쟁점오피스텔의 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 건물의 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

청구인이 제출한 감정가액은‘공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액’에 해당하지 아니하는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.11.14.부터 2021.9.3.까지 AAA이라는 상호로 주택신축판매업을 영위하면서 경기도 의왕시 OOO 소재 토지에 지하 3층, 지상 13층 집합건물(지상 2～6층 오피스텔, 지상 7～13층 아파트, 이하 오피스텔 부분을 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축하여 2017.10.13. 사용승인을 받았으며 이를 2017년부터 2018년까지 양도하였으나 쟁점오피스텔이「조세특레제한법」 제106조제1항 제4호에서 규정하는 국민주택에 해당하는 것으로 보아 부가가치세 면제대상으로 신고하였다.

나. 화성세무서장은 2022.12.1.부터 2023.1.9.까지 청구인의 2017년 귀속 종합소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상이 아니고, 분양계약서상 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 청구인이 주식회사 BBB에 의뢰하여 2017.10.11. 작성한 감정평가서의 감정가액을 기준으로 안분계산하여 오피스텔 건물분 가액을 산출한 과세자료를 2023.1.10. 처분청에 통보하였다.

다. 청구인은 2023.3.2. 쟁점오피스텔이 부가가치세 과세대상임을 전제로, 위 감정가액으로 안분계산한 금액을 건물분 공급가액으로 하여 2018년 제2기분 부가가치세 OOO원을 수정신고 후 무납부하였다.

라. 처분청은 2018년 제2기의 경우 감정가액의 적용이 가능한 기간을 벗어나 해당 감정가액을 적용할 수 없는 것으로 보아, 공급계약일 현재의 기준시가로 안분하여 건물분 공급가액을 재산정하고 가산세를 재계산하여 2023.9.5. 청구인에게 2018년 제2기분 부가가치세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

＜표1＞

부가가치세 경정내역

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ㅇ마. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2017.10.11. 기준 감정가액으로 안분계산한 금액을 건물분 공급가액으로 하여 2018년 제2기분 부가가치세 OOO원을 수정신고.무납부하였는바 청구인이 수정신고한 금액으로 청구인의 2018년 제2기분 부가가치세를 경정하여야 한다.

＜표2＞

청구인의 수정신고 내역

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ㅇ(가) ‘건물가액+토지가액+세액=분양대금’이어야 하는데 처분청이 제시한 계산내역에 의하면 ‘건물가액+토지가액+세액’이 분양대금을 상회한다.(나) 쟁점오피스텔 토지의 ㎡당 원가는 OOO원이고 이를 기준으로 304호의 토지가액을 산정하면 OOO원인데, 처분청이 기준시가를 적용하여 해당 토지가액을 산정한 금액은 ㎡당 OOO원으로 청구인의 취득원가에도 미치지 못하므로 부당하다.

(2) 청구인은 처분청의 요구에 따라 2023.3.2. 수정신고를 하였고 처분청이 청구인의 수정신고 내용을 확정해주지 아니하여 이를 납부하지 못하였으므로 수정신고일(2023.3.2.) 이후 발생한 납부불성실가산세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 건물의 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.「부가가치세법」 제29조제9항은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하고, 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제64조 제1호에서는 토지와 건물 등에 대한「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 공급가액으로 하며, 다만 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 적용한다고 규정하고 있다.쟁점오피스텔 7건 중 6건은 공급계약일이 2017.9.27.부터 2017.10.7.까지로 2017년의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물분 공급가액을 산정하였고, 쟁점오피스텔 301호의 경우 공급계약일이 2018.7.17.로 2018년 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물분 공급가액을 산정하였다.

＜표3＞

처분청 과세표준계산 내역

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ㅇ청구인은 ‘건물가액+토지가액+세액=분양대금’이어야 하는데 처분청이 제시한 계산내역에 의하면 분양대금을 상회한다고 주장하나, 위 ＜표2＞ 기재와 같이 ‘건물가액+토지가액+세액=분양대금’과 일치한다.또한, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 적용한다고 규정하고 있는데 청구인이 제출한 감정가액은 2017.10.11. 작성된 것으로 해당 요건을 충족하지 못하므로 공급계약일 현재의 기준시가로 안분하여 건물분 공급가액을 계산한 후 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 납부지연가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상 제재인바(대법원 2010.2.28. 선고 2008두8505 판결), 청구인은 2023.3.2. 2018년 제2기 부가가치세를 수정신고하였으나 무납부하였고, 처분청은 과세예고통지를 거쳐 2023.9.5. 이 건 부가가치세 경정ㆍ고지에 이른 점이 확인되나, 이러한 사정만으로 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는 것으로 보기 어렵다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 건물의 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

② 납부불성실가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.7.29.부터 2021.9.3.까지 AAA이라는 상호로 경기도 의왕시 OOO에서 주택신축판매업을 영위한 것으로 나타나는바, 사업자등록 기본사항은 ＜표4＞ 기재와 같다.

＜표4＞

청구인 사업자등록 기본사항

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(2) 2018년 제2기 쟁점오피스텔 분양내역은 ＜표5＞ 기재와 같다.

＜표5＞

쟁점오피스텔 분양내역

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(3) 쟁점오피스텔의 집합건축물 대장은 다음 ＜표6＞ 기재와 같다.

＜표6＞

쟁점오피스텔 집합건축물 대장(요약)

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(4) 쟁점오피스텔 분양계약서에 의하면, 토지의 가액과 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 매매대금을 정한 것으로 확인된다.

(5) 청구인이 제출한 감정평가서에 의하면 기준시점은 2017.10.11.이고, 총 감정가액 OOO원을 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 안분한 것으로 확인되며, 청구인은 이를 기초로 2023.3.2. 2018년 제2기 부가가치세를 수정신고한 것으로 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 2017.10.11. 기준 감정가액으로 안분계산한 금액을 건물분 공급가액으로 하여 2018년 제2기분 부가가치세 OOO원을 수정신고. 무납부하였는바 청구인이 수정신고한 금액으로 청구인의 2018년 제2기분 부가가치세를 경정하여야 한다고 주장한다.

그러나「부가가치세법 시행령」 제64조제1호에서는 토지와 건물 등에 대한「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 공급가액으로 하며, 다만 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 적용한다고 규정하고 있는데, 쟁점오피스텔 7건의 양도시기는 위 ＜표3＞ 기재와 같이 2018.7.3.부터 2018.10.26.까지로 확인되고, 청구인이 제출한 감정가액은 2017.10.11. 기준으로 작성된 것으로 ‘공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액’에 해당하지 아니하는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔 7건 중 6건은 공급계약일이 2017.9.27.부터 2017.10.7.로 2017년의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물분 공급가액을 산정하였고, 쟁점오피스텔 301호의 경우 공급계약일이 2018.7.17.로 2018년 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물분 공급가액을 산정한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 처분청의 요구에 따라 2023.3.2. 수정신고를 하였고 처분청이 청구인의 수정신고 내용을 확정해주지 아니하여 이를 납부하지 못하였으므로 수정신고일(2023.3.2.) 이후 발생한 납부불성실가산세는 취소되어야 한다고 주장한다.

그러나 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상 제재인바(대법원 2010.2.28. 선고 2008두8505 판결 참조), 청구인은 2023.3.2. 2018년 제2기 부가가치세를 수정신고하였으나 무납부하였고, 처분청은 이로부터 4개월여 후에 과세예고통지를 거쳐 2023.9.8. 이 건 부가가치세 경정. 고지에 이른 점이 확인되나, 이러한 사정만으로는 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 부가가치세법제29조[과세표준]

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(3) 소득세법제99조[기준시가의 산정]

① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 국세기본법제48조[가산세 감면 등]

① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우