양도한 부동산의 취득가액이 불분명한 경우 환산취득가액을 적용하는 것임(기각)

토지의 실지 취득가액이 불분명하므로 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.25. OOO OOO OOO OOO OOOO 임야 19,332㎡(이하 “당초토지”라 한다)를 취득하여 동소 2-46, 64, 65, 87, 88번지 등으로 분할한 후 2008.6.10.부터 2008.8.19.까지 5회에 걸쳐 당초토지 중 임야 6,489㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도당시 부동산등기부등본에 등재된 기재가액 591,640천원을 양도가액으로 하고,「소득세법」제114조에 의하여 환산한 가액 313,931천원을 취득가액으로 하여 2010.6.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 97,309,450원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.28. 이의신청을 거쳐 2010.10.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산매매계약서 등에 의하면, 쟁점토지의 실지 취득가액이 593,400천원임이 확인되는 바, 이 건의 경우 양도가액보다 취득가액이 더 많아 양도차익이 발생하지 아니하였으며, 처분청은 양도소득세 기한후 안내신고를 하면서 부동산등기부등본상 등재된 가액을 실거래가액으로 추정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한다는 취지의 실가추정 사전통보를 하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은부동산매매계약서 외에 금융증빙 등 실지 거래대금 지급내역 등을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하고 있지 아니할 뿐만 아니라, 청구인에게 당초토지(쟁점토지 포함)를 양도한 OOOOOOOOOOOO 또한, 양도소득세를 신고하지 아니하여 청구인이 제출한 위 매매계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 인정하기 어려워 보이므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고「부동산등기법」제57조제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】

⑤ 법 제114조 제5항에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우가.납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여「국세기본법」제45조의3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 “기한후신고”라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 확정신고의무자에게 통보하였을 것나. 확정신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액????????????? 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 부동산등기부등본 및 이 건 심리자료에 의하면, 아래 사실들이 확인된다.(가)청구인은 2004.5.25. OOOOOOOOOOOOOOO 당초토지(임야 19,332㎡)를 취득하여 2008.6.10.부터 2008.11.5.까지 5회에 걸쳐 당초토지 중 임야 6,489㎡(쟁점토지)를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였고,청구인에게 당초토지를 양도한OOOOOOOOOOOO 또한, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.(나) 처분청은 부동산등기부상 등재된 등기부기재가액(591,640천원)을 양도가액으로, 환산가액 313,931천원)을 취득가액으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세처분하였다.

(2) 청구인이 제출한 부동산매매계약서(양도분)에 기재된 양도금액을 살펴보면, 쟁점토지의 부동산등기부등본에 등재된 등기부기재금액과 서로 일치하고 있다.

(3) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 593,400천원이라고 주장하면서, 청구인과OOOOOOOOOOOO 공동 명의로 작성된 부동산매매계약서 등을 증빙자료로 제출하고 있으나,전 소유자인OOOOOOOOOOOOO 양도소득 과세표준 등을 신고한 사실이 없어 위 매매계약서상의 금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 취득가액이 매매대금 등으로 실지 지급되었음을 입증할 만한 금융거래내역 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서, 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.