청구인이 신고한 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 본 매매사례가액은 비교토지가 쟁점토지와 면적, 위치, 기준시가가 동일하거나 유사하지 아니한 것으로 조사된 점, 비교토지의 매매사례가액이 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중의 매매사례가액인지 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 보충적평가방법으로 계산한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분 개요

가. 청구인은 2004.1.21. 상속을 원인으로 OOO 전 1,968㎡ 및 같은 리 65 전 2,294㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인의 아버지 김OOO으로부터 취득하여 보유하다가, 2012.5.14. 박OOO 및 OOO주식회사에게 각 양도하고 2012.7.31. 양도소득세 예정신고를 하면서, 그 취득가액을「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제5항의 규정에 의한 매매사례가액(OOO원)으로 하여 신고하였다.

나.처분청은 청구인이 매매사례가액으로 신고한 취득가액을 부인하고「소득세법 시행령」제163조제9항에 따라「상속세 및 증여세법」에서정하는 보충적 평가방법(기준시가)으로 계산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2013.7.5. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2012.5.14. 쟁점토지를 박OOO 및 OOO주식회사에 각 양도하고 양도소득세 예정신고를 하면서 그 취득가액을 매매사례가액과 주식회사 OOO이 소급감정한 감정가(OOO원)를 감안한 시가 OOO원으로 계산하였는바,상속받은 자산의 취득가액은 시가로 계산하도록 규정되어 있으며,공신력 있는 감정평가기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이소급감정에 의한 것이라도 달라질 수는 없을 것(대법원 2012.2.9. 선고2010두9297 판결 등 참조)임에도 처분청이 청구인이 산정한 취득가액을부인하고, 상속당시의 시가를 평가하기 어렵다 하여「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가를 취득가액으로 본 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 유사매매사례가액으로 취득가액을 산정하여 신고하였으나,쟁점토지와 비교토지(OOO 외 2필지)는직선거리로 약 1.7㎞정도의 먼 거리에 위치하고있으며, 토지의 입지조건, 공시지가, 면적, 토지의 모양 등이 상이하고,또한「상속세 및증여세법 시행령」제49조에 정하는 평가기간(평가기준일 전후 6개월)을벗어나 시가로 인정할 수 있는 유사매매사례가액으로 인정하기 어렵다(비교토지의 등기부상 등기원인일 : 2004.7.23., 2004.7.26.).또한 유사매매사례가액으로 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일이2004.1.21.로 2003.6.30. 공시된 금액을 기준으로 계산하여야 하나, 2004.6.30. 공시된 금액으로 취득가액을 산정하여 OOO원의 취득가액을 과다 신고하였다(신고취득가액 : OOO원, 정정 : OOO원).청구인이 유사매매사례가액 산정 시 참고한 소급감정서의 감정가액은「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조제1항 제2호에 따른 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간중 감정한 가액으로서 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정되어 있어청구인이 제출한 8년이 지나 소급감정한 1개의 감정기관의 감정평가금액은 인정하기 어렵다.

따라서, 상속받은 재산의 취득가액을 시가로 인정되는 유사매매사례가액과 참고자료로 제출한 소급감정서는 타당성이 없어 보충적 평가방법으로 평가하여 양도소득세를 경정 고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 신고한 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로볼 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 매매사례가액을 산출하면서 비교한 토지( OOO 외 2필지로서, 이하 “비교토지”라 한다)는 쟁점토지와 거리가 멀고, 입지조건 등이 상이하며, 평가기간도 벗어나는 등의 이유로 인정할 수 없고, 1개 기관이 평가한 소급감정가액도 받아들이기 어렵다면서, 양도소득세 결정결의서 등을 제시하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액으로 본 매매사례가액이 감정평가기관이 평가한 감정가액과 유사하며, 공신력 있는 감정평가기관의 소급감정가액도 시가로 볼 수 있다고 주장하면서, ‘대법원, 양도소득세 과세 소급감정가액 적용 정당’이라는 제목의 신문기사, 양도소득세 예정신고서, 매매사례가액 산출근거, 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 토지 등기부등본, 주식회사 OOO의 쟁점토지에 대한 감정평가서 등을 제출하였다.

(3)「소득세법 시행령」제163조제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며,「상속세 및 증여세법」제60조제1항에서 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매또는 공매가 있는 경우에 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있다.

(4) 처분청과 청구인이 제시한 증빙자료들과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 매매사례가액 산출근거에 의하면, 비교토지의 실지거래가액은 OOO원이고, 공시지가는 OOO원으로서 공시지가 대비 실지거래가액의 비율은 193.66%로 되어 있고, 동 비율을 쟁점토지의 공시지가(OOO원)에 곱한 금액(OOO원)을 쟁점토지의 취득가액(매매사례가액)으로 산정한 것으로 나타난다. 한편, 비교토지가 쟁점토지의 상속개시일인 2004년 1월과 비슷한 시기인 2004년 6월에 매매계약된 토지이며 그 실지거래가액이 OOO원이라는 청구주장에 대하여 이를 입증할 자료는 제출되지 아니하였다. (나) 청구인이 제출한 주식회사 OOO지사의 쟁점토지에 대한 감정평가서에는 가격시점이 2004.1.21.로 되어 있고, 평가가격은 OOO원으로 나타나며, 작성일자는 2012.7.16.로 되어 있다.

(다) 살피건대,「상속세 및 증여세법」에 상속재산의 평가는 원칙적으로 상속개시 당시의 시가에 의하여야 하나 불특정다수인간에 거래될 수 있는 시가를 확인하기가 어려운 점을 감안하여 법령에 의한 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로, 당해 법령이 정한 요건을 구비한 매매사례가액, 감정가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는 것이나,청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 본 매매사례가액은 비교토지가 쟁점토지와 면적, 위치, 기준시가가 동일하거나 유사하지 아니한 것으로 조사된 점, 비교토지의 매매시점 및 매매거래가액을 뒷받침할 만한 증빙자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 비교토지의 매매사례가액이 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중의 매매사례가액인지 확인되지 아니하는 점, 청구인이 계산한 매매사례가액은 비교토지의 공시지가 대비 실지거래가액의 비율(193.66%)을 쟁점토지의 공시지가에 곱하여 산정한 금액으로서 이는 세법에서 정하지 아니한 계산방법인 점,청구인이 쟁점토지의 취득가액 산정에 참고한감정평가법인의감정평가서는2이상의 감정평가법인이 평가한감정평가액의 평균액이아닌 1개 감정평가법인의감정평가액으로서 1개의감정기관이 평가한감정가액은시가의 범위에 포함되지 아니하고 동감정평가액은 소급감정가액으로서 인정할 만한 특별한 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 및 각 호에서 규정하고 있는 요건(평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 평가한 가액일 것, 2이상의 공신력있는 감정기관이 감정할 것 등)을 충족하지 못하고 있으므로 이를 시가(취득가액)로 보기 어렵다(조심 2012중914, 2012.5.8. 외 다수 같은 뜻임).

따라서, 처분청이 보충적 평가방법으로 계산한 금액을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.