청구인이 일괄양도하고 전체를 한울타리내 주택으로 보아1세대1주택비과세를적용한 쟁점부동산에 대하여, 실제는 2개동의 건물로 이루어져 있어 1개동의 건물에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

청구인의 양도 당시 쟁점부동산은 주택만 있는 쟁점1동건물과 주택과 상가가 있는 쟁점2동건물로 물리적으로 분리되어 있고 구조적·기능적으로도 세대별로 독립적 주거생활이 가능한 것으로 보이므로 그 전체를 사회통념상 하나의 주택으로 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1984.10.29. OOO 대 417㎡ 및 그 지상의 미등기건물 162.48㎡(1동 101호, 72.52㎡를 “쟁점주택①”, 2동 101호, 31.74㎡를 “쟁점주택②”, 2동 102호, 58.22㎡를 “쟁점상가”라 하고, 대지와 건물을 모두 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2019.5.3. 주식회사 AAA에 OOO원에 양도하였다.

나. 청구인은 2019.7.26. 쟁점부동산 전체를 한울타리내의 주택으로 보아 쟁점부동산 양도거래에 대하여 양도가액 OOO원, 환산취득가액 OOO원, 기타 필요경비 OOO원, 양도차익 OOO원(1세대 1주택 비과세 양도차익 OOO원) 및 장기보유특별공제 OOO원을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

다. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사결과 OOO구청장이 쟁점부동산에 대하여 주택(쟁점주택①, 쟁점주택②)과 일반건축물(쟁점상가)로 나누어 재산세를 부과한 사실을 확인하고, 쟁점부동산이 2개동의 건물(쟁점주택①과 부속토지 186.12㎡를 합하여 “쟁점1동건물”이라 하고, 쟁점주택②, 쟁점상가 및 그 부속토지 230.88㎡를 합하여 “쟁점2동건물”이라 한다)로 이루어진 것으로 보아, 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점1동건물은 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 쟁점2동건물은 양도소득세를 재계산하도록 처분청에 지시하였다.

라. 처분청이 이에 따라 2022.3.28. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하자, 청구인은 이에 불복하여 2022.4.6. 이의신청을 거쳐 2022.9.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 하나의 주택이고, 쟁점부동산은 쟁점주택①과 쟁점주택②의 연면적(104.26㎡)이 쟁점상가의 연면적(58.22㎡)보다 크므로, 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하여야 한다. 쟁점부동산은 일본이 패망한 후 우리나라에 남겨놓은 적산가옥으로 1필지의 토지 위에 있으며, 특히 쟁점2동건물 101호 및 102호는 취득 후 원형 그대로 보존한 무허가건축물이다. 청구인은 쟁점부동산을 1984.10.29. 취득한 후 쟁점2동건물 101호(쟁점주택②)에 거주하였고, 쟁점1동건물 101호 및 쟁점2동건물 102호는 1996.3.27.부터 2018.10.31.까지 BBB 외 7명에게 임대하였다. 쟁점1동건물 101호(쟁점주택①)는 청구인의 자 CCC 소유의 OOO 지상 상가 뒤편에 있고, 그 옆에는 2～3평 정도 되는 헛간이 붙어 있으며, 마당에는 임차인들이 사용할 수 있는 공중화장실과 수도가 있다. 쟁점부동산은 OOO 어시장 주변에 위치하고 있는데, 그 주변에 배를 타는 어부들이 많은 것에 비해 그들이 거주할 수 있는 주택은 거의 없어 별다른 수입도 없는 청구인으로서는 약간의 경제적 도움도 받고, 여러 사람들과 지내는 것도 좋을 것 같다는 생각에 조그만 면적(31.74㎡)의 주택을 신축(방 3개)하여 어부들에게 세를 놓았다. 넓은 마당은 청구인만 사용하는 것이 아니라 임대주택인 1동 101호에 거주하는 임차인들이 고기잡이용 그물을 손질할 때 마땅한 공간이 없어서 마당에 함께 모여 어구, 어망 및 낚시 등을 수선하였다. 쟁점부동산은 외부에서 들어오는 대문이 별도로 없어서 청구인 및 입주민들이 공동으로 사용하는 마당을 통해 자유롭게 출입하였고, 쟁점1동건물과 쟁점2동건물 모두 동일한 울타리 안에 있으므로 사회통념상 하나의 주택으로 보아야 한다.

처분청은 “개별주택가격 결정조서 및 위성지도에 의하면 쟁점1동건물과 쟁점2동건물의 출입구(대문)가 각각 존재하고, 두 건물 사이에 내부 연결통로는 없는 것으로 확인”되었으므로 쟁점1동건물과 쟁점2동건물을 하나의 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, OOO 사진에 나오는 대문은 쟁점부동산의 대문이 아닌 별도 건물(청구인의 자 CCC 소유의 OOO 지상 상가건물)의 대문으로, 이를 쟁점부동산의 대문으로 착각한 것으로 보인다. 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 하나의 주택이고, 쟁점부동산은 쟁점주택①과 쟁점주택②의 연면적(104.26㎡)이 쟁점상가의 연면적(58.22㎡)보다 크므로, 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하여야 한다.

(2) 쟁점2동건물도 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 더 크므로, 전체를 주택으로 보아야 한다.쟁점부동산 재산세 과세대장에는 쟁점주택①의 면적이 72.52㎡, 쟁점주택②의 면적이 31.74㎡인 것으로 기재되어 있으나, 실제 면적은 쟁점주택①의 면적이 31.74㎡이고 쟁점주택②의 면적이 72.52㎡이므로, 쟁점2동건물의 경우에도 주택의 면적(72.52㎡)이 주택 외의 면적(58.22㎡) 보다 크다. 따라서 쟁점2동건물도 전체를 주택으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 독립적인 별개의 건물이므로 쟁점1동건물만 1세대 1주택 비과세를 적용한 이 건 처분은 잘못이 없다.개별주택가격 결정조서에 의하면 쟁점부동산은 쟁점1동건물과 쟁점2동건물로 구분되어 있는 것으로 나타나고, 쟁점부동산에 대한 위성지도(항공사진)에 의하면, 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 공동으로 사용하는 대문은 없고 건물 내부로 들어가기 위한 출입구(대문)가 각각 존재하며 건물로 진입하기 위한 진입도로도 별도로 분리되어 있고 두 건물사이에 내부 연결통로가 없는 것으로 확인되며, 쟁점부동산을 1996.3.27.부터 2018.10.31.까지 BBB 외 7명에게 임대한 것으로 나타나므로 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 한 필지 내에 있으나 물리적으로 분리되어 있어 동일한 생활영역에 있는 것으로 보기 어렵다.

따라서 쟁점부동산이 2개동의 건물로 이루어진 것으로 보아, 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점1동건물에만 1세대 1주택 비과세를 적용한 이 건 처분은 잘못이 없다.

(2) 국세공간정보(GIS)시스템을 통해 면적을 측정한 결과, 재산세 과세대장에 기재된 쟁점주택②의 면적과 쟁점주택②의 측정된 면적이 유사한 것으로 나타나고, 달리 쟁점주택②의 실제면적이 72.52㎡이라는 점을 입증할 증빙이 제출되지 아니하였으므로 쟁점주택②의 면적을 72.52㎡로 보아, 쟁점2동건물 전체를 주택으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산 전체를 한 울타리 내 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점2동건물의 주택 면적이 주택 외의 면적보다 더 크므로, 전체를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령제154조[1세대 1주택의 범위]

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1984.10.29. 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2019.5.3. 주식회사 AAA에 OOO원에 양도하고, 2019.7.26. 쟁점부동산 전체를 한 울타리내의 1주택으로 보아 쟁점부동산 양도거래에 대하여 양도가액 OOO원, 환산취득가액 OOO원, 기타 필요경비 OOO원, 양도차익 OOO원(1세대 1주택 비과세 양도차익 OOO원) 및 장기보유특별공제 OOO원을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였으며, 쟁점부동산 양도에 대한 2019년 귀속 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

양도소득세 신고.납부 및 경정내역OOO

(2) 처분청은 쟁점부동산이 2개동의 건물로 이루어진 것으로 보아, 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점1동건물은 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 쟁점2동건물은 양도소득세를 재계산하여 2022.3.28. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.(가) 쟁점부동산 중 토지의 등기사항증명서는 확인되나, 건물(쟁점주택①,

② 및 쟁점상가)에 관한 등기사항증명서 및 건축물대장은 확인되지 않는다.(나) 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 개별주택가격 상세내역과 연도별 내역은 ＜표2＞ 내지 ＜표4＞ 기재와 같다.

＜표2＞

쟁점1동건물 개별주택가격 상세내역OOO＜표3＞ 쟁점2동건물 개별주택가격 상세내역OOO＜표4＞ 연도별 개별주택가격OOO(다) 처분청은 OOO구청장의 쟁점부동산 개별주택가격 결정조서 및 재산세 과세 내역을 제출하였는데, 쟁점1동건물과 쟁점2동건물로 구분되어 결정된 것으로 확인된다.(라) 처분청은 인터넷 검색포털 OOO 등에 의하면 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 공동으로 사용하는 대문은 없고 건물 내부로 들어가기 위한 출입구(대문)가 각각 존재하며 건물로 진입하기 위한 진입도로도 별도로 분리되어 있고 두 건물사이에 내부 연결통로가 없는 것으로 확인된다는 의견이다.

1) 이에 대하여 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 대문으로 표시한 것은 청구인의 자 소유 상가건물의 출입구이고, 쟁점부동산은 외부에서 들어오는 대문이 별도로 없어서 청구인 및 입주민들이 공동으로 사용하는 마당을 통해 자유롭게 출입하였다고 주장하고 있다.

2) 2013년부터 2018년 10월까지 OOO 소재 상가건물에서 “OOO수산”을 운영하였던 DDD는 다음과 같은 내용의 사실확인서를 제출하였다.OOO(마) 쟁점부동산의 주민등록 전·출입자 내역은 ＜표5＞ 기재와 같다.

＜표5＞

주민등록 전출·전입자 내역OOO(바) 쟁점부동산 소재지OOO에 등록된 사업자 내역은 ＜표6＞ 기재와 같다.

＜표6＞

사업자 등록 내역OOO(사) 처분청은 청구인의 수도요금납입 내역을 제출하였는데, 해당 자료만으로는 수도요금이 쟁점주택①, 쟁점주택

② 및 쟁점상가로 구분·고지되었는지 여부는 확인되지 않는다.(아) 청구인은 쟁점부동산 재산세 과세대장에는 쟁점주택①의 면적이 72.52㎡, 쟁점주택②의 면적이 31.74㎡인 것으로 기재되어 있으나, 실제 면적은 쟁점주택①의 면적이 31.74㎡이고 쟁점주택②의 면적이 72.52㎡이므로, 쟁점2동건물의 경우에도 주택의 면적(72.52㎡)이 주택 외의 면적(58.22㎡) 보다 크다고 주장하며 쟁점부동산 평면도 및 2016년 OOO 항공사진을 제출하였다. 그러나 처분청 국세공간정보(GIS)시스템을 통해 면적을 측정한 결과, 재산세 과세대장에 기재된 쟁점주택①의 면적(72.52㎡)과 측정된 면적(79.135㎡)이 유사하고, 쟁점주택②의 면적(31.74㎡)과 쟁점상가(58.22㎡)의 면적을 합한 것(89.96㎡)과 측정된 면적(91.006㎡)이 유사한 것으로 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점1동건물과 쟁점2동건물은 하나의 주택이고 쟁점부동산은 쟁점주택①과 쟁점주택②의 연면적의 합(104.26㎡)이 쟁점상가의 연면적(58.22㎡)보다 크므로, 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장한다. 「소득세법」에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 1992.08.18. 선고 91누10367 판결, 조심 2009서2087, 2009.7.10. 등 참조).

그러나 항공사진, 현장사진 등에 의하면 청구인이 양도할 당시 쟁점부동산은 주택만 있는 쟁점1동건물과 주택과 상가가 있는 쟁점2동건물로 물리적으로 분리되어 있는 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점부동산에서 거주하면서 쟁점부동산의 일부를 1996.3.27.부터 2018.10.31.까지 BBB 외 7명에게 임대한 것으로 나타나는 등 각 건물이 구조적ㆍ기능적으로도 세대별로 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산에 대한 개별주택가격을 확인한바 쟁점1동건물과 쟁점2동건물로 구분되어 결정되어 있는 점, 청구인의 세무대리인은 2023.3.21. 개최된 심판관회의에 출석하여 쟁점부동산에 전체를 하나로 둘러싸고 있는 울타리 등이 설치되어 있지 않았다고 진술한 점 등에 비추어 설령 청구주장과 같이 청구인과 임차인들이 마당이나 화장실 등을 공동으로 사용하였다고 하여 별개의 건물인 쟁점1동건물과 쟁점2동건물을 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 보기 어렵고, 따라서 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 공부상 기재와 달리 쟁점부동산의 실제 면적은 쟁점주택①의 면적이 31.74㎡이고 쟁점주택②의 면적이 72.52㎡이므로 쟁점2동건물의 경우에도 주택의 면적(72.52㎡)이 주택 외의 면적(58.22㎡) 보다 크다고 주장하나, 처분청 국세공간정보(GIS)시스템을 통해 면적을 측정한 결과 재산세 과세대장에 기재된 쟁점주택①의 면적(72.52㎡)과 측정된 면적(79.135㎡)이 유사하고, 쟁점주택②(31.74㎡)와 쟁점상가(58.22㎡)를 합한 면적(89.96㎡)과 측정된 면적(91.006㎡)이 유사한 것으로 확인되므로, 쟁점주택②의 실제면적이 31.74㎡가 아니라 72.52㎡인 것을 전제로 쟁점2동건물의 주택 면적(72.52㎡)이 주택 외의 면적(58.22㎡)보다 큰 것으로 보아 쟁점2동건물 전체를 주택으로 볼 수 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.