철거예정인 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

처분청이 과세대상으로 한 쟁점건물은 19◎◎년 신축되어

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◇년된 노후 건물로서, 주택신축판매업자인 매수인이 쟁점건물을 취득한 후 철거할 예정이어서 건물의 가액을 없는 것으로 하고 토지의 가액으로만 거래한 점 등에 비추어 쟁점건물에 대해 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인들은 2003.12.1. OOO 대지 497.79㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 1,252.6㎡(지하 1층 / 지상 5층, 근린생활시설, 신축일 : 1985.1.15., 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 개업하여 이를 영위하다가 2018.1.23. 폐업한 개인사업자로서, 2018.1.23. 주택신축판매업자인 OOO 외 4인(이하 “매수인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO에 매각하면서, 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 부가가치세 과세대상이 되는 쟁점건물과 면세재화인 쟁점토지의 가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분한 후 쟁점건물가액을 OOO원으로 결정하여, 2018.12.3. 2018년 제1기분 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.2.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점건물은 노후 건물로서 주택신축판매업자인 매수인이 취득하는 것이기 때문에 사용가치가 “0”이어서 거래당사자의 쌍방합의에 의하여 매수인이 건물 취득 후 철거 조건으로 건물의 가액을 없는 것으로 하고 토지의 가액으로만 거래한 것이고, 실제 매수인은 당초 매매계약일 직후인 2016.9.2. 건물을 신축하고자 건축허가를 신청하였다.이 건 부가가치세 고지일 현재까지 쟁점건물이 철거되지 않은 이유는 임차인 명도 지연으로 부득이 철거가 지연되었고 신축공사가 제 때 이루어지지 않게 되자, 매수인은 다른 현장을 먼저 공사하게 되었고, 그 과정에서 건물의 철거가 보류되었는데, 이는 당초 매매 계약당시에 예상된 일이 아니고 청구인들(매도자)의 의도와 전혀 관계없이 일어난 일이기 때문에 그러한 사유만으로 매도자에게 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.건물에 대한 명도가 완료된 이후 현재까지 임대나 다른 용도로 사용된 일이 없고 공실로 되어 있는바, 비록 물리적 철거는 되지 않았지만 철거 준비 과정에 있는 멸실 및 신축 예정인 건물로서 사실상 철거된 거와 같은 상태이므로 청구인들을 사업자로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들은 매수인이 쟁점건물의 명도소송 기간 동안 또 다른 건물 철거를 시작하게 되어 명도소송 문제가 해결된 후에도 건물을 철거할 수 없었다고 주장하나, 청구인들과 매수인이 제출한 관할구청의 착공연기처리 통지서의 착공연기일은 2018.9.1.로 명시되어 있음에도 불구하고 심판청구일까지 철거가 이루어지지 않았고, 매수인이 착공신고를 한 2018.9.30.은 이미 명도소송이 완료된 2017.12.27. 보다 상당한 시일이 지난 후로 착공신고서의 착공예정일에 충분히 착공이 이행될 수 있음에도 불구하고 철거가 이행되지 않았다.매수인이 쟁점건물 외의 건물을 철거하는 행위는 청구인들과 매수인의 계약 사항 외의 사건으로 그로 인해 발생하는 사유는 처분청이 고려할 사항이 아닌 바, 철거되지 않은 쟁점건물에 대하여 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

철거예정인 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법제9조(재화의 공급)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액제29조(과세표준)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

(2) 부가가치세법 시행령제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

① 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인들은 2003.12.1. OOO 소재 부동산(토지 497.79㎡ 및 건물 1,252.6㎡, 지하 1층 / 지상 5층, 근린생활시설, 신축일 : 1985.1.15.)에서 부동산임대업을 개업하여 이를 영위하다가 2018.1.23. 폐업한 개인사업자이다.(나) 청구인들은 2016.8.16. 매수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 매각하는 매매계약을 아래와 같이 체결하였다.(다) 매수인은 쟁점부동산을 멸실하고 건물을 신축하고자, 2016.9.2. 관련기관으로부터 건축허가를 받았다.(라) 청구인들은 쟁점부동산의 임차인을 상대로 아래와 같이 명도소송을 제기하였고, 2017.12.27. 명도가 완료되었으며, 2018.1.23. 잔금을 수령하고 매수인에게 소유권이전등기를 경료하였다.(마) 청구인들은 임차인 명도가 지연되어 매수인이 다른 신축 사업장OOO의 공사를 먼저 시작하여 쟁점건물의 멸실 및 신축이 지연되었다고 주장하였다.(바) 쟁점건물은 명도가 완료된 후 현재까지 임대나 다른 용도로 사용된 사실이 없고 공실상태로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 철거예정인 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 부과하였으나, 처분청이 과세대상으로 한 쟁점건물은 1985년 신축되어 35년된 노후 건물로서, 주택신축판매업자인 매수인이 쟁점건물을 취득한 후 철거할 예정이어서 건물의 가액을 없는 것으로 하고 토지의 가액으로만 거래한 점, 매수인은 2016.4.18. 쟁점부동산에 대하여 최초 매매계약을 체결한 후 2016.9.2. 쟁점건물을 멸실하고 건물을 신축하는 건축허가를 받은 점, 청구인들은 2018.1.23. 쟁점부동산을 매수인에게 양도하면서 같은 날 부동산임대업과 관련한 개인사업자 등록을 폐지한 점, 쟁점건물의 임차인에 대한 명도가 지연되어 건물의 철거가 지연되었으나, 이는 당초 매매계약당시에 예상할 수 없었고, 매도자의 의사와 관계없이 발생한 일이며, 명도가 완료된 이후 현재까지 임대나 다른 용도로 사용한 사실이 없고 공실로 되어 있는 점 등에 비추어 청구인들이 사업자의 지위에서 쟁점건물에 대한 대가를 수수하였다고 보기 어려운 점, 계약당시 쟁점건물의 철거가 예정되어 사업에 공하지 아니할 것이 확실히 예견되는 점 등에 비추어 쟁점건물에 대해 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 따라 주문과 같이 결정한다.