조합탈퇴 및 분양계약 포기한 것만으로 입주권 양도로 볼 수 있는지 여부(기각)

잔금 청산이 이루어지지 않은 상태에서 재건축조합에 조합원 탈퇴서 및 입주권 분양계약 포기 각서를 제출한 사실만으로 그 입주권을 양도하였다고 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인들(부부)은 2003.12.15. 공동소유(지분 각 1/2)인 OOOOO OOO OOOO OOOOOOO OOO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 재건축에 따른 입주권(이하 “쟁점입주권”라 한다)을 포기한 후 2006.12.6. 사직주공아파트 재건축조합(이하 “재건축조합”이라 한다)과 부동산매매계약서 작성 및 매매대금 170,171천원(각 1/2)을 수령하고 2007.2.23. 양도소득세 각각 5,463천원(합계 10,927천원)을 신고 납부하였다.

나. 청구인들은 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보아 2007.3.2. 양도소득세 경정청구를 하였으나 처분청은 2007.4.25. 당초 신고가 정당한 것이라 하여 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.7.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1990.1.31. 매입하여 계속 거주한 쟁점주택이 재건축 대상이 되어 2003.1.27. 신탁을 원인으로 재건축조합에 소유권이전 등기를 넘겨주었고 2003.12.15. 재건축조합을 탈퇴하고 쟁점입주권 분양계약 포기각서를 제출하였으므로 쟁점입주권의 양도시기는 2003.1.27. 또는 2003.12.15.로 보아야 하며, 이 경우 1세대 1주택 특례로 양도소득세 비과세에 해당한다. 재건축조합의 쟁점입주권 분양계약 포기 각서와 조합원 탈퇴신청서를 작성하여 날인함으로써 쟁점입주권의 소유권을 넘겨주었다고 생각하며, 쟁점입주권 양도시기를 분양계약 포기나 조합원 탈퇴를 기준일로 보지 않고 대금청산일을 기준일로 본다면 재건축 시공사의 공사지연, 파산 등으로 공사기일이 무한히 지연되는 경우에는 그 기간동안 1세대 2주택이 되지 않기 위해 집에 대한 권리도 포기하지 못하고 새로 집을 구입하지 못하게 되므로 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택이 재건축조합에 신탁 등기된 상태에서 조합원을 탈퇴하였다고 하여도 잔금이 청산되지 아니한 경우에는 쟁점입주권 소유권이 조합으로 이전된 것으로 볼 수 없고, 재건축조합 탈퇴 후 조합원 변경조치가 없어 탈퇴를 번복할 수 있으므로 권리의무가 확정된 것으로 볼 수 없으며, 분양시점에서 재건축조합에 양도하는 계약을 체결하고 잔금이 청산되었으므로 당해 부동산의 양도시기를 소득세법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의하여 잔금청산일로 보는 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축조합의 조합원 탈퇴(입주권 포기) 시점이 입주권 양도 시점인지 또는 등기이전 및 대금수령 시점이 양도시점인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익 을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다

(2) 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례)<17>법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다.

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 제162조 (양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 ②완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 재건축 사업계획승인(2003.1.11)에 따라 취득한 쟁점입주권(지분 각 1/2)에 대하여 2003.12.15. 재건축조합에 분양계약 포기각서 및 조합원 탈퇴신청서를 제출한 후 2006.12.6. 재건축조합과 170,171천원에 부동산매매계약서를 작성하고 대금을 수령하였으며, 2007.2.23. 양도소득세 각각 5,463천원(합계 10,927천원)을 신고 납부하고, 2007.3.2. 1세대 1주택 특례에 해당한다고 보아 양도소득세 경정청구를 하였으나 2007.4.25. 이를 거부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인들은 쟁점주택을 2003.1.27. 신탁을 원인으로 재건축조합에 소유권이전 등기를 넘겨주었고 2003.12.15. 재건축조합을 탈퇴하였으므로 쟁점입주권의 양도시기는 2003.1.27. 또는 2003.12.15.로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일로 하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제155조 제17항은 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 양도하고자 하는 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있다. (나) 청구인들은 쟁점주택을 1990.1.31. 매입하여 거주하여 오다 재건축 추진으로 2003.1.27. 신탁을 원인으로 재건축조합에 소유권이전 등기하였고, 2003.6.27. 대체아파트를 구입하여 거주하고 있으며, 2003.12.15. 조합원 탈퇴신청서와 분양계약 포기각서를 재건축조합에 제출하였고, 2006.12.6. 재건축조합과 매매금액 170,171천원에 부동산매매계약을 체결하면서 조합원으로서 모든 권리를 상실하고 입주권 등의 이익을 매수인에게 이전하는 것으로 하여 2006.12.7. 재건축조합에 소유권을 이전하고 2006.12.11. 대금을 지급받은 사실이 부동산등기부등본 및 부동산매매계약서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(다) 위 사실관계 및 법령을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점주택을 재건축조합에 신탁을 원인으로 소유권이전을 한 시점(2003.1.27) 또는 재건축조합을 탈퇴하고 쟁점입주권 계약포기 각서를 제출한 시점(2003.12.15)을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 재건축주택에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전 등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유의 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 사업시행자인 조합에 관리처분하는 것으로서 신탁등기를 하더라도 실질적인 소유권은 조합원이 갖고 형식적인 소유권만 조합에게 신탁하였다가 재건축사업이 종료되면 신탁계약이 해지되어 위탁자인 조합원에게 신축주택으로 반환되는 것이므로 쟁점주택의 신탁등기 시점인 2003.1.27.을 쟁점입주권의 양도시기로 할 수 없다. 또한, 청구인들은 2003.12.15. 조합원 탈퇴서와 입주권 분양계약 포기각서를 제출하고 재건축조합 관리처분총회 의결에 따라 입주시점에 대금을 청산하는 것으로만 하여 매매대금을 지급받거나 소유권이전등기를 하지 아니하였고, 2006.12.6. 재건축조합과 작성한 부동산매매계약서에 따라 확정적으로 조합원으로서의 권리를 상실하고 입주권을 양수인에게 이전하는 것으로 하여 2006.12.7. 재건축조합에 대지소유권을 이전하고 2006.12.11. 잔금을 지급받았으므로 재건축조합에 조합원탈퇴서 및 입주권 분양계약 포기 각서를 제출한 사실만으로 쟁점입주권을 양도하였다고 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점입주권 양도에 대하여 1세대 1주택 특례를 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.