쟁점비용을 양도소득 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점비용 중 건물 용도변경 공사관련 기록, 이체내역 등으로 공사비 지출액으로 인정되는 일부 금액은 양도소득 필요경비로 공제함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.6.4. 취득한 OOO 대지 193㎡ 및 그 지상건축물 211.68㎡(이하 “쟁점건축물”이라고 하며, 부속토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2011.4.20. 정우철에게 양도하고 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원 필요경비 OOO원 , 양도차익 OOO원, 산출세액 OOO원으로 하여 2011.6.28. 처분청에 양도 소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 중 증빙자료로 입증되지 않는 OOO,OOO,OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에서 제외하여 산출한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 2012.5.10. 청구인에게 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002.2.4. 쟁점건축물의 2층을 주택에서 노래연습장으로, 2004.6.9. 쟁점건축물의 1층을 유흥주점에서 유흥주점과 창고로 각각 변경 하는 건축물 용도변경 공사를 청구인이 직접 시행하다 보니 공사비 지출에 대한 증빙자료 등을 제대로 확보하지 못하였으나, 청구인의 예금계좌 거래내역과 공사 참여인의 공사비 관련 메모 등을 보면 쟁점 비용을 초과하여 공사비를 지출한 것으로 나타나므로「납세자의 성실성 추정 원칙」을 적용하여 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산의 필요경비 전부를 인정하여야 한다.

(2) 설령 청구인의 예금계좌 거래내역 등이 필요경비에 관한 입증 자료가 될 수 없다고 하더라도 쟁점건축물의 건축물 관리대장 상 2차에 걸친 용도변경 사실이 확인되므로 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목 에서 규정한 건물신축가격기준액을 적용하여 산출한 쟁점건축물 의 용도변경 공사가액 OO,OOO,OOO원을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정하여 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건축물의 건축물대장 등 관련 공부에서 쟁점건축물의 용도변경 이력을 확인할 수 없고 청구인이 1993.11.12.부터 동일 장소에서 유흥주점을 운영했었던 이력으로 볼 때 쟁점부동산의 용도변경은 없었던 것으로 보이고, 설령 쟁점건축물에 대하여 일부 수리비가 지출되었다 하더라도 이는 쟁점건축물에 입주한 유흥주점 등의 사업소득 계산시필요경비로 인정될 수 있을 뿐이지 부동산 양도에 대한 필요경비로는 인정될 수는 없으며, 청구인이 제출한 쟁점건축물 의 용도변경에 따른 공사비 지출 서류와 대금지급명세표 등도 객관적인 입증서류로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 주장하는 공사대금 지급액을 쟁점부동산의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점건축물의 건축물관리대장을 보면, 쟁점건축물은 1996.6.4. 청구인이 취득하여 사용하다가 2002.2.4. 쟁점건축물의 2층 79.38㎡를 주택에서 노래연습장으로, 2004.6.9 종전 유흥주점

1) 이던 쟁점 건축물 1층 132.3㎡를 유흥주점 99.75㎡와 창고 32.55㎡로 각각 용도를 변경하거나 기존 시설의 개량을 위한 공사를 한 것을 알 수 있다. (나) 쟁점건축물의 1층에 소재하는 유흥주점의 식품접객업 영업신고 현황은 아래와 같다. (다) 청구인은 2002년 2월 시공한 쟁점건축물 2층의 용도변경공사 (주택⇒노래연습장)는 현재 사망한 황OOO가 주도하여 공사와 관련한 증빙자료를 확보하기 어렵다고 주장하며 청구인이 제출한 자료 중 2004년 6월에 시공한 쟁점건축물 1층 용도변경 공사(유흥주점⇒유흥 주점·창고)를 한 강OOO이 2012.9.13. 작성한 메모를 보면, 1층의 용도 변경공사비용은 목공사 OOO원, 타일공사 OOO원, 포장공사 OOO원, 전기조명공사 OOO원, 닥트공사 OOO원, 화장실 공사 OOO원, 냉온풍기 OOO원 등 OOO원이라고 기재되어 있고, 2012.12.13. 청구인이 작성한 것으로 추정되는 메모에는 2002년 2월 용도변경(주택 ⇒ 노래연습장)공사는 방음시설, 노래방 기계, 문짝 등 실내장식에 OOO원이 들었고, 2004년 6월 1층 식당을 유흥주점 으로 변경하면서 실내장식, 방음, 탁자·의자, 건축자재 인건비 등에 OOO원이 들었으며, 노래방 기계 OOO원, 전기공사 OOO원, 실내장식 OOO원, 인건비 OOO원이 들었다고 기재되어 있다. (라) 청구인 명의의 OOO 예금계좌(175948-**-******) 거래 내역을 보면, 쟁점건축물의 용도변경공사(2002년 2월, 2004년 6월) 와 관련하여 청구인이 공사시공자인 황OOO와 전OOO 등에게 공사대가로 지급하였다는 금액은 <표1>과 <표2>와 같다.

<표1> 2002년 2월 쟁점건축물 2층 공사와 관련하여 지급한 금액 <표2> 2004년 6월 쟁점건축물 1층 공사와 관련하여 지급한 금액 <표1>과 <표2>를 종합하면, 청구인은 2001년 9월부터 2004년 10월 까지 건축업자 황OOO와 전OOO 등에게 쟁점건축물의 용도변경공사비 명목으로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (마) 한편 청구인은 2002년 2월과 2004년 6월 시행한 쟁점건축물의 용도 변경 공사가액을 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에서 규정한 건물신축 가격기준액에 구조지수 등을 적용하여 산출하면 OO,OOO,OOO원 이 된다고 하면서 <표3>과 <표4>와 같이 산정하여 제출하였다. <표3> 2002년 2월 (주택 ⇒ 노래연습장) 용도변경공사 관련 2002년 1㎡ 당 건축물 기준시가 : OOO원 O OOO,OOOO O OOOOOO O OO,OOO,OOOO <표4> 2004년 6월 (유흥주점 ⇒ 유흥주점·창고) 용도변경공사 관련 2004년 1㎡ 당 건축물 기준시가 : OOO원 O OOO,OOOO O OOOOOO O OO,OOO,OOOO ( 바) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 양도소득세 경정결의서는 <표5>와 같다. <표5> 양도소득세 경정결의서(발췌)

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 「소득세법」제97조 제1항에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액과 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 같은 영 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 규정 하고 있으며, 「소득세법 시행령」제67조 제2항 본문 및 제1호에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 본래의 용도를 변경하기 위한 개조에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지 2차에 걸쳐 각각 노래연습장과 유흥주점 및 창고로 용도변경공사를 하였고 이에 따른 공사비가 당초 청구인이 양도소득세 과세표준을 신고할 당시에 신고한 필요경비 OOO원을 초과한 금액이라고 주장하면서, 쟁점건축물의 용도변경 시 공사와 관련하여 지출한 금액 등을 기재한 것으로 보이는 메모장과 청구인 명의의 OOO 예금계좌의 입출금 내역을 제시하고 있는바, 청구인의 제시 증빙에 의한 기록 내용과 출금내용 만으로는 청구인이 주장하는 금액 모두가 쟁점건축물의 용도변경공사 대금으로 지급되었다고 확정하기는 어렵다.

다만, 청구인이 쟁점건축물의 공사와 관련하여 공사참여자로부터 세금계산서 등을 수취하거나 장부를 비치ㆍ기장하지는 아니하였다고 하더라도 청구인은 2002년 2월에 쟁점건축물의 2층을 주택에서 노래연습장으로 변경하는 공사를, 2004년 6월에 쟁점건축물의 1층 유흥주점 132.3㎡를 유흥주점 99.75㎡와 창고 32.55㎡로 변경하는 공사를 각각 시행한 사실이 건축물관리대장 등 공부상에서 확인되고, 이러한 공사에는 청구인이 주장하는 바와 같이 목공사, 타일공사, 포장 공사, 전기조명공사, 닥트공사, 화장실공사, 인테리어 공사, 방음공사 등을 포함한다고 보이므로 쟁점건축물의 주택을 노래연습장으로 변경하거나 기존의 유흥주점을 개량하는데 사용된 공사비용은 「소득세법 시행령」제163조 제3항 제2호에서 규정한 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 자본적지출에 해당된다고 판단된다. (다) 따라서 청구인이 제시하고 있는 공사관련 메모장상의 금액 OOO원이 건물신축 등의 공사시에 소요되는 면적당 건축가격으로 산출한 금액OOO과 유사하고, 쟁점건축물의 용도변경공사를 주도하였다는 황OOO에게 청구인이 공사기간 중 예금계좌를 통하여 OOO원을 이체한 것으로 나타나고 있으므로 청구인이 황OOO에게 송금한 것으로 확인되는 금액 중에서 공사관련 메모장상에 공사대금으로 기록된 OOO원은 이를 쟁점건축물의 용도변경 공사에 소요된 비용으로 보아 쟁점 부동산 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.