토지와 건물로 구분하여 취득가액을 환산할 수 있는지 여부(기각)

취득가액이 불분명하여 취득가액을 환산할 때에는 「소득세법 시행령」제164조 제7항의 규정에 의해 개별주택가격을 기준으로 ‘취득당시 기준시가’를 산정한 다음, 양도 당시 토지·건물 전체 실거래가액에서 ‘취득당시 기준시가’를 곱하고 양도당시 기준시가(개별주택가격)로 나누어 취득가액을 환산하도록 되어 있으므로 당초 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.5.28. OOOOO OOO OOO OOO 대지 354㎡ 및 단층주택 145.74㎡( 이하 “쟁점주택”이라 한다), 같은 동 217 대지 231㎡(지상의 무허가주택 107.37㎡ 포함, 이하 “쟁점외주택”이라 하고, 쟁점주택과 합하여 “수용주택”이라 한다)를 OOOOOO에 공공용지의 협의취득을 원인으로 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 수용주택의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 개별주택가격이 공시된 쟁점주택은 토지와 건물을 합한 개별주택가격에 의해 취득가액을 환산하고, 개별주택가격이 공시되지 아니한 쟁점외주택은 토지와 건물 을 구분한 기준시가에 의해 취득가액을 환산하여, 2010.9. 8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 159,435,170원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOOOOO가 쟁점주택을 수용하면서 토지는 166,144,000원으로, 건물은 52,584,600원으로 구분하여 보상하였으므로 취득가액 역시 토지와 건물을 구분하여 기준시가에 의해 환산하여야 하 며, 쟁점주택의 개별주택가격이 공시되어 있다 하여 토지와 건물부분의 가액을 합한 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별주택가격이 공시된 주택의 경우, 취득가액이 불분명하여 취득가액을 환산할 때에는 「소득세법 시행령」제164조 제7항의 규정에 의해 개별주택가격을 기준 으로 ‘취득당시 기준시가’를 산정한 다음, 「소득세법 시행령」제176조 의2 제2항 제2호의 규정에 따라 양도 당시 토지·건물 전체 실거래가액 에서 ‘취득당시 기준시가’를 곱하고 양도당시 기준시가(개별주택가격)로 나누어 취득가액을 환산하도록 되어 있으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

개별주택가격이 공시된 쟁점주택을 수용하면서 토지와 건물을 구분하여 보상하였을 경우, 토지와 건물로 구분하여 취득가액을 환산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확 인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 라. 주택 「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동 주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다(2005.12.31. 단서 개정) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매 매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

⑦ 「부동산가격공시 및 감정 평 가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수 되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 OOOOOOO이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. OOOOOOO이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

(3) 부동산가격공시 및 감정 평 가에 관한 법률 제16조【단독주택가격의 공시】

① OOOOOOO은 용도지역. 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “표준주택가격”이라 한다)을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청의 심리자료를 보면, (가) 청구인의 수용주택은 2008.2.28. OOOOOOOOOO OOOO(OOOOO OOOOOOOOO)에 따라 OOOOOO에 공공용지의 협의취득을 원인으로 수용되었고, 청구인은 수용주택의 보상금으로 쟁점주택의 토지 166,144,000원, 건물 52,784,600원 및 쟁점외주택의 토지 125,202,000원, 건물 43,147,460원, 합계 387,278,060원을 수령하였고, 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, (나) 처분청은 수용주택의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 개별주택가격이 공시된 쟁점주택은 「소득세법 시행령」제164조 제7항의 규정에 의해 개별주택가격을 기준 으로 ‘취득당시 기준시가’를 산정한 다음, 「소득세법 시행령」제176조 의2 제2항 제2호의 규정에 따라 양도 당시 토지·건물 전체 실거래가액 에서 ‘취득당시 기준시가’를 곱하고 양도당시 기준시가(개별주택가격)로 나누어 취득가액을 환산하고, 개별주택가격이 공시되지 아니한 쟁점외주택(무허가주택)은 토지와 건물을 구분한 기준시가에 의해 취득가액을 환산하여, 양도소득세를 결정·고지한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 OOOOOO가 쟁점주택을 수용하면서 토지는 166,144,000원으로, 건물은 52,584,600원으로 구분하여 보상하였으므로, 취득가액 역시 쟁점외주택과 같이 토지와 건물을 구분하여 기준시가에 의해 환산하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목에서 「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 개별주택가격이 공시된 개별주택의 경우, 그 공시된 개별주택가격을 기준시가로 하고, 「소득세법 시행령」 제164조 제7항에는 개별주택가격이 공 시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 OOOOOOO이 최초로 공시한 개별주택가격에, 취득당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건물가액을 합한 금액을 곱한 다음, 개별주택가격 최초 공시 당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건물가액을 합한 금액으로 나누어 계산하도록 규정하고 있으므로, 비록 쟁점주택의 양도(보상)가액이 토지와 건물로 구분되었다 하더라도 공시된 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하는 것이 타당하다 할 것이다(OOO OOOO OOOOOOOO, OOOOOOOOO OO)O 따라서, 처분청이 쟁점주택에 대해 공시된 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.