청구인이 쟁점토지를 다른 소유자의 부동산과 구분 없이 일괄 양도한 것으로 보아 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산한 가액으로 경정한 처분의 당부 등

청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 취득가액 관련 매매계약서는 소급작성된 것으로 확인되고, 매매계약서상 거래가액이 실제거래가액이라고 볼 만한 객관적인 증빙의 제시가 있지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 경정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없으나, 청구인과 OOO가 최초로 매매계약을 체결한 이후 매매대금은 2차례 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경되어 작성된 점, 최초 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 소유자별로 구분되어 있지 않았으나, 2~4차 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 모두 소유자별로 구분되어 있는 점 등에 비추어 소유자별 매매가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.4.10. OOO 외 24필지 토지 33,514㎡(OOO 토지, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 건물 563㎡(2009년 1월 신축된 골프연습장 건물 1,514㎡ 중 일부, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 장OOO에게 양도하고 2013.7.1. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2014.1.6.~2014.2.19. 기간 동안 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지와 그 지상 건물 226㎡(2008년 9월 멸실된 관리사 건물)를 배우자 김OOO의 건물 387㎡(2008년 9월 멸실된 OOO골프연습장 건물 387㎡) 및 아들 김OOO의 토지 15,476㎡(OOO골프연습장 내 전원주택부지 및 인근 인삼밭)와 구분 없이 일괄양도한 것으로 보아 양도가액을「소득세법」 제100조제2항에 따라 기준시가에 의해 안분계산한OOO원으로 하고, 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 계산한 환산취득가액OOO원으로 하여 2014.5.12. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.14. 이의신청을 거쳐 2014.10.8. 심판청구를 제기하였다(이의신청 결과, 파3 골프장 건설비 등 OOO원이 자본적 지출액으로 인정됨에 따라 취득가액은 OOO원으로 경정되고, 당초 세액은 OOO원으로 감액경정되었음).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1987년부터 순차적으로 쟁점토지를 취득하였고, 2001년부터 쟁점토지에 파3 골프장(9홀)을 건설하여 운영하다가 장OOO에게 이를 양도하였다. 청구인은 2008.3.27. 장OOO와 청구인, 배우자 김OOO, 아들 김OOO 소유의 부동산을 OOO원에 일괄매매하기로 계약을 체결하였고, 동 매매계약을 체결한 이래 소유권 이전까지 5년이 걸렸으며, 그 과정에서 매매대금은 2차례 감액되어 최종적으로 OOO원으로 확정되었다. 청구인은 2013년 4월 부동산의 양도가액을 소유자별로 구분(청구인 소유 쟁점토지 OOO원, 청구인과 김OOO 공동소유 골프연습장 건물 OOO원, 김OOO 소유 토지 OOO원)하여 매매계약서(4차)를 작성한 다음, 부동산 거래신고를 하고 소유권 이전등기도 경료하였다. 4차 매매계약서는 청구인 외 2인과 장OOO 간에 부동산 거래와 관련하여 최종적으로 작성한 것이고 동 매매계약서상 매매대금은 매매당시 주변시세가 반영된 것이므로 실지거래가액으로 인정되어야 한다. 처분청은 청구인 외 2인이 소유 부동산을 구분 없이 일괄양도한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 청구인 소유 쟁점토지 OOO원, 청구인과 김OOO 공동소유 골프연습장 건물 OOO원, 김OOO 소유 토지 OOO원으로 경정하였으나, 이는 양도당시의 시세를 고려하지 않은 불합리한 가격이다. 양도당시의 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 양도가액을 정하는 것은 양도 당시의 가액을 왜곡하거나 불합리한 방법으로 조세를 회피하려는 것을 방지하고자 하는 목적이 있지만, 가장 중요한 것은 양도당시의 시가를 반영한 합리적인 배분, 주변시세가 잘 반영된 정상적인 배분이 이루어져야 하는 것이다.

처분청의 처분대로라면 쟁점토지의 가격이 골프연습장의 시설비 보다 무려 11배가 넘는데, 골프연습장의 경우 부지 구입비보다 철탑 등 시설비가 더 많이 소요된다는 것은 일반적으로 알려진 사실이다. 일례로, 청구인이 운영한 OOO골프연습장과 규모가 유사한 OOO골프연습장(OOO 소재)의 경우 토지구입비로 OOO원, 골프장 시설비로OOO원이 소요된 점을 보더라도 처분청이 기준시가에 의해 안분계산한 가액보다 청구인이 산정한 가액이 합리적이고 주변시세가 반영된 적정한 양도가액이다.

(2) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상의 매매대금(OOO원)은 지급 증빙자료가 전혀 없으며, 전소유자인 김OOO이 실거래가액이 아니라는 확인서를 제출하였고 다른 전소유자인 김OOO도 실거래가액을 정확히 모른다고 진술하였다는 이유로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 경정하였으나, 동 매매계약서상 거래금액은 실거래가액이다.청구인은 김OOO에게 2005.4.29. OOO원, 2005.5.6. OOO원을 은행계좌로 송금하였고, 나머지 OOO원은 수표로 지급하였으며, 김OOO에게 1998.4.7. OOO원, 1998.11.23. OOO원, 1999.1.15. OOO원 등 OOO원을 은행계좌로 송금하였고, 나머지 OOO원을 현금으로 지급하였다.청구인이 매입한 토지의 실지거래가액OOO원과 처분청이 환산한 가액 OOO원은 유사(1.4:1)하고, 또한 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액 OOO원과 기준시가도 유사(1.5:1)하므로 비록, 청구인이 매매계약서를 분실하여 양도소득세 신고시 매매계약서를 소급작성하여 제출하였더라도 매매계약서상 거래금액(OOO원)은 실지거래가액이므로 취득가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 소유권 이전용으로 작성된 4차 매매계약서상 금액이매매당사자의 의사가 모두 반영된 가액이라고 주장하나, 양도소득세 실지조사 결과, 청구인 외 2인은 최초 매매계약시부터 최종 소유권 이전시까지 소유 부동산을 구분없이 장OOO에게 일괄양도한 것으로 당시 매매거래를 중개한 김OOO과 최OOO에 의하여 확인된다.최초 매매계약시부터 최종 소유권 이전시까지 매매대금은 2차례 감액OOO되었으나 감액(OOO원)된 매매대금이 어느 누구 소유의 부동산에서 감액된 것이 아닌 매매목적물 전체금액에서 감액된 것으로 확인되었고, 매매대금이 감액되면서 부동산 소유자별로 매매계약서를 3차례에 걸쳐 작성하였으나 부동산 소유자별 매매대금에 대한 구체적인 산정근거도 없고, 매매대금 또한 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 평가하지 않았으며, 매매대금이 감액될 때마다 매매당사자들 사정에 따라 소유자별 매매계약서가 임의로 작성된 것으로 확인된다.특히, 청구인이 실지매매계약서라고 주장하고 있는 4차 매매계약서의 내용을 보면, 청구인 소유의 쟁점토지는 OOO원, 청구인과 김OOO 소유의 골프연습장건물은OOO원, 김OOO 소유의 토지는 OOO원에 거래한 것으로 기재되어 있으나, 골프연습장 건물은 장OOO가 자기 자금으로 신축한 것으로 소유권 이전당시 장OOO의 실질 소유인 것으로 확인되었음에도 불구하고 4차 매매계약서에 기재된 골프연습장 건물의 거래가액이 OOO원이라고 주장하면서 이를 근거로 작성된 양도소득세 신고가 정당하다는 청구주장은 사실관계를 전혀 도외시한 터무니없는 주장이다.

따라서, 매매대금이 감액될 때마다 소유자별로 매매계약서를 3차례에 걸쳐 작성하였으나, 이 또한 소유자별 매매대금에 대한 구체적인 산정근거 없이 매매당사자들 사정에 따라 소유자별 매매계약서 거래금액이 임의로 산정되어 작성된 것이며, 최초 매매계약시부터 최종 소유권 이전시까지 부동산을 소유자별 구분없이 일괄매매한 것으로 확인되므로 양도가액을 기준시가에 의해 안분계산한 가액으로 경정한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 양도소득세 신고시 소급작성한 매매계약서상 매매대금 OOO원을 실지거래가액이라고 주장하고 있지만 이를 뒷받침할 만한 대금지급 증빙자료는 일체 없다. 또한, 실지조사 기간 중 전소유자 김OOO은 소급작성된 매매계약서상 매매대금은 실지거래가액이 아니라는 내용의 확인서를 제출하였고, 또 다른 전소유자 김OOO은 청구인과는 친척관계로 매매대금을 몇 년에 걸쳐 수령하였으나 정확한 실지거래가액은 알 수 없다고 진술하는 등 청구인이 소급작성한 매매계약서상 매매대금이 실지거래가액이라고 확인할 수 있는 근거나 증빙자료가 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 경정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점토지를 다른 소유자의 부동산과 구분 없이 일괄 양도한 것으로 보아 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산한 가액으로 경정한 처분의 당부

② 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 경정한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제96조[양도가액]

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제100조[양도차익의 산정]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2)소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다.

(3)부가가치세법 시행령 제48조의2[과세표준의 안분계산]

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.4.10. 장OOO에게 쟁점토지와 건물을 OOO원에 양도(취득가액 OOO원)한 것으로 하여 2013.7.1. 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 청구인 외 2인이 아래의 부동산을 소유자별 구분 없이 OOO원에 일괄양도한 것으로 보고 양도가액을「소득세법」 제100조제2항에 따라 기준시가에 의해 안분계산한 가액으로 경정하는 한편, 취득가액도 불분명한 것으로 보아 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 계산한 환산취득가액으로 경정하였다.OOO

(2) 처분청의 조사내용은 다음과 같다.(가) 양도가액

① 청구인(매도인 대표)과 장OOO(매수인)는 2008.3.27. 청구인 소유의 쟁점토지(관리사 건물 포함), 김OOO 소유의 골프연습장 건물, 김OOO 소유의 토지를 OOO원에 일괄매매하기로 계약을 체결하였으나, 최초로 매매계약이 체결된 이후 매매대금은 OOO원으로 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경·작성되었다.

② 매매계약의 체결 및 소유권의 이전 내역은 다음과 같다.OOO

③ 청구인 외 2인은 장병무로부터 매매대금 OOO원을 수령한 후 4차 매매계약서를 근거로 소유자별 양도가액을 신고하였으나, 청구인과 장OOO 간 매매거래를 중개한 최OOO과 김OOO은 최초로 매매계약을 체결할 시점부터 소유자별로 구분없이 부동산을 일괄매매한 것이라고 진술하였다.(나) 취득가액

① 청구인은 1987년과 1999년 2차례에 걸쳐 쟁점토지를 취득하였으며, 매매계약서를 증빙으로 제출하였으나, 전소유자들로부터 확인한 결과, 매매계약서는 거래당시 작성된 것이 아니라 소급작성된 것이고 실지거래가액 또한 확인이 불가하다.

② 청구인은 쟁점토지를 취득한 이후인 2002년 파3 골프장(9홀) 부지 공사 및 골프연습장 건물 공사를 시행하였다며, 공사도급계약서를 증빙으로 제출하였으나, 도급계약서상 수급인인 OOO은 2003년 폐업하였고 대표자도 주거가 불명하여 거래사실의 확인이 불가하며, 공사도급계약서 또한 양도소득세 신고시 소급작성된 것으로 확인된다.

③ 청구인은 공사대금의 지급사실을 입증할 만한 금융증빙 등을 제시하지 못하였는바, 청구인 소유의 쟁점토지(관리사 건물 포함) 및 김OOO 소유의 골프연습장 건물은 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙자료가 없다.

④ 김OOO소유 부동산의 경우 거래상대방이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 내용과 일치한다.

(3) 처분청의 양도가액 및 취득가액 경정내역은 아래와 같다.OOO

(4) 청구인은 이의신청 과정에서 파3골프장 건설비 OOO원 등을 필요경비로 인정받았으며, 그 결과 경정내역은 아래와 같다.OOO

(5) 거래당사자와 중개인(청구인측 최OOO에 대한 주요 문답내용은 다음과 같다.OOO

(6) 청구인과 장OOO가 2008년 3월 최초로 매매계약을 체결할 당시 매매목적물에는 청구인 소유의 관리사 건물(226㎡)과 김OOO 소유의 골프연습장 건물(387㎡)이 포함되어 있었으나, 매수인 장OOO는 2008년 9월 이를 철거하고 2009년 1월 골프연습장 건물을 새로이 건축하였다. 골프연습장 건물의 신축 내역은 아래와 같다.OOO등기부에는 골프연습장 건물(1,514㎡)의 소유자가 김OOO로 되어 있고, 김OOO가 2009년 2월 그 중 일부(563㎡)를 김OOO가 청구인에게 증여한 것으로 되어 있다.

(7) 처분청은 매수인 장OOO가 당시 쟁점토지 등에 대한 잔금을 모두 지불하지 않은 상태였기 때문에 신축 골프연습장 건물을 본인 명의로 보존 등기하지 못한 것일뿐, 매매계약을 체결한 이후 장OOO가 관리사 건물(226㎡)과 골프연습장 건물(387㎡)을 철거한 다음, 주식회사 OOO로 하여금 골프연습장 건물을 신축한 것으로 확인되고, 이를 김OOO 명의로 증축 등기하면서 청구인과 김OOO가 장OOO에게 “부동산 매매잔금 완납시 조건없이 골프연습장 건물 및 시설 등을 인도한다”는 확인서를 작성해 준 것으로 확인되므로 신축 골프연습장 건물의 실질적인 소유자는 매수인 장OOO로 보아야 하고, 그 대신 최초 매매계약 당시 매매목적물에 포함되었으나 매수인 장OOO가 멸실한 청구인 소유의 관리사 건물 226㎡, 김OOO 소유의 골프연습장 건물 387㎡을 사실상 매수인 장OOO에게 양도한 것으로 보아야 한다는 의견이다.

(8) 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 OOO원, 김OOO와 공동으로 소유한 골프연습장 건물의 양도가액은 OOO원이고, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이라며, 양도가액과 관련하여 4차 매매계약서와 법무사 김OOO의 확인서를, 취득가액과 관련하여 김OOO과 김OOO의 확인서를 증빙으로 각 제출하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 매도인 대표인 청구인과 매수인인 장OOO가 청구인 외 2인의 부동산을 소유자별 구분 없이 일괄매매하였다는 의견이나, 청구인과 장OOO가 최초로 매매계약을 체결한 이후 매매대금은 2차례 감액되었고 매매계약서도 4차에 걸쳐 변경·작성된 점, 최초 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 소유자별로 구분되어 있지 않았으나, 2~4차 매매계약서에는 매매목적물의 가액이 모두 소유자별로 구분되어 있는 점 등에 비추어 소유자별 매매가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(10) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 소급작성된 것으로 확인되는 점, 세무조사시 전소유자인 김OOO은 매매계약서상 거래가액이 실지거래가액이 아니라고 확인하였고, 또 다른 전소유자인 김OOO도 정확한 실지거래가액을 알 수 없다고 진술하였으며, 달리 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 경정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.