실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부(취소)

국토이용관리법 등의 위반사유에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세한 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분임

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 서울특별시 중랑구 OO동 OOO외 3필지 4,935㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.3.6 양도한데 대하여 94.2.11 청구인에게 1990년 귀속 양도소득세 1,290,979,000원 및 동 방위세 261,137,720원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.4.7 심사청구를 거쳐 1994.8.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지의 매매가 국토이용관리법의 위반이라 하더라도 투기성이 없으므로 실지거래가액에 의한 과세는 부당하며, 실지거래가액에 대하여 중부지방국세청 부동산조사반에 제출된 매매계약서는 주택조합이 임의로 작성하여 보관하고 있던 것이므로, 이를 근거로 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지의 토지거래계약 신고시 2,961,000,000원의 계약금액을 신고하였다가 중랑구청의 가격권고에 의하여 1,890,000,000원으로 변경신고수리되었는 바, 양수자인 청구외 서울개인택시운송사업조합 동대문지역주택조합(이하 “개인택시주택조합”이라 한다)으로부터 확인한 실지거래가액은 3,207,800,000원으로 청구인은 실지거래가액보다 낮게 허위신고하여 국토이용관리법을 위반하였으며, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 2,961,000,000원이라 주장하나 쟁점토지의 양수자인 개인택시주택조합측이 실지계약서를 제시하여 실지거래금액을 확인하고 있는 반면, 청구인은 청구주장을 증명할만한 계약서등 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 국토이용관리법 위반사유로 한 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부 및 실지거래가액의 진위여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에는 양도가액은 기준시가에 의하되 대통령령으로 정하는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 되어 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호에는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해자산의 취득당시의 기준시가(다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액) 등으로 규정되어 있으며, 같은 법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에는 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서의 “대통령령이 정하는 경우”란 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우를 말하며, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우에는 공정과세자문위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하도록 규정되어 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 쟁점토지는 토지거래계약신고구역내의 토지로서 청구인은 1989.12.28 중랑구청에 실지거래가액 2,961,000,000원으로 토지거래계약신고를 하였으나, 중랑구청의 가격권고에 의하여 1990.1.23 실지거래가액을 1,890,000,000원으로 수정신고하여 1990.2.7 수리된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인은 토지거래계약허위신고라는 국토이용관리법 위반사유로 실지거래가액에 의한 과세처분을 받았는 바, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 보면, 본문에서는 일정거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위 외 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세자문위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 하여 이는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다.

그러나, 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가를 적용하여 과세할 것인지의 여부가 처분청의 재량에 속한다 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우 기준시가로 계산할 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는 데도 단순히 국토이용관리법 위반사유로 무조건 실지거래가액으로 과세한 것은 여타 거래에 대하여 기준시가로 과세한 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 이는 국토이용관리법 등의 위반사유에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세한 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다. (국심 91서231, ’91.5.28 합동회의 등 다수 동지)

(3) 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 1978.7.11 취득한 후 1979년부터 1986년까지 농지로 경작하였음이 중랑구청장의 농지세과세사실 회신공문(세일 13430-811, ’94.7.15)에 의하여 확인되고, 1987년부터 1988년까지 청구외 OOO등 3인에게 공장부지등으로 임대하여 주었음이 임대차계약서에 의하여 확인되며, 1989년부터 양도시까지 청구인이 공장을 운영하였음이 1994.7.20 중랑세무서장이 증명한 폐업사실증명원에 의하여 확인된다. 또한 국세청의 청구인에 대한 1981년 2월부터 1994년 3월까지의 부동산 D/B자료를 보면, 청구인은 쟁점토지이외 양도한 부동산이 없으며, 취득한 부동산도 중부지방국세청의 부동산조사결과 쟁점토지의 양도대금으로 취득한 사실이 인정되었는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 12년간 보유한 사실 및 위의 쟁점토지 이용실태, 청구인의 부동산거래내역 등을 감안할 경우 청구인의 쟁점토지 양도는 투기거래로 인정하기 어렵다할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.