를 제한하지는 아니하는 것이며, 쟁점부동산의 등기부등본상 매매된 대지면적이 99㎡로 등재되어 있음을 볼 때 처분청이 양도 대지면적을 99㎡로 보아 과세한 사실에 달리 잘못이 있다고 보기 어렵다.

라. 결론그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.