쟁점토지 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

부동산을 최근 10년간 25회에 걸쳐 취득·양도하였으며 토지의 경우 토지의 효용가치를 높일 수 있도록 분할하는 등의 개발행위를 거쳐 양도한 점 등을 볼 때 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적·반복적으로 부동산거래를 하였다고 보이므로 종합소득세를 부과한 처분은 적법함

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.12.2. 충청북도 OOO OOO OOO OOO 임야 23,625㎡를 3천8백1십만원에 경락으로 취득하고, 2005.5.4. 이를 같은 곳 160-6으로 등록전환하고 임야 12필지(지번은 160-6∼17이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할하여 2006.8.8. 주식회사 OOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 2억5천만원에 양도하고 기준시가에 의하여 2006년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2010.5.11. 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 92,731,360원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.9. 이의신청을 거쳐 2010.11.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구외법인은 부동산 매매를 전문으로 하는 속칭 기획부동산업체로 청구외법인이 토지를 분할하는 경우 개발행위허가를 받아야 하지만 청구인이 하는 경우에는 허가를 받지 아니하여도 되는 상황이었기에 청구외법인이 관련비용을 부담하는 조건으로 하게 된 것이고, 쟁점토지는 판매목적으로 취득한 것이 아니고 단순한 필지 분할을 제외하고는 일체의 개발행위가 없었으며, 1997년부터 현재까지 약 13년 동안 부동산을 13회에 걸쳐 16필지 취득하고 12회에 걸쳐 25필지를 양도하여 1년에 약 1회 정도의 부동산 취득과 양도를 하였으므로 청구인이 계속적·반복적으로 부동산을 매매하였다고 볼 수 없음에도 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이다.

나. 처분청 의견

청구인의 배우자 OOO이 2001년부터 공인중개사업을 영위하고 있었고 총 25회에 걸쳐 부동산을 취득·양도하였으므로 계속적·반복적으로 부동산을 거래하였다고 볼 수 있으며, 25회의 부동산 거래 중에는 경락에 의해 취득한 부동산이 11건 포함되어 있으며, 쟁점토지의 효용증진을 위해 청구인이 직접 토지분할을 하였고 특히 사각형의 택지 구성 및 도로와의 연결을 고려한 토지분할 형태를 보아도 토지의 개발을 통해 판매하고자 하였음을 알 수 있으므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조제1항제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 부가가치세법 시행규칙 제1조【사업의 범위】

② 영 제2조제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(괄호 생략) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998년～2008년 기간 동안 OOOO보험주식회사에서 보험설계사로 근무하였고, 연평균 23,840천원의 수입금액이 발생하였으며, 배우자 OOO은 충청북도 OOO OOO OOOOO에서 2001.9.10.부터 OO공인중개사 사무소를 운영한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청이 제시한 부동산 취득 및 양도현황에 의하면 청구인은 지난 13년 동안 13회에 걸쳐 16필지를 취득하고 12회에 걸쳐 25필지를 양도하였고 그 취득 및 양도 세부내역은 다음 <표1> 및 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOO OO OOOO

(3) 처분청 공무원이 조사후 작성한 현지확인 복명서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 취득한 쟁점토지의 효용증진 및 가치증대를 위해 주택지 형태로 2005.4.27. 및 2005.6.15. 두 번에 걸쳐 직접 등록전환 신청 및 토지분할 신청을 하였다. (나) 쟁점토지는 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도한 것이 아니라 분할설계, 측량, 분할등기, 간벌작업 등의 단계를 거친 후 청구외법인에게 일괄하여 양도되었다. (다) 쟁점토지의 분할 후 형태를 보면 11필지(160-6～16번지)는 사각형(택지)이고, 1필지(160-17번지)는 11필지와 연결되어 도로 형태를 갖추고 있으나, 기존도로와 연결되어 있지 아니하고, 청구외법인 대표이사의 배우자 OOO이 연결도로로 추정되는 600-11번지(120㎡)를 2006.9.5. 매입하였다.

(4) 청구외법인은 2006.1.6. 설립되었고, 서울특별시 OOO OOO OOOOO OOOO OO에서 부동산매매업을 주업으로 하는 기획부동산업체로, 주로 충청북도 OOO 일대의 토지를 매입하고 텔레마케터를 고용하여 불특정다수인을 상대로 주택용지를 분양하였으나, 각종 부동산 규제 및 부동산 경기침체로 인하여 2008.6.20. 폐업한 것으로 심리자료에 나타난다.

(5) 청구인은 입금표(OOO), OOO(OOO, OOO, OOO), 조선일보 2006.1.12. 보도내용(제목 ‘땅 분할’ 투기 봉쇄), 토지 이용계획 확인서, 쟁점토지 등기부등본, 청구외법인의 쟁점토지 양도현황, 부동산 경매건수 및 매매건수 통계(2000년～2009년) 등을 제출하였다.

(6) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 바(국심 2006부1153, 2006.11.17. 외 다수 같은 뜻임), 청구인이 부동산을 최근 10년간 25회에 걸쳐 취득·양도한 점, 취득한 부동산의 대부분을 경락으로 취득하였으며, 쟁점토지의 경우 토지의 효용가치를 높일 수 있도록 분할하는 등의 개발행위를 거쳐 양도한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적·반복적으로 부동산거래를 하였다고 보이므로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.